本報記者 李昱丞

    港交所將再迎一家物業(yè)巨頭。9月19日，萬科旗下萬物云發(fā)布全球發(fā)售公告，擬全球發(fā)售1.17億股股份，發(fā)售價為47.1港元/股-52.7港元/股，預(yù)計募資約54.97億港元至61.51億港元，預(yù)計9月29日上市交易。

    此次IPO萬物云吸引了較為豪華的基石投資者陣容加持，涵蓋淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投資、Athos資本等明星機構(gòu)，有望在物業(yè)板塊整體低迷之際為公司和行業(yè)打上一劑“強心針”。

    “差市場結(jié)交真朋友。”萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全在社交媒體上這樣寫道。

    IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為，萬物云上市有助于改善物業(yè)板塊的基本面，提升板塊質(zhì)量與信心，并加強市場對物業(yè)板塊的關(guān)注。

    規(guī)模位居前列

    估值超549億港元

    萬物云前身為萬科物業(yè)，是中國第一家年收入超過100億元人民幣的物業(yè)服務(wù)公司，2018年改制為股份有限公司。截至發(fā)行前，萬科直接持有萬物云57.12%股份，并通過全資附屬公司間接持有5.77%股份，合計持有萬物云約62.89%的股份。在首次發(fā)行完成后，萬科將持有萬物云56.60%的投票權(quán)，仍然為萬物云的控股股東。

    據(jù)招股書，萬物云此次擬全球發(fā)售1.17億股股份，預(yù)計首發(fā)募資約54.97億港元至61.51億港元。不考慮中國中免、天齊鋰業(yè)兩家年內(nèi)赴港雙重上市的企業(yè)，這將是港股今年規(guī)模最大的IPO。

    發(fā)行后，萬物云總股本將達到11.67億股，按照47.1港元/股-52.7港元/股的發(fā)行價計算，萬物云估值約達549.72億港元-615.08億港元。這一市值放在港股上市物管企業(yè)中僅次于華潤萬象生活。

    作為規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)之一，萬物云的上市將使得港股物業(yè)管理板塊更加完整。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計，萬物云2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

    “在萬物云登陸港交所之后，頭部物管企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市，后者正在推進上市進程，這也意味著物業(yè)的資本化基本完成。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示。

    根據(jù)招股書，2021年，萬物云營收達到人民幣237.05億元，和目前港股上市物業(yè)公司相比僅次于碧桂園服務(wù)。其中，三大業(yè)務(wù)板塊社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)2021年營收分別為人民幣131.61億元、86.93億元和18.50億元，占比分別為55.5%、36.7%和7.8%。

    萬科輕擇時

    借助資本市場進一步發(fā)展萬物云

    “萬科是一個農(nóng)民，不管天氣好和壞，我們都要把地種好，把糧食種出來。”萬科董事會主席郁亮曾在萬科2019年度股東大會如此表示。從某種意義上來說，萬物云的上市歷程恰好契合了郁亮的“不管天氣只管種地”的論斷。

    自從郁亮2021年6月份“松口”表態(tài)許可萬物云上市以來，市場見證了港股物業(yè)板塊長時間的低潮期。自2021年7月2日至2022年9月19日，中資物業(yè)管理指數(shù)（887811.WI）跌幅超過65%。從頭部企業(yè)估值來看，華潤萬象生活市盈率（TTM）從約120倍下降至目前的約35倍，碧桂園服務(wù)市盈率（TTM）從約80倍下滑至目前的約10倍。

    對于萬物云而言，目前或許并非最佳上市窗口。此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元，按照萬物云2021年人民幣16.68億元（20.4億港元）歸母凈利潤計算，靜態(tài)市盈率約為26.95倍-30.15倍，低于此前行業(yè)內(nèi)動輒出現(xiàn)的60、70倍甚至上百倍首發(fā)市盈率。

    不過就目前的市場而言，萬物云至少享受了一定的龍頭溢價和科技屬性溢價。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，按照港交所物業(yè)服務(wù)及管理分類，60家港股上市物管企業(yè)市盈率（TTM）平均值僅為6.91倍。

    柏文喜認(rèn)為，雖然萬物云在市況較差的情況下實現(xiàn)上市貌似有些不劃算，但至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動性，有助于緩解萬科的流動性壓力，總體上還是利大于弊。

    “萬科分拆萬物云上市不是‘賣豬仔’，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發(fā)展空間。”郁亮在萬科2022年中期業(yè)績發(fā)布會上解釋稱，對于萬物云上市短期市場的估值并不是萬科最在意的，萬科最關(guān)心的是萬物云通過資本市場能夠獲得力量支持它進一步發(fā)展。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為，當(dāng)前市場情緒雖然相對偏低，但資本市場處于相對理性階段，對企業(yè)的估值也較為理性。萬物云的上市有望進一步提升行業(yè)活力，實力競爭者加入也將會使得物管行業(yè)的格局更加穩(wěn)固。

（編輯 白寶玉）