本報記者 施露

    隨著執行“認房不認貸”政策的城市加速擴容，一線城市新房、二手房熱度率先回升，“金九銀十”市場可期，這意味著能夠抓住銷售窗口期的優質民營房企有望迎來轉機。

    在這種市場格局下，9月4日，在2023年中期業績說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，隨著近期政策持續出臺，預計市場情況有望逐步改善。

    從業績表現來看，截至2023年6月底，新城控股（以下簡稱新城）實現營業收入417.68億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元；扣非歸母凈利潤19.38億元；整體毛利率為19.04%。

    “在極為艱難的行業形勢下，公司仍然實現了正向盈利，這頗為不易。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，穩健的發展策略以及商業地產的前瞻鋪排成為新城控股長遠發展的重要力量。

    雙輪驅動發展模式“上保險”

    全年商業運營收入目標110億元

    在房地產行業增速放緩大趨勢之下，早期布局非房開業務且已進入成熟期的房企，在這一輪調整期中有現金流收入入賬，且毛利率較高，經營韌性相對較強，以“住宅＋商業”雙輪驅動模式發展的新城控股便是其中一員。

    從住宅業務看，今年上半年，新城實現回款金額485億元，回款率114%位于行業前列。另據第三方機構克而瑞地產監測數據顯示，2023年1-8月，新城操盤銷售額為428.3億元。在交付方面，公司稱上半年已組織交付超過5萬套物業。

    “下半年將把握城市機遇，加快銷售回款，推進年內目標的達成，確保經營現金流正常回籠，同時保障各項目如期竣工交付。”王曉松如是稱。

    正如關榮雪所示，成熟的商業運營是新城保持業績韌性的關鍵之一。截至2023年6月底，新城控股商業運營總收入（即含稅租金收入）達到52.01億元，同比增長10.24%，不含稅物業出租及管理收入48.65億元，占營業收入11.65%；物業出租及管理業務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業出租及管理毛利率達69.55%。

    對于商業運營業務的發展規劃，新城控股管理層表示，要輕重并舉，著重發展經營類業務，確保完成全年新開業吾悅廣場20座、全年商業運營總收入110億元的目標。

    據公告顯示，上半年新城控股新開業吾悅廣場6座，前8個月累計新開業11座吾悅廣場。截至9月5日，新城控股已開業吾悅廣場總數量達到151座；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達206座，進駐全國143個城市。

    “商業地產資產，不僅能為公司帶來穩定現金流，在資金鏈承壓的行業背景下，還可以變身抵押物，為拓展融資通道‘上保險’，尤其現金流好收益率較高的商業資產，賬面抵押價值更高，相應可獲得更高融資規模。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，有此類商業資產的企業，或許可在消費類基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）方面做融資嘗試。

    截至目前，新城控股已開業未融資吾悅廣場近40座，對應投資性房地產估值約350億元。在業績說明會上，新城控股財務負責人管有冬透露，今年前8個月，新城以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其它融資約110億元。他表示，新城將會與監管保持密切溝通，積極推進各項融資，后續將持續關注消費類基礎設施REITs的相關進展。

    年內到期公開債務約20億元

    會按計劃兌付相關債務

    事實上，作為韌性較強的民營房企，外界現在更為關注公司財務盤面承壓情況，這也是此次業績說明會上投資者重點關注問題。

    截至2023年6月底，新城控股在手現金余額284.89億元；合聯營公司權益有息負債為57.76億元，短期借款約為16.64億元，長期借款約為306.56億元。據悉，新城控股全年需償還境內外公開市場債券達117億元，其中前8個月已償還公開債97億元。

    據管理層透露，截至目前，公司年內到期公開市場債務約20億元，主要為以吾悅廣場為底層資產的CMBS（房地產抵押貸款支持證券）產品。其表示，將根據資金及債務到期情況，做好相應排布，按計劃兌付相關債務。

    值得關注的是，即便在房地產行業處于風險出清過程中，新城的融資通道仍舊較為通暢。作為示范型房企，新城控股在報告期內發行11億元公司債、在境外發行1億美元的無抵押固定利率債券。7月24日，新城發行規模8.5億元中期票據。當月，新城控股還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。

    值得一提的是，8月27日，證監會發布一系列資本市場利好政策，在上市公司再融資監管方面提出，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

    “出臺該政策，表明房地產行業上市公司將獲得更大力度的融資支持，像新城控股這類具備基礎面良好、總體業績穩定、信用資質良好等特征的企業，不排除能夠從中獲益。”關榮雪如是稱。

    “新城將充分利用政策支持，在銀行信貸、公開市場發債、股權等方面積極融資，以繼續保持財務穩健。”新城控股管理層如是強調。

    “在當下市場中，公司仍需延續穩健的發展風格，控制杠桿，提前做好債務規劃，按時償還到期債務，同時也要持續提高產品力和交付力，保障業績釋放的可持續性。”關榮雪表示，此外，公司仍要具備較高的市場敏感度，能夠在各項調整政策及市場變動下，有效應對挑戰。

（編輯 袁元）