近期上市房企密集發(fā)布2019年年報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。截至3月10日，A股房企和赴港上市內(nèi)房股中共有56家公司發(fā)布2019年年報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，其中29家同比增長(zhǎng)。A股房企表現(xiàn)整體優(yōu)于赴港內(nèi)房股。多數(shù)業(yè)績(jī)向好公司報(bào)告期內(nèi)積極擴(kuò)張，資產(chǎn)、負(fù)債總額均進(jìn)一步擴(kuò)大，但通過(guò)財(cái)務(wù)優(yōu)化方式，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率得以降低。土地和資金作為房企的“糧草”和“錢袋”，成為業(yè)績(jī)比拼的關(guān)鍵因素，不少大型房企報(bào)告期內(nèi)通過(guò)并購(gòu)資金短缺的中小房企的方式實(shí)現(xiàn)拿地，“弱肉強(qiáng)食”態(tài)勢(shì)明顯。

    A股房企表現(xiàn)較好

    數(shù)據(jù)顯示，截至3月10日晚，A股共有18家房企發(fā)布2019年年報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。其中，愛(ài)旭股份、萬(wàn)澤股份已經(jīng)發(fā)布了2019年年報(bào)，其余16家發(fā)布2019年業(yè)績(jī)快報(bào)。此外，38家赴港上市內(nèi)房股發(fā)布了2019年年報(bào)。

    這56家上市房企中，有29家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。其中，A股占14家，港股占15家；其余27家則出現(xiàn)不同程度的下降，其中A股占4家、港股占23家。從目前已經(jīng)披露年報(bào)業(yè)績(jī)的上市房企看，A股表現(xiàn)整體優(yōu)于港股。

    具體來(lái)看，上述38家港股上市房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3917.57億元，平均每家公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.09億元，相比上年同期的90.64億元，同比增長(zhǎng)13.74%；共實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1233.61億元，平均每家公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)32.46億元，相比上年同期的44.82億元，同比下降了27.58%。其中，23家上市公司報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，僅15家出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。

    上述18家A股上市房企2019年合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)645.89億元，平均每家房企2019年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)35.88億元，相比去年同期的29.25億元，增長(zhǎng)了22.67%。其中，深振業(yè)A、南山控股、廣宇集團(tuán)、南國(guó)置業(yè)報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，其余14家均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。

    其中，金科股份、保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城、綠地控股、廣宇發(fā)展、榮盛發(fā)展、合肥城建、華發(fā)股份2019年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增幅均超過(guò)20%。

    這些盈利性較強(qiáng)的公司，基本和2019年交房規(guī)模增加有關(guān)。以榮盛發(fā)展為例，公司2019年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2019年度，公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)保持了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入709.53億元，同比增長(zhǎng)25.88%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)91.02億元，同比增長(zhǎng)20.32%。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的原因主要是，隨著公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大、可結(jié)算項(xiàng)目增加，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入同比增長(zhǎng)較多。

    多數(shù)業(yè)績(jī)向好的公司報(bào)告期內(nèi)積極擴(kuò)張，資產(chǎn)、負(fù)債總額均進(jìn)一步擴(kuò)大，但通過(guò)財(cái)務(wù)優(yōu)化的方式，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率得以降低。以金科股份為例，2019年度，公司不斷強(qiáng)化以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營(yíng)管理理念，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)3216.08億元，同比增長(zhǎng)39.41%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益262.65億元，同比增長(zhǎng)22.27%；資產(chǎn)負(fù)債率為83.78%，同比基本持平；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為48.12%，同比下降2.44個(gè)百分點(diǎn)，公司各項(xiàng)資產(chǎn)狀況良好。

    融資成本差異大

    多數(shù)盈利能力較強(qiáng)的大型上市房企，平均融資利率雖然出現(xiàn)上升，但整體仍然處于低位。以越秀地產(chǎn)為例，報(bào)告期內(nèi)，公司平均借貸成本為4.93%，相比去年有所上升，但仍處于行業(yè)低位。

    較低的融資成本，使得越秀地產(chǎn)內(nèi)積極進(jìn)行拿地布局。報(bào)告期內(nèi)，公司主要在廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長(zhǎng)沙、青島和成都等城市新增27幅土地，總建筑面積約為771萬(wàn)平方米。截至2019年底，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2387萬(wàn)平方米，同比上升23.0%，其中約1234萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，約占公司土地儲(chǔ)備的51.7%。

    相比之下，中小房企融資成本則普遍超過(guò)10%，有的中小房企海外融資成本甚至超過(guò)15%。融資成本直接影響項(xiàng)目利潤(rùn)率，以及房企擴(kuò)張速度。

    部分中小房企報(bào)告期內(nèi)徹底剝離了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。以萬(wàn)澤股份為例，報(bào)告期內(nèi)，公司完成了重大資產(chǎn)置換，以持有的常州萬(wàn)澤天海置業(yè)有限公司100%股權(quán)、北京市萬(wàn)澤碧軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司69%股權(quán)，置換控股股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)持有的優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥資產(chǎn)內(nèi)蒙古雙奇藥業(yè)股份有限公司100%股權(quán)。本次重大資產(chǎn)置換完成后，萬(wàn)澤股份再無(wú)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售不再是公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為微生態(tài)制劑、高溫合金及其制品的研發(fā)、生產(chǎn)及銷售。

    國(guó)有企業(yè)融資成本相對(duì)較低。某國(guó)有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，國(guó)企最大的優(yōu)勢(shì)是資金，很多國(guó)企集團(tuán)旗下房地產(chǎn)資金成本不足5%。擁有資金優(yōu)勢(shì)的房企，無(wú)論是項(xiàng)目去化還是拿地進(jìn)度，壓力都相對(duì)小一些。

    并購(gòu)案例增多

    報(bào)告期內(nèi)，房企通過(guò)并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)拿地或業(yè)務(wù)擴(kuò)張的案例明顯增多。

    以越秀地產(chǎn)為例，2019年公司形成了軌交+物業(yè)模式，并于2019年10月份完成向廣州越秀集團(tuán)收購(gòu)品秀星樾（蘿崗項(xiàng)目）、品秀星瀚（陳頭崗項(xiàng)目）兩項(xiàng)物業(yè)51%的股權(quán)，增加土地儲(chǔ)備約179萬(wàn)平方米，通過(guò)軌交+物業(yè)、國(guó)企合作模式、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)城融合等多元化方式加大土地儲(chǔ)備。

    中指研究院指出，2019年，房地產(chǎn)調(diào)控加碼，招拍掛土地出讓條件越來(lái)越高，收并購(gòu)越來(lái)越成為房企拿地的有效手段。房企收并購(gòu)交易金額和頻次均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2019年，境內(nèi)房企作為買方完成并購(gòu)事件約333宗，涉及交易并購(gòu)金額約2960.6億元，同比增長(zhǎng)分別為14.7%和31.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的窗口期，在土拍成本高企和土地調(diào)控限價(jià)的雙重影響下，并購(gòu)市場(chǎng)漸趨活躍。

    中指研究院稱，2019年房企債務(wù)高企與融資艱難疊加，部分企業(yè)為緩解現(xiàn)金流危機(jī)，壯士斷腕，釋放手中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；部分融資優(yōu)勢(shì)顯著或現(xiàn)金流充裕的規(guī)模房企，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，低成本補(bǔ)充貨值。