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重塑房企ROE

2023-05-17 00:43  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 

    ■王麗新

    近日,多家地產(chǎn)行業(yè)研究中心陸續(xù)披露了2022年房企盈利數(shù)據(jù)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%,同比下滑7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年,逾七成房企“減收減利”,近半數(shù)企業(yè)虧損,逾九成房企凈利率降低。

    房企盈利水平下降,行業(yè)盈利空間持續(xù)收縮,主要有以下三個(gè)原因:一是部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,低利潤(rùn)項(xiàng)目集中結(jié)算;二是市場(chǎng)低迷疊加償債壓力,多數(shù)房企選擇犧牲利潤(rùn)換現(xiàn)金流,以?xún)r(jià)換量保去化,加劇了增收不增利現(xiàn)象;三是樓市整體不振,存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水,導(dǎo)致房企需大量計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,少則幾億元多則上百億元的計(jì)提規(guī)模,對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響很大。

    結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性以及整體成交規(guī)模收縮的大勢(shì)來(lái)看,傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已無(wú)法助推行業(yè)盈利重回高點(diǎn)。修復(fù)利潤(rùn)通道是當(dāng)務(wù)之急。

    短期而言,盡快調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略是常規(guī)動(dòng)作。重塑房企ROE(凈資產(chǎn)收益率)的“配方”主要有三個(gè),一是改善拿地權(quán)益比,提升項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)效率;二是降本增效,減少三費(fèi)支出,開(kāi)展精細(xì)化管理;三是降低融資成本,減少利息支出。

    短期策略能否見(jiàn)效,尚需檢驗(yàn),而長(zhǎng)期戰(zhàn)略路徑選擇,才是未來(lái)房企制勝的關(guān)鍵點(diǎn),也是重塑行業(yè)估值邏輯和修復(fù)利潤(rùn)表的核心所在。

    從未來(lái)估值邏輯出發(fā),ROE指標(biāo)將成為指揮棒。那么,房企該做排序題還是多選題?

    做排序題,規(guī)模和ROE誰(shuí)為先?不可否認(rèn),房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入深度調(diào)整期,與以往過(guò)分追求規(guī)模不無(wú)關(guān)系。當(dāng)然,追求一定規(guī)模效應(yīng)是應(yīng)該的,但盲目擴(kuò)張,會(huì)讓企業(yè)喪失理性判斷,難以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。回過(guò)頭看,如今的出險(xiǎn)房企,多是過(guò)去無(wú)序擴(kuò)張的“千億房企”,其中部分企業(yè)已較難脫離虧損窘境,甚至面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

    反觀以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為導(dǎo)向的頭部房企、區(qū)域型房企以及其他優(yōu)質(zhì)房企,如今多已穿過(guò)行業(yè)至暗時(shí)刻,進(jìn)入彈性擴(kuò)表階段。近期,多個(gè)城市拿出壓箱底土地,并給企業(yè)留有利潤(rùn)空間。這些過(guò)往鮮見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊受到這類(lèi)房企爭(zhēng)相競(jìng)逐,目的皆是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉(cāng),以期未來(lái)靠結(jié)轉(zhuǎn)這些項(xiàng)目來(lái)修復(fù)利潤(rùn)表。

    做多選題,加碼輕資產(chǎn)或者多元化業(yè)務(wù)投資是重要選項(xiàng)。比如代建、物管以及商業(yè)等,將其提升到與住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)的主航道地位,增加新的盈利渠道,這或許適合較早布局多元業(yè)務(wù)的房企。

    以代建為例,作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式之一的典型業(yè)務(wù),擁有資金需求少、低負(fù)債、利潤(rùn)率表現(xiàn)較好等特點(diǎn),當(dāng)下已從行業(yè)“小透明”一躍成為“香餑餑”。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2022年末,已有超過(guò)60家房企布局代建業(yè)務(wù)。其中,頭部代建企業(yè)綠城管理凈利率為27.7%,中原建業(yè)則高達(dá)50.1%。

    此外,從2022年標(biāo)桿房企財(cái)報(bào)來(lái)看,熱點(diǎn)城市核心板塊、運(yùn)營(yíng)效率高、出租率高的投資物業(yè)估值表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺,利潤(rùn)率也普遍高于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。比如,華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)作為成熟的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商,其非房開(kāi)業(yè)務(wù)收益規(guī)模居于行業(yè)前列,且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。

    當(dāng)然,房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)利潤(rùn)表之路并非坦途,縮表出清陣痛仍在。待行業(yè)企穩(wěn)回升之際,房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加成熟,相關(guān)多元業(yè)務(wù)也將展示更多活力,新的經(jīng)營(yíng)管理模式以及資本運(yùn)營(yíng)模式將不斷迭代,助推行業(yè)健康發(fā)展。

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