杜雨萌

    最近一段時間，房屋養老金的話題頻繁沖上熱搜榜，尤其是一些諸如“設立房屋養老金，業主又要掏錢”“這是變相的房地產稅”等言論的出現，更是引起了眾多居民的廣泛熱議。筆者認為，這是對房屋養老金的誤讀。

    房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。其中，個人賬戶即為業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。而對于引發輿論熱議的公共賬戶，住房和城鄉建設部相關司局負責人8月26日回應稱，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

    房屋養老金制度的提出，歸根結底在于加快構建全生命周期房屋安全管理長效機制。

    住房和城鄉建設部此前披露的一項數據顯示，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。房屋的老化不僅僅是數字上的房齡增長，還直接關系到居住者的安全與福祉。正如人要借助養老金等資金渠道養老一樣，房地產邁入存量時代后，房屋也要想辦法提前謀劃其未來幾十年的“養老”工作。

    從目前的制度來看，盡管自1998年起我國已建立了住宅專項維修資金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造等方面，但隨著房屋及其附屬設施設備的加速老化，一方面，維修資金需求將逐年增加，特別是一些已開始進入“中老年”的房屋，未來有可能出現住宅專項維修資金不足以覆蓋房屋維護需求的局面；另一方面，住宅專項維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅，自建房、老舊小區仍缺乏住宅專項維修資金，而已有的專項資金也存在使用門檻高等問題。

    筆者認為，盡管住宅專項維修資金已明確被用于商品房的維修養護，但隨著我國城市更新行動的扎實推進，僅依靠住宅專項維修資金將難以滿足持續增加的維護改造需求，因此，亟需增量資金入場，這也是房屋養老金公共賬戶補缺位的根本內因。無論是房屋養老金的個人賬戶還是公共賬戶，其目標均是為了加強既有房屋的安全管理，即共同保障房屋全生命周期的安全。

    從資金使用來看，目前住房和城鄉建設部已明確，房屋養老金個人賬戶按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。從公共賬戶的資金補給來說，筆者認為，除了按一定比例計提項目土地出讓金、給予一定財政補貼外，未來，創設配套金融產品等或是重要探索方向。

    目前，22個城市已經開始試點房屋養老金制度，并取得初步成效。未來，隨著這一制度的不斷完善和推廣，將有越來越多的“中老年”房屋增厚對抗時間流逝的底氣，居民的居住條件和生活質量將得到進一步提升。