■王麗新

    多元化供給體系的搭建，二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)的連續(xù)下跌，似乎正給多重客群出手買房打開不同窗口。

    在新房市場(chǎng)，“剛需”客群持幣觀望，等待更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市；“剛改”客群正靜待中低價(jià)位“限競(jìng)房”的推出；高端改善客群則因“9070”政策的再度實(shí)施，對(duì)多種產(chǎn)品類型和戶型面積混搭的社區(qū)存疑，正選擇及時(shí)出手未過(guò)多限制產(chǎn)品的普通商品房。如此局勢(shì)之下，北京新房市場(chǎng)成交量仍舊處在低迷時(shí)期，或許，大量限競(jìng)房開閘放水后，持幣客群才會(huì)沖進(jìn)新房市場(chǎng)。

    與新房市場(chǎng)成交量同比腰斬的冷淡相比，二手房市場(chǎng)開始迎來(lái)暖意。4月份，北京共售出14964套二手房，創(chuàng)近12個(gè)月新高。在《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在這一波二手房成交戶型中，大戶型需求熱度提高。換言之，改善型需求正在主導(dǎo)二手房市場(chǎng)。

    究其背后原因，或主要有三。思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，首要原因是“限競(jìng)房”流通性弱分流了一部分人轉(zhuǎn)去買二手房，因?yàn)榧磳⑸鲜械南薷?jìng)房明確5年限售，加上取得相關(guān)憑證，或許需要8年左右才能轉(zhuǎn)讓，這讓一部分人權(quán)衡之下選擇了二手房；其次，每年5月份是北京小學(xué)啟動(dòng)入學(xué)信息采集期，4月份是學(xué)區(qū)房的集中交易時(shí)間，加上北京各區(qū)陸續(xù)頒布了新一年入學(xué)政策，因此許多購(gòu)房者為搶位學(xué)區(qū)房急著買二手房；更重要的是，北京二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌了11個(gè)月，市場(chǎng)早已從賣方轉(zhuǎn)向買方，價(jià)格調(diào)整到位，引發(fā)購(gòu)房者出手。

    事實(shí)上，在去年北京二手房成交的最低點(diǎn)，10月份全月北京僅售出6940套二手房?？陀^的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，讓二手業(yè)主降低報(bào)價(jià)，房?jī)r(jià)普降15%-20%。價(jià)格回調(diào)后，北京二手房的價(jià)值重新被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可，這是造成二手房成交上漲的根本性原因。

    即便如此，目前二手房市場(chǎng)成交量的抬頭也不意味著市場(chǎng)會(huì)走向高熱。4月份二手房的回溫，是向正常交易狀態(tài)的回歸，因?yàn)辇嫶蟮拇媪亢捅粔阂值男枨缶?，這個(gè)基本面非常清晰。筆者認(rèn)為，從全年整體趨勢(shì)來(lái)看，二手房交易量將提升，交易價(jià)格將在下跌中趨穩(wěn)，即“量增價(jià)穩(wěn)”，但不過(guò)熱，這將是大概率事件。