■本報(bào)記者 杜雨萌

    本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)自進(jìn)入因城施策長(zhǎng)期化的長(zhǎng)效階段后，無(wú)論是房?jī)r(jià)、地價(jià)、成交量，還是購(gòu)房者心理預(yù)期，均逐漸回歸理性，尤以房?jī)r(jià)中二手房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)最為明顯。

    據(jù)諸葛找房研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市中，11月份二手房均價(jià)為15268元/平方米，環(huán)比10月份下跌0.3%，已連續(xù)三個(gè)月下跌且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。具體來(lái)看，二線城市二手房下跌幅度最大，環(huán)比跌幅為0.48%，其次為一線城市，環(huán)比跌幅0.43%，而三四線城市僅小幅下跌0.07%。

    再?gòu)某山环矫鎭?lái)看，易居研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，11月份，10城二手房成交量共4.6萬(wàn)套，雖然較10月份出現(xiàn)小幅回升，但成交量仍然低于2012年以來(lái)的月平均成交套數(shù)（5.6萬(wàn)套）；從前11個(gè)月的整體情況來(lái)看，10城二手房成交量為61.4萬(wàn)套，相比去年同期水平下降了13%。

    “通過(guò)觀察歷史數(shù)據(jù)可以看到，截至11月份，10城二手房年初累積套數(shù)同比已連降23個(gè)月，遠(yuǎn)超上一輪低迷期的連續(xù)12個(gè)月下降，表明本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度遠(yuǎn)超上一輪。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王瑾釗對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，從后市來(lái)看，在中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)12月份二手房成交量很難出現(xiàn)改觀。

    事實(shí)上，伴隨著2018年接近尾聲，在房?jī)r(jià)降溫明顯、土地市場(chǎng)遇冷、房企融資壓力猶存的背景下，即將到來(lái)的2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)呈現(xiàn)出什么樣的走勢(shì)呢？

    如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從供給端看，今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要是由土地購(gòu)置來(lái)支撐，而剔除土地購(gòu)置費(fèi)后，已出現(xiàn)明顯的回落；從需求端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊較為嚴(yán)格，商品房銷售整體處于下行周期，銷售情況不太樂(lè)觀。未來(lái)，在供需兩端承壓的背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)分化。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)同樣預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局會(huì)進(jìn)一步加劇，不同城市間的市場(chǎng)變化也將呈現(xiàn)明顯差異。具體來(lái)看，一線城市將表現(xiàn)為“價(jià)穩(wěn)量降”，二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，不排除部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)，但更多的二線城市將呈現(xiàn)出緩慢降溫趨勢(shì)；三四線城市的分化預(yù)計(jì)將在2019年表現(xiàn)的尤為明顯。再?gòu)耐恋厥袌?chǎng)方面來(lái)看，預(yù)計(jì)明年上半年土地流拍現(xiàn)象還將普遍存在，房企拿地繼續(xù)保持較高地謹(jǐn)慎態(tài)度。

    而從房企角度來(lái)說(shuō)，楊芹芹預(yù)計(jì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生巨大變化。一方面，由于房企融資渠道受限，部分中小房企現(xiàn)金流壓力較大，或出現(xiàn)主動(dòng)退出或?qū)で蟛①?gòu)等局面，導(dǎo)致資源持續(xù)向龍頭集聚，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局不斷深化；另一方面，隨著房地產(chǎn)新時(shí)代的到來(lái)，消費(fèi)者會(huì)更加關(guān)注住房品質(zhì)，信賴品牌房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品與服務(wù)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)份額將向品牌房企集中。