王麗新

    2022年年報(bào)披露已近收官。從財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，多家上市房企大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，少則幾億元，多則上百億元，且計(jì)提規(guī)模增幅顯著。此舉直接對(duì)相關(guān)房企利潤(rùn)造成了沖擊，并成為其去年業(yè)績(jī)虧損的主要原因。

    資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值。2021年以來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期影響，上市房企“縮表”進(jìn)程加快。銷(xiāo)售端整體下行壓力延續(xù)，出險(xiǎn)房企短時(shí)間內(nèi)無(wú)法徹底解決債務(wù)違約問(wèn)題，部分房企品牌受損程度加深，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)外對(duì)行業(yè)整體銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期、資產(chǎn)評(píng)估更加謹(jǐn)慎……

    諸多因素影響之下，驅(qū)動(dòng)更多房企計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在筆者看來(lái)，短期來(lái)看，資產(chǎn)減值導(dǎo)致的業(yè)績(jī)虧損陣痛不可避免、影響不容忽視。但從長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，在謹(jǐn)慎性原則下，合理計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是正常操作，有其必要性；另一方面，過(guò)去虛高的資產(chǎn)價(jià)格此時(shí)也迎來(lái)擠水分的“瘦身”時(shí)刻，這也是行業(yè)回歸理性、穩(wěn)健發(fā)展的利好信號(hào)。

    從計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備構(gòu)成來(lái)看，存貨跌價(jià)損失占重頭，其中待售和不可售產(chǎn)品減值風(fēng)險(xiǎn)最大。而土地跌價(jià)準(zhǔn)備最少，完工項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備亦較少。從當(dāng)前行業(yè)庫(kù)存來(lái)看，去化速度整體較慢，頭部房企存貨量也相對(duì)較高。但一季度銷(xiāo)售已經(jīng)回暖，市場(chǎng)信心和預(yù)期都得到了有效修復(fù)，所以鑒于存貨結(jié)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策略、品牌信任度以及周轉(zhuǎn)速度不同，企業(yè)未來(lái)面臨的減值風(fēng)險(xiǎn)并不同。

    從計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的企業(yè)構(gòu)成來(lái)看，出險(xiǎn)房企是重災(zāi)區(qū)，這些企業(yè)為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，折價(jià)出讓資產(chǎn)、犧牲利潤(rùn)式以?xún)r(jià)換量是主流經(jīng)營(yíng)策略，從而使其面臨更大經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。從2022年上市房企財(cái)報(bào)表現(xiàn)來(lái)看，虧損大戶(hù)多是出險(xiǎn)房企，且均處于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備排行榜前列，對(duì)業(yè)績(jī)和估值產(chǎn)生連帶影響。

    值得注意的是，從當(dāng)下財(cái)務(wù)表現(xiàn)看，在計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的房企中，不乏優(yōu)質(zhì)房企，其利潤(rùn)或會(huì)因此有所下浮，但不少優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)走上彈性擴(kuò)表投資之路，釋放積極向好的信號(hào)。

    畢竟，從中短期來(lái)看，計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備是上市公司出于謹(jǐn)慎考慮的一種會(huì)計(jì)處理手段，造成的利潤(rùn)虧損屬于“浮虧”，后續(xù)待市場(chǎng)逐步恢復(fù)、債務(wù)重組有利好進(jìn)展，或者資產(chǎn)處置變現(xiàn)力度加大后，前期計(jì)提的減值將視情況轉(zhuǎn)回，這會(huì)減緩對(duì)企業(yè)造成的盈利壓力。

    現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是，企業(yè)需要將重心轉(zhuǎn)至存貨管理上，通過(guò)盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)、加快出清現(xiàn)房庫(kù)存，減少資金占用，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工的交付周期，盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)造血能力。

    更重要的是，不管是當(dāng)下還是未來(lái)，上市房企仍需在提升資產(chǎn)質(zhì)量上下功夫。畢竟只要資產(chǎn)質(zhì)量好、韌性強(qiáng)，待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)，存貨減值也能回調(diào)。歸根結(jié)底一句話，好的資產(chǎn)質(zhì)量才是房企未來(lái)利潤(rùn)的護(hù)城河。