9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。業(yè)內(nèi)分析指出，此次發(fā)布的文件標(biāo)志著住房租賃政策更加細(xì)化，成為住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件。

    值得一提的是，此次住建部發(fā)布住房租賃條例，恰處于當(dāng)前長租公寓市場波動較大的階段。8月份以來，杭州、上海、成都等地連續(xù)發(fā)生長租公寓“爆雷”、“跑路”事件。這些依靠“高收低租、長收短付”實現(xiàn)迅猛擴張的長租品牌一旦遭遇資金危機，不僅加劇了行業(yè)洗牌，也令數(shù)以萬計的房東和租客權(quán)益受損。

    長租“爆雷”事件加劇行業(yè)洗牌

    今年下半年，杭州市成為長租公寓發(fā)生“爆雷”事件的重災(zāi)區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，先后有友客、巣客、沃客等長租公寓運營企業(yè)陸續(xù)因為經(jīng)營不善陷入危機，企業(yè)資金鏈斷裂后“人去樓空”，超過上萬名房東和租客利益受損，且維權(quán)無門。

    8月27日，杭州的友客率先發(fā)生“爆雷”事件。有人剛交了房租，中介就拿錢跑路了。此后，友客布局的其他幾個城市被迅速波及。例如，友客近幾個月內(nèi)在寧波擴張了4家分公司，最短的開業(yè)僅僅10天，也發(fā)生了跑路事件。有的租客一次性付了一年租金，才入住了4個月，中介人去樓空，損失3萬多。

    隨后的29日，杭州巢客公寓也發(fā)生跑路事件。企業(yè)資金鏈斷裂后，巢客總部的辦公場所旋即“人去樓空”。

    與此同時，一些龍頭房企的住宅租賃業(yè)務(wù)反而在上半年逆市當(dāng)中逐漸步入正軌。截至8月31日，上市房企2020年中期業(yè)績披露結(jié)束，多家企業(yè)公布了租賃業(yè)務(wù)的運營狀況。針對規(guī)模房企而言，住宅租賃業(yè)務(wù)正在成為新的增長點。

    萬科地產(chǎn)的半年報顯示，在租賃住宅業(yè)務(wù)方面，上半年萬科已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期項目的出租率為93.7%。截至上半年末，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)營業(yè)收入10.5億元。此外，龍湖地產(chǎn)披露，租賃住房已經(jīng)實現(xiàn)盈利，并且助力上半年實現(xiàn)盈利整體增長。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，上半年末龍湖租賃住房實現(xiàn)租金收入7.3億元，同比增長63%，開業(yè)6月以上租賃住房的出租率為89%。

    在業(yè)內(nèi)看來，傳統(tǒng)住房租賃需求端痛點頻出。例如房源信息虛假較多、部分租金定價不透明、硬件設(shè)施不透明等，整體租客體驗不好。因此長租公寓得以應(yīng)運而生，并且近年來深受年輕群體歡迎，因為能夠解決傳統(tǒng)住房租賃痛點，如信息真實、價格透明等，同時有效改善了租客的居住體驗。

    近日，在億翰智庫舉辦的“2020中國租賃住宅企業(yè)百強峰會”上，協(xié)信資產(chǎn)管理公司白領(lǐng)公寓COO張繼峰認(rèn)為，隨著行業(yè)洗牌日漸加劇，市場競爭愈加激烈，長租公寓運營企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新思變，緊跟變革搶先布局，建立完善的產(chǎn)品矩陣，應(yīng)對多元化的市場需求。

    租賃市場監(jiān)管邁向制度化和常態(tài)化

    近一個月來，為了保障住房租賃市場整合的有序推進(jìn)，多個地方政府陸續(xù)出臺住房租賃市場監(jiān)管政策。

    9月4日，武漢市住房保障房管局發(fā)布《武漢市住房租賃企業(yè)信用監(jiān)管辦法》。該辦法提出，建立住房租賃企業(yè)信用管理體系能有效推動機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展，維護行業(yè)乃至公共利益。政策中明確了針對武漢市企業(yè)信用信息的加減分標(biāo)準(zhǔn)，以及對應(yīng)的獎懲措施。

    8月31日，成都市住建局表示將開展住房租賃企業(yè)專項排查工作；9月1日，合肥市多部門聯(lián)合發(fā)出住房租賃市場消費風(fēng)險提示，建議租客謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、防范住房租賃市場風(fēng)險、使用合同示范文本、留存證據(jù)，及時投訴。

    除此之外，西安、上海、廣州、海口等地也在近日陸續(xù)發(fā)布住房租賃市場規(guī)范性政策。

    在業(yè)內(nèi)看來，伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴大，市場運行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。

    貝殼研究院高級分析師黃卉分析指出，長租行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一系列問題事件。尤其是近段時間以來，部分經(jīng)營不善的企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題頻繁發(fā)生，影響了租客和房東的權(quán)益。

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，進(jìn)一步從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施等多方面對租賃市場的秩序進(jìn)行規(guī)范。在業(yè)內(nèi)人士看來，該條例對租賃行業(yè)發(fā)展的意義重大。

    “住建部發(fā)布的文件從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化。”黃卉表示。

    此前針對住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)較少，未按照住房租賃經(jīng)營行業(yè)的特點和規(guī)律進(jìn)行監(jiān)管。例如，在杭州發(fā)生的多起長租“爆雷”事件當(dāng)中，遭受群益損害的房東和租客雙雙感到“維權(quán)難”。房東租出了房子但是租金被長租企業(yè)卷走跑路，租客付了房租卻因為中介跑路還要面臨被房東“掃地出門”的風(fēng)險。

    住建部此次《租賃條例》的發(fā)布，進(jìn)一步明確了針對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營行為，能進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)市場主體合法經(jīng)營，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。此外，也加強了對于行業(yè)準(zhǔn)入企業(yè)的監(jiān)管，建立租賃機構(gòu)登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎懲措施，明確了市場主體機構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線”。

    “尤其是，明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進(jìn)化。”黃卉認(rèn)為，這些措施都有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。

    “高收低租”擴張模式難以為繼

    8月31日，貝殼研究院發(fā)布的全國租賃市場月度數(shù)據(jù)顯示，8月份全國重點城市租賃市場成交量小幅下降。該機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份全國租賃市場成交量環(huán)比下降3.3%。從租金指數(shù)來看，重點城市租賃均價仍保持穩(wěn)定態(tài)勢，8月重點十八城平均月租金為95.5元/平方米，環(huán)比上漲0.4%，同比下降5.6%。

    從主要城市來看，北京、武漢、天津、南京、和廊坊五個城市租賃成交量環(huán)比上漲，其余13個城市成交量均呈現(xiàn)不同程度的下降。北京、南京和廊坊環(huán)比上漲超過10%，原因是市場恢復(fù)以及畢業(yè)季的需求持續(xù)釋放。上海、廣州、重慶、青島、大連和長沙8月成交量環(huán)比下降超過10%。

    貝殼方面預(yù)計。9月份全國租賃市場將繼續(xù)回歸常態(tài)化水平。“由于租賃旺季及畢業(yè)季所帶來的需求已經(jīng)逐步釋放，疫情對租賃市場的沖擊逐步減弱，9月份租賃市場熱度可能回落。”

    盡管截至目前租賃市場尚未完全回歸正常，但是發(fā)生“爆雷”事件的幾家長租企業(yè)普遍采用“高收低租、長收短付”的模式在短時間內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模擴張。例如，友客在一年時間內(nèi)從杭州擴張到了寧波、廣州、成都等城市，巢客也擴張到了武漢、合肥、成都等城市。

    以杭州幾家長租企業(yè)為例，這些長租公寓成立的時間普遍只有一年左右，然后以4000元/月左右的租金從房東手中租來房子，再以大約2000元/月的價格出租給租客。長租公司一次性收取租客半年到一年的租金，外加一到兩個月的押金，然后按月向房東支付房租。

    一旦長租公司資金鏈斷裂，將無法按月向房東支付租金，同時已經(jīng)收取租客的租金部分也無法退還給租客，“爆雷”成為必然事件。

    地產(chǎn)城方總經(jīng)理鄭華表示，對于住房租賃行業(yè)而言，要鎖定長期收入且確保長期收益，核心是要建立一個長期有效的管理運營服務(wù)體系。例如，通過長期租約管理：一手房源一手客源，做好資產(chǎn)服務(wù)和客戶服務(wù)，提供雙方多元化的運營及增值服務(wù)，推動產(chǎn)業(yè)及服務(wù)生態(tài)雙升級。

    張繼峰表示，后疫情時代長租行業(yè)投資收益下降，消費降級，企業(yè)現(xiàn)金流愈發(fā)重要。為了提升公寓產(chǎn)出效益，企業(yè)應(yīng)該增加科研投入，以專業(yè)性的市場定位和研判建立合理的租賃模式和產(chǎn)品，以迎接更加激烈的市場競爭。