本報(bào)記者 劉琪

    12月25日，由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“2020第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會(huì)——乘風(fēng)•求變物業(yè)管理資本論壇”在北京舉行。在此次論壇上，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜發(fā)表了以“物業(yè)行業(yè)發(fā)展回顧與展望——資本與技術(shù)賦能行業(yè)新發(fā)展”為主題的演講。

    “在現(xiàn)階段物管行業(yè)的發(fā)展策略中，擴(kuò)規(guī)模是主旋律。”黃瑜表示，據(jù)中指研究院測(cè)算，從2000年至2020年低，全國商品房銷售面積累計(jì)預(yù)計(jì)達(dá)到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米。同時(shí)，預(yù)計(jì)“十四五”期間，我國商品住宅銷售面積將有67.8億平方米，加上近30億平方米的保障性住房，住宅供給的總量將超過90億平方米。

    值得關(guān)注的是，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確提出，“加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”。另據(jù)國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。據(jù)住建部調(diào)查摸底，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大約22萬個(gè)，涉及的居民近3900萬戶。

    “這都將是未來可增量的空間，從這個(gè)角度來看，物管市場(chǎng)潛力非常巨大”，黃瑜說道。同時(shí)，她表示，目前物管行業(yè)集中度較低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)前十名在管面積共23.5億平方米，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管總面積約10%，遠(yuǎn)低于同年前十名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售面積占全國比重約30%的數(shù)據(jù)。

    黃瑜認(rèn)為，無論從資本軌跡還是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡來看，物管行業(yè)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十年。目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“白銀十年”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會(huì)迎來最好的黃金十年。也正因?yàn)槿绱耍Y本市場(chǎng)給物管行業(yè)寄予了更多期許，物業(yè)公司上市數(shù)量逐年增多。

    “從企業(yè)的發(fā)展階段來說，物管行業(yè)也處于規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展期”，黃瑜談道，一方面，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多；另一方面，市場(chǎng)化程度偏低，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未擺脫母公司開發(fā)商依賴。此外，企業(yè)也以基礎(chǔ)性服務(wù)為主、同質(zhì)化嚴(yán)重。

    那么，在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又該如何擴(kuò)規(guī)模？拓展經(jīng)營范圍就是其中一個(gè)答案。據(jù)中指研究院分析，近兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)將服務(wù)范圍進(jìn)行了大幅拓展，并且可以從住宅小區(qū)逐再漸延伸至商辦、園區(qū)、公眾物業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)，城市公共服務(wù)、國企后勤服務(wù)等領(lǐng)域。

    同時(shí)，黃瑜還分享了另兩組數(shù)據(jù)，一組是2019年土地規(guī)劃建筑面積前20城市、2000-2019年累計(jì)竣工面積前20城市的數(shù)據(jù)，另一組是連續(xù)三年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積前20城市的數(shù)據(jù)。她對(duì)兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓展新市場(chǎng)或收并購項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)選擇土地成交面積大、交易市場(chǎng)活躍的城市。

    “物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)展規(guī)模的路徑也很多”，黃瑜表示，一是可以借助兄弟開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)，保障規(guī)模穩(wěn)增長(zhǎng)；二是可以通過收并購實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍，提速發(fā)展；三是可以積極參與投標(biāo)，擴(kuò)大管理半徑。并且，企業(yè)不僅要把服務(wù)范圍擴(kuò)大，還要把服務(wù)價(jià)值基于場(chǎng)景進(jìn)行深挖。

    在黃瑜看來，“四化”是擴(kuò)規(guī)模的重要保障。她進(jìn)一步闡釋道，一是標(biāo)準(zhǔn)化，即創(chuàng)立高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)品質(zhì)、易復(fù)制的服務(wù)模式；二是品牌化，即做強(qiáng)原有品牌，樹立細(xì)分專業(yè)品牌；三是專業(yè)化，即引進(jìn)多元優(yōu)秀人才：金融、零售、教育、科技等；四是智能化，即利用互聯(lián)網(wǎng)、AI等新技術(shù)降本增效。

    對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)未來如何發(fā)展，黃瑜也給出了幾點(diǎn)建議：第一：深耕區(qū)域，扎實(shí)做好主業(yè)，提升服務(wù)力和滿意度，增強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；第二，通過企業(yè)間戰(zhàn)略合作，協(xié)同帶動(dòng)成長(zhǎng)；第三，以上市為目標(biāo)，強(qiáng)化各項(xiàng)能力；第四，企業(yè)間兼并收購，在行業(yè)成長(zhǎng)期享受估值溢價(jià)空間，與上市公司共同成長(zhǎng)。

（編輯 才山丹）