“高周轉(zhuǎn)”的終結(jié)，將給企業(yè)的運營帶來深入影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，房企的資金成本將明顯提高，并給利潤帶來壓力。在今年的半年報和年報中，很多房企的利潤表現(xiàn)將會受到影響。

    “從去年開始，我們在武漢的項目，蓄客比例和銷售速度都在下降。今年3、4月份情況稍好一點，這幾個月又下來了。”近日，某大型房企湖北區(qū)域相關(guān)負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示。

    隨著房地產(chǎn)市場進入下行周期，大部分房企的銷售節(jié)奏開始放緩，正使得房企賴以生存的“高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼。

    “高周轉(zhuǎn)”是房企在長期的市場洗禮中形成的一種運營模式，是指在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)保持較快的節(jié)奏，從而提高資金使用效率，攤平資金成本。長期以來，“高周轉(zhuǎn)”是傳統(tǒng)房企的主流運營模式。

    對于“高周轉(zhuǎn)”的降速，內(nèi)部和外部原因均不可忽視。從外部環(huán)境看，限價、限購等樓市調(diào)控措施持續(xù)深入，以及三四線樓市降溫，使得房地產(chǎn)企業(yè)很難保持以往的銷售速度；從內(nèi)部來看，在經(jīng)歷了持續(xù)的銷售高速增長后，房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來一個調(diào)整期。

    “高周轉(zhuǎn)”的終結(jié)，將給企業(yè)的運營帶來深入影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，房企的資金成本將明顯提高，并給利潤帶來壓力。在今年的半年報和年報中，很多房企的利潤表現(xiàn)將會受到影響。

    存貨周轉(zhuǎn)率連續(xù)下降

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕從2016年就已開啟，到2016年末，熱點一二線城市率先下行期。此后，隨著調(diào)控政策的擴圍，下行趨勢又逐漸向其他區(qū)域蔓延。到2019年，全國性的市場下行趨勢已經(jīng)確立。

    受此影響，從2017年開始，房地產(chǎn)企業(yè)銷售節(jié)奏就出現(xiàn)下降。

    “‘限售令’的影響特別明顯。這個政策出來后，很多項目的來訪量下降了近一半，甚至達不到推盤的數(shù)量。這樣一來，銷售的節(jié)奏自然就下來了。”前述房企人士指出。

    他還表示，“限價令”的影響同樣不可忽視。“出臺‘限價令’后，企業(yè)開始有疑慮，很多項目取證的節(jié)奏就降下來了。”

    根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”報告，2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的最低值。

    標(biāo)普信用評級認為，由于看不到政策和市場層面反轉(zhuǎn)的可能，進入2019年，銷售節(jié)奏仍然難有改善的空間，這也將使得房企的“高周轉(zhuǎn)”模式繼續(xù)面臨壓力。

    其中，在需求側(cè)，開發(fā)商面臨樓市調(diào)控的壓力，部分城市的需求可能也已經(jīng)提前釋放。在供給側(cè)，可供銷售的庫存經(jīng)過近幾年的銷售去化，可能已經(jīng)難以為繼。土地購置的大幅減少，也不利于將來可售庫存的補充。

    標(biāo)普指出，今年以來，“一城一策”的調(diào)控模式在住建部多次窗口指導(dǎo)之下不斷加強。銀保監(jiān)會也頻頻發(fā)表關(guān)于資金進一步進入房地產(chǎn)等行業(yè)的警示性表態(tài)。同時各地也對本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場保持緊密跟蹤，一旦出現(xiàn)過熱苗頭即出臺針對性措施。在這樣的行業(yè)形勢下，開發(fā)企業(yè)進一步加快推盤的努力將會面臨較大阻力。

    同時，棚改規(guī)模的下降將在很大程度上減少三四線城市的新房需求。之前幾年，這些城市期房銷售增速較高，購買力很可能已經(jīng)提前釋放。

    此前，今年三四月份傳統(tǒng)樓市“小陽春”的出現(xiàn)，使得部分房企的周轉(zhuǎn)速度有所提升，但在“一城一策”的影響下，市場很快再度降溫，房企銷售也再度受阻。

    “三年一調(diào)整”

    實際上，“高周轉(zhuǎn)”之所以大行其道，原因就在于該模式能提高資金使用效率，有助于房企實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，并在困難時渡過難關(guān)。因此，盡管大環(huán)境不佳，房企實施“高周轉(zhuǎn)”的動力仍然充足。

    標(biāo)普指出，開發(fā)企業(yè)出于融資、盈利和競爭方面的原因，恐怕難以抑制進一步加強期房銷售、加快資金回籠的沖動。

    近期，融資環(huán)境的收緊，使得這種沖動進一步加強。7月11日，市場有消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，暫停所有房地產(chǎn)類項目募集。盡管該消息最終證明不實，但近期房地產(chǎn)融資受到嚴格管控卻是事實。

    今年第二季度，監(jiān)管層對信托公司的房地產(chǎn)項目進行摸底檢查，并要求部分公司進行控制。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)文，強調(diào)了針對房地產(chǎn)融資項目進行嚴格管控。受此影響，房企加大了在海外發(fā)債的步伐，也在今年的銷售管控中，更加注重“回款率”等指標(biāo)。

    然而，重回款并不等同于重周轉(zhuǎn)。

    某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，指望企業(yè)一直保持較高的周轉(zhuǎn)速度并不現(xiàn)實。“高周轉(zhuǎn)意味著高增長。但當(dāng)企業(yè)的規(guī)模上了一個臺階之后，內(nèi)部的管控體系、財務(wù)平臺、人事架構(gòu)都必須升級，才能支撐這個規(guī)模的實際需求。”

    他表示，房地產(chǎn)企業(yè)通常都會三年為周期，進行自我調(diào)整，具體表現(xiàn)為“一年沖規(guī)模，兩年做調(diào)整”。

    就本輪市場而言，該人士表示，從2017年以來，大部分房企已經(jīng)維持了兩到三年的規(guī)模高速增長，本身就到了做內(nèi)部調(diào)整的時候。因此，放緩周轉(zhuǎn)速度，也是企業(yè)內(nèi)部調(diào)整的需要。對大部分企業(yè)來說，這種情況將可能持續(xù)一到兩年的時間。

    據(jù)悉，從去年開始，萬科、恒大、碧桂園等頭部企業(yè)的規(guī)模增長速度已經(jīng)明顯下降，這也被視為觸及規(guī)模“天花板”的一種表現(xiàn)。

    而一旦周轉(zhuǎn)率下降，房企的業(yè)績表現(xiàn)將可能受到影響。張大偉表示，由于過去兩年房企的拿地和融資成本都不低，預(yù)計未來企業(yè)的利潤率將受到擠壓。這種變化最快可體現(xiàn)在今年的半年報和年報中，這也意味著，過去幾年難得一見的“高增長、高利潤”時代將面臨終結(jié)。

    在這種情況下，如果繼續(xù)追求規(guī)模增長，將必須承受一定的系統(tǒng)性風(fēng)險。標(biāo)普認為，對于繼續(xù)謀求規(guī)模增長的企業(yè)來說，“為維持和提升其行業(yè)地位，2019年的新增土儲增速整體較高，隨之而來的較大規(guī)?，F(xiàn)金流出或?qū)⒗^續(xù)弱化其本已較低的長期償債能力。”受此影響，這部分企業(yè)的信用風(fēng)險可能明顯提升。