本報記者 王麗新

    近日，部分入市稍晚的限競房開始啟動打折促銷，優惠力度在98折至99折之間。經記者調查發現，這類項目多是2020年以后入市，開發商持有時間過長，盡快清盤目標之下，借助春節購房窗口期打折促銷。

    與此同時，部分入市較早的限競房項目剩余房源數量極少，多是進入銷售末期，甚至已成準現房或者現房，部分項目需二次備案后重新入市。總體而言，北京市場上的限競房供應減少，正在逐漸退出市場。

    事實上，2017年以來，累計110個限競房先后入市，總計超過10萬套，這種限價疊加限售5年的特殊商品住宅，占據著近幾年北京新建商品住宅市場的主流。但隨著土地市場進入“兩集中”供地時代，限競房幾乎不再有新增供應，市場在售項目也多進入末期，這意味著北京的限競房時代即將終結。

    最貴限競房“轉共”

    所謂限競房，簡單來說就是“限房價，競地價”，讓開發商向上競地價，向下競房價，以這種方式生產出來的住房叫“限競房”，是商品房的特殊形態，并不算保障房體系，可謂一種政策性商品住房。在北京房價峰值時期，限競房比同一地區價格低20%-25%。如今這種在售樓盤，市場上已不多，但仍有個別項目備受關注。

    1月13日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會（簡稱“北京市住建委”）發布了一則公告，將海淀區學院里、東城區永佑嘉園調整為“政府持有產權份額的商品住房項目”。在這種方式下，房屋的性質仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產權。

    據記者了解，這是北京兩個“壓箱底”的明星限競房樓盤，一個位于海淀區北二環至三環，一個位于東城區南二環邊，過去被稱為北京最貴的限競房。2017年，華潤+招商+碧桂園聯合體、天恒集團分別先后拿下“一南一北”兩個項目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓其“未賣先火”，備受期待。但本應作為第一批限競房項目入市的學院里、永定府，自2017年項目用地出讓后卻近乎“銷聲匿跡”。

    根據當時的土地出讓文件，學院里項目用地的商品住房銷售均價不超過約8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約8.96萬元/平方米；永定府項目用地的商品住房銷售均價則不超過約8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約9.35萬元/平方米。而據某中介平臺信息顯示，學院里周邊二手房的銷售均價基本在10萬元/平方米上下浮動；而永定府項目周邊的新盤天壇府指導價也達到了12.2萬元/平方米。

    “地塊價值逐漸提升，同時又有‘限價’屬性傍身，導致當前其與周邊的商品房和二手房價格形成了倒掛，且兩個項目的銷售限價與周邊房屋銷售價格的差距不小。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，為保證項目的商品住房屬性不發生改變，同時確保房屋優先于自住，因此被改成新型共有產權房。

    “限競房時代位置最好的永定府與學院里轉變產權成為新型共有產權房，對整體市場影響不大。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，經過調整后，符合條件的購房人群將大大減少，避免了出現萬人搶房的現象，說明北京調控政策的力度依然非常高。

    限競房時代終結？

    眾所周知，在限競房時代，土地是以“競地價、限房價”拍賣方式出讓，但2021年已不再采用這種拍地模式，“兩集中”供地的新土拍方式，對房價源頭的土地溢價率抑制作用明顯，由此而來的是，作為一種特殊時段下的特殊商品住房，北京限競房逐漸離場。

    據中原地產研究中心統計數據顯示，北京限競房累計入市已超過10萬套，合計成交的限競房住宅完成網簽的為83627套，可售庫存只有約1.6萬套，集中在少數項目中。整體看，平均網簽完成82%，鑒于銷售后網簽的滯后性，實際大約銷售要增加10%，也就是約92%的項目已經售完。

    “限競房市場分化非常嚴重，大部分項目簽約相對活躍，但少數郊區項目滯銷。除了較晚入市項目外，多數項目進入銷售末期，有部分同期發售預售證的房源網簽不到30%，可見這些項目中大部分房源已經屬于滯銷品。”張大偉向《證券日報》記者表示，預計剩余的1萬多套去化難度依然很大。

    或許，這就是上文提及的限競房打折促銷的主要原因之一。值得一提的是，有不愿具名人士向《證券日報》記者表示，由于限競房同質化嚴重，又多在同一時間集中開盤，開發商在價格、產品以及營銷等方面一度展開激戰。在限競房集中供應的2018年，曾一度出現超過70%的限競房選擇降價入市或計劃降價入市的現象，降價意味著利潤的損失，不排除部分限競房選擇減配的可能。而隨著這些項目的陸續交房，現在確實出現了業主維權事件。

    “由于限競房的同質化現象較為嚴重，去化難度逐漸加劇，且存在一定的分化特征，區域間的分流競爭較大，部分郊區項目去化表現欠佳。”關榮雪向《證券日報》記者表示，新增供應不再，從目前市場庫存來看，北京限競房時代正逐漸落幕。

（編輯 喬川川）