■本報記者 王麗新

    “2018年把凈負債率降至100%以內”的管理層承諾言猶在耳，經過一年調整，正榮地產兌現了承諾。2018年，在房地產行業增速放緩的高壓下，正榮地產上市首年即晉級“千億元陣營”，高增長的背后，公司的凈負債率降至74%，為未來規模擴張提供了很大的彈性空間。

    在2018年業績會上，正榮地產執行董事兼董事長黃仙枝表示，2019年設定的合約銷售目標為1300億元，增長20%。

    有業內人士稱，為這1300億元目標“保駕護航”的是正榮4200億元的總貨值、新項目平均8個月內實現首次開盤的周轉速度，以及產品力和品牌影響力的提升。

    優化財務盤面降負債

    據年報數據顯示，截至2018年底，正榮地產實現合同銷售額1080.17億元，同比增長54.0%；營業收入264.53億元，同比增長32.3%；毛利60.21億元，同比增長42.8%；股東應占利潤21.21億元，同比增長50.5%；股東應占核心利潤19.52億元，同比大增70.7%。

    2015年至2018年，用了4年時間，正榮完成了從230億元到千億元規模的蛻變，年復合增長率超過60%。規模增長的背后，正榮一路提升了利潤的增幅空間。正如去年管理層所示，公司一直強調穩健成長，要實現規模、盈利和質量三方平衡發展。

    在規模和利潤同步上漲的背后，正榮兌現了降杠桿的承諾。回顧2018年，正榮通過赴港上市、拓寬融資渠道等策略，先后通過發行ABS、美元優先票據等手段將公司負債率大幅降低至74%，改善了財務盤面。

    對此，正榮方面表示，公司對債務結構進行了優化，以長債置換短債，使得短期借款占比下降。在融資成本方面，國內貨幣政策趨于寬松，公司近期發債利率已經趨勢性下降，未來融資成本可能進一步降低，屆時可進一步增厚財務利潤，為股東創造價值。

    有業內人士稱，房企想要獲得低成本融資，除了土地儲備的規模和質量之外，財務盤面的穩健最為關鍵，尤其負債率水平低于行業紅線后，機構會提升其評級，企業也就有機會使用更多融資工具獲得更低成本的融資，進行規模擴張。

    土儲貨值達4200億元

    利潤得到很好釋放的企業，都是低成本融資術的擅長者，也是拿地投資能準確把握窗口期的高手。

    2018年，正榮地產全年共計新增土地儲備共57幅，新進13個城市，進軍西部高成長城市，完成“16X”全國布局。截至2018年底，公司在手土地儲備共計2456萬平方米，平均成本4491元/平方米，覆蓋長三角、海西、中部、環渤海、西部、珠三角六大區域28個城市，總貨值約人民幣4200億元，在一、二線核心城市布局比例超過70%。

    “今年將提高權益拿地的投資比例。”正榮地產管理層表示，接下來公司將繼續深耕一線城市的周邊城市，以及土地儲備具備極強可變現能力的地區。作為正榮地產傳統優勢區域，隨著長三角區域一體化上升為國家戰略，正榮在長三角的土地儲備價值將有大幅提升空間。此外，公司在2018年加碼的新進區域——粵港澳大灣區及西部區域，也隨著政策變化迎來了高速增長時期，未來增長值得期待。

    在拿地成本控制方面，黃仙枝表示，公司上市后進行了調整，目前有充裕的現金流，未來拿地資金的核心是成本，土地成本低、產業結構發達的區域，正榮都會根據實際情況去考慮投資。

    事實上，縱觀過去幾年的表現，正榮地產可謂在中型房企間的較量中突圍的典型，伴隨改善型需求的持續增長，“改善大師”正榮地產正在“收斂聚焦”房地產開發主業，由規模的“進中求穩”向綜合能力突出的“穩中求進”型優等生進發。