王麗新

    開年以來，杭州、鄭州等多地集中掛牌出讓土地。1月4日，北京率先完成2024年首場土拍，攬金122億元，平均溢價率8.9%。這場新年第一拍，給2024年土地市場開了一個好頭。

    在筆者看來，當下房企投資動能主要受限于資金的流動性和市場預期，在兩者都沒能迎來全面好轉之前，2024年土地市場表現(xiàn)或與北京這場新年首拍異曲同工，仍將呈現(xiàn)整體成交規(guī)模企穩(wěn)、分化加劇以及房企投資轉為“謹慎+聚焦”的三大特征。

    第一，整體成交規(guī)模企穩(wěn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年全國300個城市涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降20.6%，土地出讓金同比下降16%；重點城市商品住宅地塊供地計劃完成率超80%?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)供求關系重新回歸平衡，新房庫存去化周期延長，預計2024年土地市場供應規(guī)模仍將保持相對低位且平穩(wěn)運行。

    預計2024年土地市場整體成交規(guī)模企穩(wěn)將主要表現(xiàn)為兩方面：一是各地地價和出讓條件將會調(diào)整得更為合理，土地定價也會給房企留有利潤空間，吸引房企參與投資；二是稀缺優(yōu)質(zhì)地塊預計能拍出應有的溢價水平，但整體市場平均溢價率、成交規(guī)劃建筑面積以及土地出讓金不會飆升，有望“穩(wěn)中微進”。

    第二，市場分化將進一步加劇，自由競價與底價成交并存。2023年四季度，全國多個城市土拍陸續(xù)取消最高限價，重回“價高得者”，有助于激發(fā)市場活力。從目前結果來看，熱點城市的核心地塊熱度升溫，但非核心區(qū)地塊底價成交仍是主流表現(xiàn)。這種冷熱分化格局預計會延續(xù)至2024年。同時，隨著取消“限地價”賣地模式的城市持續(xù)擴容，自由競價與底價成交，甚至流拍現(xiàn)象將并存，促使分化進一步加劇。

    這種分化主要體現(xiàn)在三方面：一是城市間分化，核心一線、二線城市土地出讓規(guī)模、價格以及對房企的吸引力仍將保持高位，庫存較高的三線、四線城市土地市場表現(xiàn)則會整體偏弱；二是城市內(nèi)部區(qū)域分化，在同一個城市的核心地塊與非核心地塊或?qū)⒚媾R高溢價出讓和流拍兩種命運；三是房企拿地能力分化，中小房企及區(qū)域型房企拍高價地意愿低，更傾向于尋找結構性機會，但國企、財務穩(wěn)健的民營房企仍將是拿地大戶。

    第三，“少城市、精地塊”將成房企投資普遍共識。在這一輪行業(yè)進入調(diào)整期之前，房企為了減少拿地成本，幾乎在各城跑馬圈地。如今，由于企業(yè)可調(diào)度的可投資現(xiàn)金流有限，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，出于安全性考慮，投資轉為“謹慎+聚焦”。

    自2021年行業(yè)出現(xiàn)債務違約房企以來，過去步子邁得太大導致流動性緊張的房企，要么暫停拿地，要么謹慎投資。即便是現(xiàn)金流較好的企業(yè)，拿地策略也轉為“以銷定投、收斂聚焦”，其愿意投資的城市范圍也在不斷收窄，“少城市、精地塊”成共識。以2023年拿地金額TOP10房企來看，除保利發(fā)展、華潤置地、中國鐵建等房企拿地城市數(shù)量超過20個外，其余企業(yè)拿地城市數(shù)量均在20個以下，且其將絕大多數(shù)投資押寶在一線、二線城市。具體地塊的選擇上，則以市區(qū)位置核心、配套完善、去化率高的優(yōu)質(zhì)土儲為主。

    值得關注的是，2024年，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，將對穩(wěn)投資起到重要作用，預計會得到更多政策和資金支持，房企需要積極尋找其中的投資機會。