8月末，全國首批3只保障性租賃住房REITs上市交易。至此，全市場已上市的公募REITs增至17只。此外，全市場已獲批公募REITs擴容至19只。數據顯示，首批3只保租房REITs均獲得超百倍的認購，創下歷史新高，受到市場關注。

    作為創新產品，公募REITs自上市以來就頗受市場青睞。然而，在不久前公布的部分公募REITs虧損數據，仍給不少中小投資人“潑上冷水”。業內人士分析，業績分化主要是受底層資產運營情況干擾，影響因素多為短期超預期爆發導致，對積極布局此道的基金公司而言，更需注重底層資產的投資屬性。

    公募REITs業績分化

    公募REITs分化較為明顯，在12只公布盈利數據的REITs中，有9只實現盈利，占比超過七成。其中，華夏中國交建（601800）高速REIT二季度凈利潤最高，達到3316.44萬元。與之相比，3只出現虧損，包含2只園區基礎設施和1只交通基礎設施類項目產品。總體上看，產業園區和倉儲物流板塊相對較好。

    為何REITs產品之間業績明顯分化？上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平分析，REITs作為權益型投資產品，通過持有并運營基礎設施資產作為收益主要來源，因此長期業績表現主要受到底層資產運營狀況影響；但短期表現還受到更多因素的影響，比如市場環境、利率水平以及與底層資產相關的行業政策因素等，都會導致二級市場出現較大的波動。

    “REITs上市時基礎設施資產估值高低也是導致業績發生分化的原因之一，如果資產估值較低往往導致二級市場上較長時期處于溢價交易，而資產估值過高容易導致較長時期折價交易。未來隨著REITs發行上市增多，可供對比估值資產的逐漸增加，有望減少發行時資產估值偏離導致二級市場業績分化的影響。”孫桂平表示。

    安爵資產董事長劉巖也表示，原則上來說，公募REITs在產品設計上已經充分考慮到資產安全性和穩定性，出現業績虧損應該屬于極端情況，目前來看主要是高速公路類和園區基礎設施類資產出現虧損，一方面高速公路通行量大幅減少；另一方面，產業園區大規模減免租金導致營收下滑。這些因素都屬于短期的超預期爆發影響。

    多家基金公司積極布局

    從產品申報來看，多家基金公司正摩拳擦掌，積極布局公募REITs這一領域。據了解，目前各大基金公司都在積極備戰公募REITs產品，籌備中的產品或已達到百只，后續將會有更多產品面市。

    目前，可以發行REITs的底層資產類型在REITs相關政策法規中有明確限定范圍，具體到項目而言，基礎設施資產運營穩健，又具有一定增值潛力，地域優勢較好，且符合國家政策導向的項目更適合發行REITs產品。

    “能夠提供穩定且持續現金流，且產品清晰的資產更加適合REITs項目。對于尚未開始布局的基金公司而言，更需注重底層資產的投資屬性。”排排網財富產品經理徐圣雄表示，可以從兩個方面尋找合適的標的。一是短期關注重點地區優質且成熟的基礎設施項目，包括電力、水利、產品園等具有穩定收入和現金流的底層資產；二是長期關注新興且符合國家未來戰略規劃的基礎設施項目，例如保障房、新能源、產業升級設施等。

    孫桂平認為，基金公司從當前已發行的資產類型中尋找合適項目發行REITs可能相對容易，在審批、發行以及后續管理等方面都有可以借鑒的案例。因為REITs涉及的底層資產差異很大，既有產權類資產，又有特許經營權資產，不同類型資產的運營差異很大，建議基金公司專注在某種類型的底層資產上，可以通過不斷發行新REITs和REITs擴募，形成自己的專業優勢和品牌優勢，成為專業的基礎設施資產運營管理平臺，也讓基礎設施資產的價值得到最大提升。

    完善REITs基金擴募機制

    作為創新產品REITs持續擴容，上市時總能吸引大量資金進入，基金公司也積極布局新產品線。從產品設計上看，如何完善REITs基金，才能更好地保護投資者？

    徐圣雄認為，在產品設計上，可以加速完善REITs基金擴募機制，隨著REITs基金不斷注入優質資產，底層資產在不同維度呈現一定的分散性，有利于減小單一資產波動影響。目前我國REITs采取的是公募基金+ABS模式，投資者間接持有資產，且在發行時，底層資產已經確認，REITs基金管理人的角色更加接近于被動管理。所以，可以通過簡化產品結構和交易結構，讓原始權益人、公募基金管理人和投資人更加統一，充分發揮各自優勢。

    “從長期投資價值來看，公募REITs底層資產優質，運營穩健成熟，具有長期穩定的現金流，加上強制性分紅的制度設計，基本能夠保證投資者利益不會受損，即使短期經營上出現階段性虧損，拉長時間周期來看，也不會太影響產品本身估值。”劉巖稱，“如果公募機構在后續產品設計中，考慮到極端突發性事件對業績的負面影響，嘗試通過一些業績補償措施或者加大分紅比例等對沖措施，應該可以更好地應對超預期的業績下滑帶來的負面情緒。”