■本報(bào)記者 王麗新

    兩個(gè)月內(nèi)拋出了逾230億元融資計(jì)劃后，富力地產(chǎn)決定進(jìn)行股權(quán)融資。11月5日，富力地產(chǎn)稱(chēng)擬增發(fā)約8.0559億股H股，募資償還債務(wù)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金、項(xiàng)目投資。據(jù)悉，這是富力自2006年以來(lái)首次進(jìn)行股權(quán)類(lèi)再融資。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)公告發(fā)現(xiàn)，若以前5個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)平均港幣約12元/股打8折計(jì)算，募資約96億港元（約85億元人民幣）。這意味著，從9月7日起拋出ABS融資計(jì)劃后的2個(gè)月左右時(shí)間，富力地產(chǎn)總計(jì)拋出了約315億元人民幣的融資計(jì)劃。

    國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于資金短缺，不少開(kāi)發(fā)商都需要借新債還舊債，尤其富力之前還花了大筆錢(qián)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)，有些債務(wù)都已經(jīng)到期需要還，加上短期內(nèi)回歸A股無(wú)望，因此不斷進(jìn)行融資。

    首度擬增發(fā)融資近百億港元

    11月5日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，已于2018年11月5日議決召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)及類(lèi)別股東會(huì)議，以批準(zhǔn)授予董事會(huì)建議特別授權(quán)以發(fā)行不超過(guò)805591836股新H股，分別不超過(guò)該公司于新H股發(fā)行前后的總股本25%及20%；及分別不超過(guò)于新H股發(fā)行前后的已發(fā)行H股總數(shù)約79.35%及44.24%。

    在發(fā)行股份的定價(jià)方式上，富力表示，董事會(huì)將參照該公司發(fā)行新H股時(shí)的資本市場(chǎng)狀況及可比公司的估值等因素厘定新H股的發(fā)行價(jià)，前提是該發(fā)行價(jià)不低于決定此發(fā)行價(jià)之日前五個(gè)交易日于聯(lián)交所錄得H股收市價(jià)平均數(shù)的80%。

    黃立沖表示，富力地產(chǎn)去年年底股價(jià)上漲，現(xiàn)在股價(jià)處于歷史相對(duì)高點(diǎn)，市場(chǎng)并不認(rèn)為可以在現(xiàn)在股價(jià)水平下發(fā)行H股，加上富力發(fā)行量較大，因此將發(fā)行價(jià)定于前五個(gè)交易日于聯(lián)交所錄得H股收市價(jià)平均數(shù)的80%，即八折融資。

    富力稱(chēng)，新H股發(fā)行的所得款項(xiàng)，在扣除相關(guān)費(fèi)用后，將全部用于補(bǔ)充富力地產(chǎn)的資本金，其中包括但不限于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、項(xiàng)目投資等符合中國(guó)法律法規(guī)及政策要求的用途。

    董事會(huì)及富力地產(chǎn)高級(jí)管理層認(rèn)為，新H股發(fā)行將非常有利于公司獲得長(zhǎng)期資本，促進(jìn)該公司的穩(wěn)定發(fā)展，緩解當(dāng)前影響多個(gè)金融市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。新H股發(fā)行將顯著改善該公司的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)融資能力，從而顯著改善信用評(píng)級(jí)前景，增加獲得更低成本融資的機(jī)會(huì)。

    值得一提的是，這是富力自2006年以來(lái)首次進(jìn)行股權(quán)類(lèi)再融資。11月5日，富力股價(jià)開(kāi)盤(pán)下跌，盤(pán)中最高跌幅超過(guò)10%。該計(jì)劃公告后，富力地產(chǎn)股價(jià)連續(xù)兩日下跌。

    “這兩年港股股價(jià)表現(xiàn)好于預(yù)期，可以算是一種相對(duì)較好的融資方式。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次富力地產(chǎn)增發(fā)H股的融資規(guī)模較高，認(rèn)購(gòu)成本相對(duì)不高，或許有看好富力未來(lái)成長(zhǎng)力的投資者會(huì)比較認(rèn)可。

    但另有不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，富力選擇增發(fā)H股融資的背后，是其負(fù)債過(guò)高的資金壓力導(dǎo)致的。2017年以來(lái)，富力地產(chǎn)頻繁收購(gòu)資產(chǎn)，并加大土地投資，但銷(xiāo)售回款卻未達(dá)預(yù)期，因此有迫切的融資需求。

    回A受挫還債壓力大

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，今年上半年，富力地產(chǎn)多次融資受阻，回A也沒(méi)有明確時(shí)間表。

    2月9日，富力地產(chǎn)公告表示，鑒于近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)；5月23日，富力宣布，取消公司10億元超短融發(fā)行計(jì)劃，另?yè)駮r(shí)機(jī)重新發(fā)行。8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券被終止。

    多次融資受阻后，剛一進(jìn)入下半年，富力地產(chǎn)便開(kāi)始頻繁發(fā)布融資計(jì)劃。9月7日，9月12日，富力地產(chǎn)共有兩期ABS項(xiàng)目獲受理，擬發(fā)行總金額為86.62億元。9月20日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，子公司怡略有限公司擬發(fā)行一筆2億美元的優(yōu)先票據(jù)，據(jù)悉，該票據(jù)利率為8.875%。10月8日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其公開(kāi)發(fā)行130億元公司債券已獲得批準(zhǔn)。簡(jiǎn)單測(cè)算，這意味著這幾筆融資計(jì)劃就涉及資金約230億元人民幣。

    大規(guī)模融資難以快速到位的背景下，富力地產(chǎn)還進(jìn)行了多次超短期融資，一般規(guī)模在5億元－10億元之間，期限約為270天，但這些票據(jù)利率多超過(guò)6.5%，甚至升至近9%。由此可見(jiàn)，富力可謂對(duì)資金非常渴望，而且這些短期債多擬用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，可見(jiàn)其還債壓力很大。

    事實(shí)上，富力地產(chǎn)近年來(lái)負(fù)債率不斷攀升。公開(kāi)資料顯示，2015年-2017年，富力地產(chǎn)凈負(fù)債與權(quán)益比率呈上漲趨勢(shì)，分別為124.3%、159.9%、169.6%，2018年上半年則較2017年年末上升17.9%至187.5%。此外，有媒體報(bào)道稱(chēng)，據(jù)富力地產(chǎn)披露的2018年半年度公司債券內(nèi)容顯示，公司總負(fù)債2703億元，較2017年年末增加15.91%，其中短期借款210億元，增加36.78%；長(zhǎng)期借款711.51億元，增加29.42%；其在一年之內(nèi)要償還的債務(wù)達(dá)1489億元。截至報(bào)告期，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率80.44%，較2017年年末增加2.81%。

    更重要的是，目前房企都在收縮擴(kuò)張戰(zhàn)線(xiàn)，但富力過(guò)去兩年都在積極擴(kuò)張，不管是拿地還是收購(gòu)酒店等持有性資產(chǎn)，資金支出規(guī)模大，卻又恰逢今年市場(chǎng)進(jìn)入了下行通道，可謂遭受多重壓力。

    在今年8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉談到全年計(jì)劃，就表示今年仍然堅(jiān)持1300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)；但截至10月底，富力地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售956.6億元，只完成了銷(xiāo)售目標(biāo)的七成。交銀國(guó)際認(rèn)為，富力地產(chǎn)即使進(jìn)一步降低平均售價(jià)，也很可能實(shí)現(xiàn)不了2018年銷(xiāo)售目標(biāo)人民幣1300億元。

    上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，每天睜眼就是大筆的利息支出，還有高額的債務(wù)要還，銷(xiāo)售回款難以達(dá)到預(yù)期，回A短期內(nèi)無(wú)望，富力地產(chǎn)需要快速找到實(shí)質(zhì)性的解決辦法，否則機(jī)構(gòu)會(huì)不斷下調(diào)評(píng)級(jí)，對(duì)富力的融資將雪上加霜。屆時(shí)，富力地產(chǎn)將面對(duì)更大的經(jīng)營(yíng)壓力。