本報記者 王麗新

    11月下旬，保利發(fā)展接連拋出兩宗融資方案。11月30日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過100億元。而就在不久前的11月22日，保利發(fā)展稱擬發(fā)行不超過98億元的公司債券，期限不超過10年（含10年）。

    此外，僅11月份單月，保利發(fā)展就成功發(fā)行兩筆中期票據(jù)，合計規(guī)模為45億元。以此計算，30天內(nèi)，保利發(fā)展總計拋出243億元融資案。

    頻繁輸血背后，是“儲糧”發(fā)力還是償還債務(wù)？

    “近期，部分央企、國企及大型房企在公開市場發(fā)債融資，說明融資端政策正從偏緊向逐漸放松回歸正常的方向發(fā)展。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，通過融資輸血，利于緩解企業(yè)資金壓力。同時，能夠增強企業(yè)市場競爭能力，可抓住拿地窗口期備貨，投資布局更具優(yōu)勢。

    拋百億元融資大單

    “三道紅線”之下，截至9月30日，保利發(fā)展剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.62%，凈負(fù)債率67.62%，現(xiàn)金短債比2.32。凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比情況較上半年有所弱化，不過依舊處在綠檔，融資輸血動作較為頻繁。

    據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，今年以來，保利發(fā)展在短短11個月內(nèi)發(fā)債8項、票據(jù)4項，總規(guī)模已達(dá)181.9億元，發(fā)行利率水平在3%-4.5%之間，若加上已經(jīng)拋出的兩宗合計198億元的擬融資方案，發(fā)債規(guī)模和頻率都遠(yuǎn)勝以往。

    據(jù)11月30日公告顯示，保利發(fā)展資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元，擬直接或間接認(rèn)購次級資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，認(rèn)購比例不超過資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品規(guī)模的10%，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元（具體根據(jù)發(fā)行情況確定）。

    對于發(fā)債目的，保利發(fā)展稱，為提升公司自持物業(yè)的運營效率，探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運作。除卻該筆融資計劃，其他已經(jīng)發(fā)行或擬發(fā)行的公司債及中期債券，用途多是償還債務(wù)、補充流動資金及其他用途。

    “近期債券市場融資開閘，主要對象是央企、國企和地方城投平臺，主要目的是在城市更新、老舊小區(qū)改造、區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域補短板，需要這些企業(yè)去落實。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示。

    拿地勢頭頗猛

    進(jìn)入行業(yè)規(guī)模前三的目標(biāo)仍在，保利發(fā)展在土拍市場頻繁舉牌。根據(jù)中指研究院2021年前11個月房企拿地排行榜顯示，保利發(fā)展僅次于碧桂園和萬科，位列第三位，拿地金額為1119億元，緊隨其后的是中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等國資房企。

    而在土拍市場遭遇寒流的當(dāng)下，保利發(fā)展拿地成本并不高。根據(jù)評級機構(gòu)測算，今年上半年，在保利發(fā)展拿地金額中，集中供地占比42.6%，第一輪集中供地中拿地平均溢價率為15%，與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價成交，平均溢價率為12%。第三輪集中供地還在進(jìn)行中，保利發(fā)展已在南京等城市有所斬獲。

    “部分民營房企暴露信用風(fēng)險后，多數(shù)融資陷入停滯，央企國企在融資端和拿地端的實力提升，這將改變未來房地產(chǎn)市場的競爭格局。”李宇嘉直言，比如若重啟并購貸，且并購貸不計入“三道紅線”融資規(guī)則要求，有實力的房企將會加大兼并弱房企的力度，部分央企國企地位將得到進(jìn)一步提升。

    “信用債市場的存在，給予大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以長期限、低資金成本、用途限制較少的增量資金，使得大中型企業(yè)在土地市場具備極強的競爭力。”中信證券在一份研報中稱。

    換言之，誰能率先以低成本獲得融資輸血，便可低成本斬獲土地，將在未來市場中搶得更大話語權(quán)。不過，中信證券在上述研報中也提示了風(fēng)險，比如大多數(shù)大中型地產(chǎn)在未來一段時間都要面臨或大或小的、以經(jīng)營性現(xiàn)金流流入凈償還債務(wù)的情況。而鑒于樓市遇冷，項目層面向總部層面的現(xiàn)金“逆流動”并不順暢，則增加了大企業(yè)的挑戰(zhàn)。