“三道紅線”建防火墻

    促進房企穩(wěn)發(fā)展

    雖然政府工作報告中并未對房企提出要求，但落實“保障好群眾住房需求”的要求，需要房企這個重要的供給側(cè)做出改變。房企現(xiàn)在需要做的一項重要工作就是滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求，走出健康穩(wěn)健有序發(fā)展的新路子。房企穩(wěn)，樓市供應(yīng)就穩(wěn)，解決新市民青年人住房難的問題也就有了有的放矢的基礎(chǔ)。

    從商品房30年發(fā)展史來看，“股票、債券成為融資工具后，1993年‘終止房地產(chǎn)上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)’是首次針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的調(diào)控。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，此后歷經(jīng)以房拉動內(nèi)需、房地產(chǎn)金融逐步規(guī)范、強化個貸管理、購地資金監(jiān)管收緊、房地產(chǎn)金融審慎等幾個階段，直至目前的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策都有長效機制的特征，為房企劃定了可操作的空間邊界。

    不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業(yè)少有，年銷售額17萬億元的行業(yè)也少有，這都出自中國的房地產(chǎn)行業(yè)，但迅猛發(fā)展的背后，也滋生了一些行業(yè)亂象。比如房企持續(xù)加杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，債務(wù)風(fēng)險日益加大，部分房企經(jīng)營性現(xiàn)金流無法覆蓋支出，解決這些潛在的行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險甚至系統(tǒng)性風(fēng)險已刻不容緩。

    “2016年至今，我國對房地產(chǎn)行業(yè)金融政策調(diào)控力度不斷加大，逐步由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向去杠桿。”同策研究院分析師陳朦朦向《證券日報》記者表示，直至設(shè)置“三道紅線”，對房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管程度拉升至又一新高度，更強的降杠桿階段全面開啟。從調(diào)整路徑來看，從土地款、商業(yè)性地產(chǎn)項目等資金來源受限，到更多流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金開始受到監(jiān)管，再到非標(biāo)融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監(jiān)會調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融貸款比例，對銀行業(yè)金融機構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅定房住不炒的決心。

    但是，房企的合理融資并未受到限制，陳朦朦強調(diào)道，國家真正打擊的是“違規(guī)金融操作”，對于利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的合理杠桿行為，并未進行過多壓制。

    北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志向《證券日報》記者表示，對房企來說，隨著“三道紅線”和各類嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策的落地，依賴過高杠桿融資發(fā)展時代將結(jié)束，整個行業(yè)將呈現(xiàn)頭部房企集中化，小房企逐漸出場的格局。

    “‘三道紅線’是‘樓市防火墻’的進一步表現(xiàn)，短期內(nèi)可避免資金流入高負(fù)債房企（一般是高周轉(zhuǎn)企業(yè)），客觀上為房企投資降速，實現(xiàn)防風(fēng)險目標(biāo)。”陳朦朦向《證券日報》記者表示，未來，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與監(jiān)管將會持續(xù)。