本報記者 謝嵐

    “我是支持調控的，不調控的話這個行業沒辦法干了，不調控的話房價和地價都要上天了。”3月12日，談及地產調控，融創中國董事會主席孫宏斌在當日的業績發布會上如此表態。

    “房住不炒”自2016年底中央經濟工作會議首次定調后，此后四年以來，從金融信貸、財稅到土地出讓規則等變化，地產調控不斷升級細化，長效機制加快落地。事實上，過去幾年間，孫宏斌曾多次發表看法，認為本輪調控一定是長期的國家戰略，并將之作為企業戰略決策的底層邏輯。

    但另一方面，每一次調控無疑也是一次洗牌，整個地產市場的加劇分化，房企間馬太效應日益顯著。作為行業龍頭之一，融創中國（下稱“融創”）是如何穿越地產調控周期，在龍頭房企中一馬當先交出2020年的“成績單”，這一動作本身也折射了融創中國的信心和樂觀。

    “現在這個行業是在一個全新的邏輯下，優秀企業會迎來自己的盛世年華。”孫宏斌說道。

    地產主業夯實頭部地位

    盈利能力強勁

    根據融創3月12日披露的業績報告，2020年融創實現合同銷售金額5753億元，行業排名穩居第四；核心城市保持領先優勢，其中在12個城市銷售額排名第一，此外另有25個城市排名前五。

    強勁的銷售力背后是融創持續進階的產品力。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發展趨勢，融創在高端精品定位的基礎上，持續升級戶型、社區、服務等方面的功能，打造“IAMI”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產超級產品力研究成果”中，融創位居產品力榜首。

    銷售力反映在財務報表上，融創也因此交出了一份頗為靚麗的“成績單”：2020年公司實現營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%。同時，融創審慎決策，多元化投資拿地，優質土儲和嚴控成本也拓寬了公司的盈利空間。

    財報數據顯示，2020年融創新增土儲約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，公司的土儲約2.58億平方米，約78%的土儲位于一、二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。

    孫宏斌亦表示，“對融創來說，我們拿地主要是三個來源，公開市場、收并購和產業項目。公開市場上我們還是有比較大的優勢，現在有58個城市公司負責120個城市，可以抓住板塊輪動的機會”。而未來土儲優勢無疑也將繼續成為融創穿越行業周期，穩健成長，夯實地產主業頭部地位的堅實底氣。

    超預期降杠桿

    “三道紅線”降至黃檔

    當日業績發布會上，被視作地產調控最嚴厲大招之一的“三道紅線”自然成為各方關注的焦點。對此，孫宏斌也坦率地表達了自己的觀點：“對于我們來說，三條紅線以后就不用擔心我的負債率了，現在央行管著呢，在兩年前我們就一直在說，我們不希望負債總額增加，希望增加凈資產和銷售。三年總負債沒有增加了，銷售增加那么多，負債率肯定降下來了，調控讓這個行業安全了。”

    所謂“三道紅線”，是指剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。監管部門據此將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔管理。2019年，融創一度處于三線全踩的“紅檔”。而此次2020年年報顯示，融創三項資本結構指標連續實現顯著改善：2020年底，凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率降至78%。按照“三道紅線”標準，融創已降至黃檔，“降杠桿”取得超預期成果。

    億翰智庫分析認為，融創主要是通過四招促進了財務質量的優化，實現由紅轉黃：一是主動控制了有息負債規模；二是調節有息負債結構；三是多元化拿地，公開市場審慎拿地，減少現金流出；四是2020年融創中國拆分物業上市，不僅增加了資金，也增加了所有者權益。當日，融創中國行政總裁汪孟德亦表示：“必須在未來兩年持續保持整個集團的財務指標和資產結構，包括負債指標持續優化，這是一個非常明確的事。”他同時表示，剩下的資產負債率指標有望在2022年達成。

    “地產+”布局多賽道

    開啟新增長曲線

    值得一提的是，除了夯實地產基本盤的頭部地位，融創也通過“地產+”多元化布局，探索新增長曲線，進一步構建穿越行業周期的能力，從而實現長期持續的增長。

    按照“地產+”戰略，近年來融創持續加大深耕城市的投資力度，圍繞地產主業向物業、文旅、文化、會議會展和醫療康養等多個賽道輻射，并搭建起融創服務、融創文旅、融創文化等多個平臺。2020年，融創將自身定位從“中國家庭美好生活整合服務商”升級為“美好城市共建者”，“地產+”在各個賽道上亦已逐漸呈現出蓬勃的生命力和競爭力。

    2020年11月19日，融創服務成功登陸中國港交所，加速建立物管行業頭部企業的競爭優勢。年報數據顯示，融創服務2020年實現營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%。截至2020年底，融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。融創文旅2020年全年總客流超1億人次，收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

    此外，融創文化也已完成全產業鏈布局，蓄勢待發。2020年，融創文化布局七大動畫工作室，并在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出，由其參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》在2021年春節檔分別收獲超10億元和5.75億元的票房。