本報(bào)記者 袁傳璽

    近日，中指研究院發(fā)布了中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)最新研究成果，希望通過總結(jié)成功運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值要素，發(fā)掘和推廣優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗(yàn)借鑒，進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

    經(jīng)營(yíng)規(guī)模：整體規(guī)模持續(xù)提升，收入結(jié)構(gòu)逐步多元化。從總資產(chǎn)增速來(lái)看，隨著產(chǎn)業(yè)新城步入“運(yùn)營(yíng)為王”的時(shí)代，運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)增速整體呈上升趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)商升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，積極適應(yīng)科技創(chuàng)新范式變革，以產(chǎn)業(yè)投資帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2022年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商營(yíng)業(yè)收入波動(dòng)較大，一方面，產(chǎn)業(yè)投資板塊持續(xù)發(fā)力，帶動(dòng)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，因疫情導(dǎo)致2022年上半年開工及竣工進(jìn)度擱置，影響產(chǎn)品銷售與結(jié)算進(jìn)度。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商積極進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步加大投資業(yè)務(wù)，收入結(jié)構(gòu)逐步多元化，部分企業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)收增速明顯高于社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊。

    盈利能力：凈利潤(rùn)波動(dòng)較大，產(chǎn)業(yè)投資為主要影響因素。從盈利規(guī)模來(lái)看，運(yùn)營(yíng)商凈利潤(rùn)規(guī)模在5億元－20億元之間，只有招商蛇口凈利潤(rùn)超過50億元。隨著運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)新城投資收益和租賃收益成為凈利潤(rùn)的重要來(lái)源。然而，產(chǎn)業(yè)投資存在明顯的周期性和不確定性，運(yùn)營(yíng)商在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)方面也表現(xiàn)出明顯的波動(dòng)。

    融資能力：公募REITs破百億，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs打通“投融管退”全鏈條。2022年全年，產(chǎn)業(yè)園REITs從2021年末的4只增至8只，在管建筑面積增加到184萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)119%，資產(chǎn)管理規(guī)模從不足百億增至150余億元。多地方大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)展并將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為試點(diǎn)突破首選，在盤活園區(qū)資產(chǎn)的同時(shí)助力新園區(qū)建設(shè)。除已發(fā)行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外，廣州、南京、武漢、西安等城市的園區(qū)也在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園REITs的發(fā)行工作，園區(qū)REITs落地?cái)?shù)量有望進(jìn)一步增加，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)可持續(xù)發(fā)展模式進(jìn)一步優(yōu)化。

    財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，資產(chǎn)負(fù)債率保持低位。不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心，以長(zhǎng)期投資回報(bào)為主線。2022年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商持續(xù)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)投資孵化能力，增值業(yè)務(wù)占比逐年提升，負(fù)債水平持續(xù)維持在較低水平。

    產(chǎn)業(yè)定位：聚焦城市群優(yōu)勢(shì)資源，打造“專精特新”特色產(chǎn)業(yè)形成差異化優(yōu)勢(shì)。從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位時(shí)，聚焦區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，針對(duì)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展要求打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級(jí)的提升。在產(chǎn)業(yè)定位過程中，一方面，“十四五”規(guī)劃逐步落地，各城市群推動(dòng)城市群一體化發(fā)展，全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局，以協(xié)同發(fā)展、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)為特征的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展日益凸顯。運(yùn)營(yíng)商在區(qū)域協(xié)同發(fā)展的大趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)定位聚焦城市群內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源，加快主題園區(qū)要素融通。另一方面，加大培育專精特新新產(chǎn)業(yè)生態(tài)，高效配置產(chǎn)業(yè)用地，整合資源通過專業(yè)化、特色化的項(xiàng)目打造差異化優(yōu)勢(shì)。

    產(chǎn)業(yè)招商：智慧大數(shù)據(jù)平臺(tái)精準(zhǔn)招商，強(qiáng)化多鏈驅(qū)動(dòng)深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商。從調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)業(yè)招商上，一方面，借助產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心、智能管理平臺(tái)等手段，打造產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)地圖從而勾勒目標(biāo)企業(yè)畫像，打通招商線上線下全流程操作，實(shí)現(xiàn)招商地圖、產(chǎn)業(yè)配套、營(yíng)商環(huán)境、品牌形象等招商資源的可視化，精準(zhǔn)招引從而提高園區(qū)招商能力和成功率；另一方面，深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商，強(qiáng)化多鏈驅(qū)動(dòng)，重點(diǎn)扶持鏈主企業(yè)從而延鏈補(bǔ)鏈，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

    產(chǎn)業(yè)培育：“服務(wù)平臺(tái)+產(chǎn)業(yè)基金”賦能產(chǎn)業(yè)培育聚智增效。從今年的調(diào)研情況來(lái)看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部平臺(tái)的增值服務(wù)，一方面，運(yùn)營(yíng)商打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，以“中心+平臺(tái)”的模式，圍繞園區(qū)企業(yè)的全生命周期需求，全方位對(duì)接多層次多維度服務(wù)方案；另一方面，運(yùn)營(yíng)商持續(xù)深耕全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，以“直投+基金+資本”的方式，不斷強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，帶領(lǐng)園區(qū)企業(yè)“加速跑”。

    發(fā)展趨勢(shì)：共建園區(qū)、專精特新、輕重并舉。合作主體持續(xù)多元，多種形式的跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作促進(jìn)共建園區(qū)；特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造“專精特新”，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；輕重并舉加快走向“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代，公募REITs補(bǔ)強(qiáng)融資渠道。

（編輯 張明富）