北京、上海、深圳等多個一線熱點城市日前密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問題。業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場，已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

    規(guī)范租賃市場秩序

    2月5日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會官網(wǎng)披露，為貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，進一步整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問題，經(jīng)市政府同意，市住建委、市房管局、市發(fā)改委、市公安局、市市場監(jiān)管局、市地方金融局、市司法局、市網(wǎng)信辦、市城管執(zhí)法局、上海銀保監(jiān)局等10部門印發(fā)了《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（簡稱《實施意見》）。

    《實施意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強住房租賃交易服務(wù)管理、加強住房租賃交易資金監(jiān)管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務(wù)平臺建設(shè)、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障9個方面做出了具體規(guī)定。

    此前，北京、深圳相繼出臺租賃新政。其中，北京市規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應(yīng)當匹配。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

    深圳市則要求，圍繞全市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，明確相應(yīng)的監(jiān)管措施。對通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數(shù)額的部分資金，由銀行進行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應(yīng)價值的銀行保函擔(dān)保。

    嚴控“租金貸”

    值得注意的是，上述熱點城市特別提到了“租金貸”的規(guī)范問題。其中，針對“租金貸”問題，深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。金融機構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。同時，規(guī)定住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當協(xié)助承租人將住房租賃資金存入專戶，不得通過其他的銀行賬戶或者第三方支付平臺收取承租人押金及租金。

    北京市多舉措控制“租金貸”去向、縮短預(yù)收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

    對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管機構(gòu)付給住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，同時嚴控“租金貸”業(yè)務(wù)，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。租戶的租金直接進入租賃機構(gòu)，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險，另一方面也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強現(xiàn)金流，“高進低出，長收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長租公寓行業(yè)盛行“租金貸”的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現(xiàn)租戶維權(quán)現(xiàn)象，長租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑。因此，加強住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機構(gòu)回歸精細化運營、減少“租金貸”的占比顯得尤為重要。

    北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長租公寓企業(yè)通過“租金貸”、長收短付等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當前企業(yè)“爆雷”的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。新規(guī)針對這個問題，提出了一系列針對性很強的監(jiān)管措施，將有效促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，切實保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權(quán)益。

    預(yù)計對行業(yè)形成沖擊

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱，長租公寓企業(yè)已經(jīng)全面金融化，長租公寓最大的問題其實不僅僅是在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”?，F(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個租賃企業(yè)，而是一個標準的“金融企業(yè)”。上述政策如果執(zhí)行，將解決這個行業(yè)難題，對行業(yè)將產(chǎn)生顛覆性沖擊。

    同時，張大偉強調(diào)，租賃市場因為不需要過戶確權(quán)，所以很難監(jiān)管。之前，長租房曾出臺政策不準進行隔斷，大部分公寓企業(yè)并未執(zhí)行。長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

    北京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，近年來，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場需求的雙重驅(qū)動下，經(jīng)歷了一個非?？焖俚陌l(fā)展過程。在這個過程中，市場也暴露出不少新情況、新問題。近期出臺的租賃新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場波動以及總結(jié)經(jīng)驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監(jiān)管措施，可以說為長租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟工作會議提出的“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的要求高度契合。新規(guī)突出長租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分。預(yù)計未來會繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租。