王麗新

    去年7月份，受多種因素影響，部分地區(qū)出現(xiàn)商品房交付風(fēng)險。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，一系列“保交樓”舉措相繼推出。目前，這些舉措初見成效。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國住宅竣工面積為2.5億平方米，同比增長18.5%；億翰智庫報告顯示，今年上半年，50家典型房企共交付202萬套房屋。但推進(jìn)保交樓進(jìn)度還需繼續(xù)努力。

    在筆者看來，現(xiàn)實壓力主要聚焦于三種自身“體質(zhì)不佳”的樓盤。第一種是依賴一二級聯(lián)動造城式開發(fā)的大盤，前期投入成本過高，資金缺口大，盤活難度倍增；第二種是開發(fā)商抽走預(yù)售款的項目，疊加資產(chǎn)貶值，貨值難以覆蓋債務(wù)規(guī)模；第三種是“三角債”（銀行、地產(chǎn)商和供應(yīng)鏈之間的債務(wù)糾紛）難清理的樓盤，停工或者爛尾表面上是缺錢，實為糾纏不清的債務(wù)及訴訟問題，牽一發(fā)動全身，增量資金入場后若相關(guān)各方達(dá)不成共識，可能還未動工就先被凍結(jié)。此三種項目，令資本望而卻步。

    筆者認(rèn)為，目前需進(jìn)一步協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商以及供應(yīng)鏈等各方力量，加大金融支持力度，推動“保交樓”進(jìn)程。

    代建代管是完善“保交樓”紓困模式的重要方式。即由委托方發(fā)起，或設(shè)立配套專項基金，讓擁有開發(fā)、建設(shè)經(jīng)驗和小股增資能力的受托方提供全程一站式紓困解決方案，全程參與設(shè)計、開發(fā)、銷售、管理與服務(wù)，協(xié)調(diào)各方參與主體，按節(jié)點推動施工進(jìn)程。

    合理化監(jiān)管增量及預(yù)售資金，讓“保交樓”接續(xù)有力，保證交付質(zhì)量。對增量資金和新進(jìn)投資者而言，項目初步盤活后，銷售回款要得到合理監(jiān)管，確保良性循環(huán)。其一，可給予資產(chǎn)管理公司、商業(yè)銀行、國企等更多的政策支持，鼓勵此類主體積極參與“保交樓”；其二，嚴(yán)格監(jiān)管專項借款和紓困基金等增量資金用途，保證其用于交付本身，防止挪作他用或凍結(jié)；其三，不按主體企業(yè)是否出險一刀切，合理預(yù)留一定預(yù)售資金用于后續(xù)運營服務(wù)，?？顚Ｓ?，以此保證交付質(zhì)量。

    此外，要進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極破解涉房償債難題，警惕房地產(chǎn)行業(yè)“三角債”蔓延。其一，展期、債務(wù)重組、創(chuàng)新融資工具箱等，均是增強(qiáng)企業(yè)流動性的有效措施，要善用之；其二，要區(qū)分基本面扎實的好公司和無序擴(kuò)張的差企業(yè)，拿出相應(yīng)的處理方案。