應(yīng)允許樓市下行時的市場調(diào)整

    剛剛進入2018年，蘭州、南京等城市的購房政策出現(xiàn)局部的松動和微調(diào)。蘭州市日前宣布取消該市西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。南京則是針對高層次人才松綁限購，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才憑畢業(yè)證書，先落戶南京。

    受到這些城市地產(chǎn)調(diào)控政策放松的影響，新年開始后的幾個交易日，證券市場上的地產(chǎn)板塊出現(xiàn)連續(xù)大幅上漲。并且，與此相關(guān)的上游周期行業(yè)也出現(xiàn)了強勢反彈。

    顯然，市場應(yīng)該是將某些城市地產(chǎn)調(diào)控政策放松作為一個明顯的信號，預(yù)期地方政府將重復(fù)此前地產(chǎn)調(diào)控的做法：當(dāng)持續(xù)的調(diào)控政策逐漸凍結(jié)了市場交易與市場價格，從而讓市場陷入一個蕭條的趨勢時，就轉(zhuǎn)而放松乃至取消調(diào)控政策。這可以說過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控的一條周而復(fù)始的規(guī)律。

    現(xiàn)在只有個別城市進行了有限度的政策調(diào)整，但這種信號對市場而言過于熟悉，因此，人們很容易做出政策將全面調(diào)整的預(yù)期。最近，有媒體以及專家多次提到2018年中國經(jīng)濟增速依然會有一個目標(biāo)，這可能意味著“保增長”依然會是一個比較重要的任務(wù)，從而確認(rèn)了不會任由地產(chǎn)繼續(xù)下行的判斷。另外，中國當(dāng)前主要任務(wù)是防范和化解重大金融風(fēng)險，而地產(chǎn)市場的波動是重要的影響因素，必須維持樓市穩(wěn)定。

    有人發(fā)現(xiàn)，不久前結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議通稿中并沒有抑制資產(chǎn)泡沫等內(nèi)容。但是，會議強調(diào)，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。對于樓市的總體要求是，“完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。”

    也就是說，這次會議不再將樓市投機炒作引起的價格上漲作為一個重點治理的對象，而是專注于長效機制。在目前長效機制沒有到位之前，利用大量興建租住房緩解市場需求以及預(yù)期。對于調(diào)控政策本身，則給出了一個總體要求“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”；同時，又給了地方一定的自由裁量權(quán)，“分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。”

    這就要求，既要保持調(diào)控的連續(xù)性，防止市場出現(xiàn)反彈；同時，又要因城施策，各地根據(jù)本地市場的情況做出靈活處理。蘭州、南京等地就是根據(jù)這個原則做出政策調(diào)整。

    有市場觀點認(rèn)為，一刀切的調(diào)控政策可能不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。但是，這一次地產(chǎn)調(diào)控并非是以一刀切的方式進行，而是從開始就是因城施策。樓市過熱是從一線城市漸漸向二三線甚至是四線城市蔓延，調(diào)控政策也隨熱點城市的變化而推進。

    一些城市在調(diào)控后出現(xiàn)交易量與價格快速回落，恰恰表明市場是不理性的，甚至夾雜著大量的投機行為。那么，如果現(xiàn)在開始差別化調(diào)整，允許一些城市放松調(diào)控，就必須重視市場的反應(yīng)，是否還會繼續(xù)出現(xiàn)非理性的交易行為。防止一放就亂、一管就死的現(xiàn)象。

    我們認(rèn)為，在過去兩年，中國大部分城市出現(xiàn)房價快速上漲的現(xiàn)象，甚至在短期內(nèi)實現(xiàn)價格翻番，都是不正常的。在經(jīng)歷調(diào)控之后，那些沒有堅實購買力與剛性需求支撐的城市，房價下跌也是理所應(yīng)當(dāng)，或許，現(xiàn)在跌一點點是正常的市場調(diào)整。各地政府不應(yīng)該在市場剛有下跌跡象時就放松調(diào)控干預(yù)市場預(yù)期，而是讓市場進行充分的自我調(diào)整。

    中國樓市價格不斷走高的一個關(guān)鍵因素是，在價格快速上漲時，行動比較慢，可能要上漲了較大幅度才考慮采取行動；而當(dāng)價格剛剛下跌時，就快速采取行動，干預(yù)市場預(yù)期。導(dǎo)致市場不能進行充分調(diào)整，而是踏著一個個政策臺階不斷攀升。

    中國房價已經(jīng)過高，并影響到整個中國經(jīng)濟高成本運行，也削弱了很多家庭的消費能力以及生育意愿。考慮到中國社會老齡化程度在逐步提高，家庭杠桿率也不斷攀升，樓市不再適宜作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，以避免經(jīng)濟增長與金融機構(gòu)過度依賴地產(chǎn)，產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。