“今年有400家房企破產(chǎn)”“平均每天1.5家房企破產(chǎn)”“80%開(kāi)發(fā)商會(huì)死掉”……近期，關(guān)于“房企破產(chǎn)”的話題再次成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

    那么，今年房企究竟破產(chǎn)了多少家？市場(chǎng)真的進(jìn)入“大洗牌”階段了嗎？中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年11月，共有330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書，但真正破產(chǎn)的房企僅有43家，其余均為各種流程公告，包括更換管理人、第一次債權(quán)人會(huì)議通知等。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房企破產(chǎn)數(shù)量和往年相比并沒(méi)有明顯增加，但這并不代表房企的破產(chǎn)規(guī)模會(huì)一直保持這一水平。隨著房地產(chǎn)去產(chǎn)能的深化，房地產(chǎn)金融側(cè)從緊的持續(xù)，以及行業(yè)集中度不斷提升，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整體淘汰率仍將提升，預(yù)計(jì)淘汰房企的規(guī)模會(huì)呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。

    今年僅43家房企真正破產(chǎn)

    截至今年11月，在人民法院公告網(wǎng)以“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”為關(guān)鍵字可檢索出來(lái)400多條破產(chǎn)文書，以企業(yè)為單位來(lái)看的話，剔除部分重復(fù)企業(yè)及非房地產(chǎn)企業(yè)，共計(jì)330家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書。

    但并不意味著上述330家房企已經(jīng)破產(chǎn)。中指研究院表示，今年以來(lái)真正破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)僅有43家，其余均為各種流程公告，包括更換管理人、第一次債權(quán)人會(huì)議通知等。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，目前這330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中，大部分僅進(jìn)入初期階段。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中，190家為法院發(fā)布第一次債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)通知，占比為57.6%。在多次債權(quán)人會(huì)議后，債權(quán)人才能決議出究竟是繼續(xù)執(zhí)行破產(chǎn)清算程序，還是申請(qǐng)重整或和解，此時(shí)并不能判定企業(yè)是否會(huì)破產(chǎn)。

    而且，330家發(fā)布破產(chǎn)文書的房企中，涉及重整的共計(jì)56家，這其中27家的重整計(jì)劃已獲法院裁定批準(zhǔn)，這意味著這些企業(yè)已經(jīng)成功存續(xù)下來(lái)。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院制圖：每經(jīng)編輯魏文藝

    值得注意的是，今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企主要分布于長(zhǎng)三角與珠三角城市群。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，分地區(qū)來(lái)看，申請(qǐng)破產(chǎn)的房企中，位于長(zhǎng)三角與珠三角兩個(gè)城市群的占比分別為25.76%和17.27%，兩個(gè)區(qū)域占總數(shù)量的43%。

    為何破產(chǎn)房企多集中長(zhǎng)三角、珠三角城市群？中指研究院分析認(rèn)為，長(zhǎng)三角、珠三角等熱點(diǎn)城市及城市群吸引了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，地方小微房企生存更加艱難；加之長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢歷史資料發(fā)現(xiàn)，即便是在2009年、2015年等房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的年份，每年也有近300家左右房企發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有近10萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，按每年300家房企破產(chǎn)計(jì)算，也只占0.3%。

    中小房企陷資金困局

    從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企多為中小企業(yè)。張波分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)從20年前商品房每年僅成交1億平方米的規(guī)模上升到2019年的18億平方米以上規(guī)模，整體規(guī)模已然見(jiàn)頂，“大躍進(jìn)”時(shí)代已去，行業(yè)進(jìn)入“大浪淘沙”時(shí)期，淘汰中的中小房企占比自然會(huì)高。

    另一方面，除非是地方龍頭、或者有著獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的小房企，一般來(lái)說(shuō)，小房企在未來(lái)5~10年會(huì)面臨較大概率的被淘汰現(xiàn)實(shí)。因此，小房企的規(guī)?；V求成功的概率相對(duì)較低，更多是體現(xiàn)在為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)“活下去”所進(jìn)行的自身激勵(lì)。

    “企業(yè)自身管理制度落后、運(yùn)營(yíng)效率較低，市場(chǎng)火熱的上行期階段，銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，掩蓋了自身‘內(nèi)功’先天不足的缺陷，一旦市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)或下行期，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力短板就會(huì)凸顯出來(lái)，銷售去化以及融資等問(wèn)題將形成較大壓力。”中指研究院分析稱。

    相比小企業(yè)而言，部分規(guī)模相對(duì)較大的房企，因戰(zhàn)略定位、多元擴(kuò)張、項(xiàng)目銷售等問(wèn)題，資金鏈也出現(xiàn)了問(wèn)題。

    近一年陷入資金困境的部分房企數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，房企破產(chǎn)與今年房屋銷售情況不算太樂(lè)觀有關(guān)，尤其是上半年，全國(guó)商品房銷售面積是負(fù)增長(zhǎng)的。此外，房企自身的融資能力將直接影響共資金鏈的情況，大房企在融資方面更有優(yōu)勢(shì)。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，今年前10個(gè)月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區(qū)間在7.33%~15.5%，其中13筆融資利率超過(guò)10%。

    隨著國(guó)內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊以及融資門檻大幅提高，今年房企大舉赴海外發(fā)債。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月~11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長(zhǎng)33.6%，較去年全年增長(zhǎng)21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個(gè)百分點(diǎn)。

    實(shí)際上，近年來(lái)房企海外發(fā)債持續(xù)高位運(yùn)行。據(jù)克爾瑞研究院統(tǒng)計(jì)，房企海外發(fā)債利率方面，加權(quán)票息從2017年的6.7%升至2018年的7.5%，再升至2019年的8.2%，中小企業(yè)受規(guī)模、土儲(chǔ)量、企業(yè)背書等影響，融資成本更加高昂。

    據(jù)企業(yè)公告，今年不少企業(yè)海外債利率遠(yuǎn)超機(jī)構(gòu)平均值，高達(dá)13%。今年年初，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行了1年半到期的3.5億美元海外債，利率高達(dá)15.5%。此外，鑫苑置業(yè)、景瑞控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)等房企今年的海外融資成本同樣高企。

    一位不愿具名的頭部房企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“國(guó)內(nèi)錢不好融，海外錢成本高，能融到也不錯(cuò)了，有大量土儲(chǔ)、信用背書的大房企融資都不太樂(lè)觀，更別說(shuō)中小房企了。年年都說(shuō)難，但都得想辦法過(guò)來(lái)。”

    張波認(rèn)為，中小房企的自身品牌優(yōu)勢(shì)和信用等級(jí)往往不如大型品牌房企，融資的通路也會(huì)較窄，這就造成了通過(guò)金融機(jī)構(gòu)正常融資的難度普遍頗大，同時(shí)也缺乏更多有效融資渠道。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，控制自身財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性顯得更為重要，首先必須是活下去，其次才是如果更快規(guī)?；．?dāng)然，在行業(yè)淘汰率不斷提升的當(dāng)下，在房地產(chǎn)金融政策從緊的大背景下，中小房企融資難的問(wèn)題還將持續(xù)存在。