本報(bào)記者 王麗新

    1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京以視頻形式召開。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2022年要著力在“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、強(qiáng)隊(duì)伍”上下功夫，并提出了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)、落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)、推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)改革創(chuàng)新和法治建設(shè)、加強(qiáng)黨的建設(shè)”等八項(xiàng)重點(diǎn)工作。

    對(duì)比住建部2021年工作會(huì)議，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”是最大的增量信息。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“與去年相比，首次強(qiáng)調(diào)‘增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)’，并首次提出在房地產(chǎn)領(lǐng)域‘建立部省市調(diào)控責(zé)任機(jī)制’。”

    “增信心”主要強(qiáng)調(diào)的是預(yù)期管理。許小樂(lè)表示，2021年下半年的市場(chǎng)下行主要是多項(xiàng)金融收緊政策疊加導(dǎo)致市場(chǎng)節(jié)奏失衡，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。四季度信貸環(huán)境改善下市場(chǎng)成交已經(jīng)加快筑底，代表市場(chǎng)預(yù)期的二手房景氣度指數(shù)在12月止降企穩(wěn)。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。

    “防風(fēng)險(xiǎn)”體現(xiàn)在把其擺在更加突出的位置。此次會(huì)議特別提到了“堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)”。許小樂(lè)表示，近期有許多對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的討論，首先合理的資金監(jiān)管是必要的。2021年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過(guò)收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險(xiǎn)”，但也有城市出現(xiàn)了過(guò)度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時(shí)刻遭遇了更大的流動(dòng)性壓力，保持房企資金的適度流動(dòng)性是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。

    對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2022年預(yù)計(jì)各地“保交付”力度將增強(qiáng)，一方面，繼續(xù)增強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)政策的支持力度；另一方面，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，但在企業(yè)資金壓力較大下，各地或?qū)㈧`活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，因企施策提高資金使用效率，在“保交付”與資金使用效率之間尋求新的平衡。

    “穩(wěn)增長(zhǎng)”則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的需求支撐，未來(lái)仍有增長(zhǎng)空間。許小樂(lè)表示，2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，帶來(lái)大量新增住房需求。同時(shí)，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

    “目前看來(lái)，房地產(chǎn)工作基調(diào)和重點(diǎn)正轉(zhuǎn)向‘三保’，即保交樓、保民生和保穩(wěn)定。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工拿地出現(xiàn)下滑，部分房企債務(wù)違約，銀行、開發(fā)商和購(gòu)房者等市場(chǎng)主體對(duì)行業(yè)有悲觀情緒，所以要從“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)”三方面下手，通過(guò)增信心來(lái)穩(wěn)定釋放和挖掘有效需求，讓風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)增長(zhǎng)。

    值得一提的是，此次會(huì)議還提出了“建立部省市調(diào)控責(zé)任機(jī)制”，要求“加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”。在許小樂(lè)看來(lái)，這是在“因城施策”基礎(chǔ)上的升級(jí)，也是“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”的進(jìn)一步細(xì)化，將調(diào)控責(zé)任分解為三層，避免出現(xiàn)城市單方面在實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，過(guò)度收緊或過(guò)度放松房地產(chǎn)調(diào)控政策和執(zhí)行。

    許小樂(lè)認(rèn)為，此次“機(jī)制”的推出，將有助于在城市間進(jìn)行政策協(xié)同，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，使得前期實(shí)踐有效的穩(wěn)定政策繼續(xù)平穩(wěn)推行。李宇嘉也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這是要發(fā)揮三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，讓各個(gè)職能和主體責(zé)任都要落地，發(fā)揮部省對(duì)各地市管理和信息通暢的效應(yīng)，是對(duì)精細(xì)化管理的重大創(chuàng)新。

（編輯 崔漫 才山丹）