“面對這種狀況，我已經(jīng)做了很多準(zhǔn)備，包括考了很多證書，一旦公司有什么變化，要做好隨時辭職的準(zhǔn)備。”一位房企中層在談到今年下半年以來的房企高管離職潮時對中國證券報記者這樣表示。而剛剛過去的一周，便有融信中國（8.92-0.89%）、正榮地產(chǎn)（4.69+0.00%）、旭輝集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的四家房企發(fā)生高管離職。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下，戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當(dāng)務(wù)之急。

    上演高管離職潮

    最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執(zhí)行總裁吳劍確認(rèn)離職；11月13日，正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書談銘恒辭任；11月14日，旭輝集團(tuán)宣布集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職；11月15日，俊發(fā)集團(tuán)發(fā)布人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務(wù)……

    房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業(yè)上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴(kuò)張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內(nèi)房地長行業(yè)“凜冬將至”，又到年關(guān)保增長的關(guān)鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業(yè)下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。

    “過去幾年房企銷售連創(chuàng)新高，很多房企動輒創(chuàng)出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現(xiàn)在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預(yù)期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進(jìn)度離全年的銷售目標(biāo)有非常大的差距，職業(yè)經(jīng)理人的變動也會非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

    比如，孔鵬離職的背后，是旭輝北京區(qū)域銷售額據(jù)稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)；而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國（5.43+0.74%），前10月總合同銷售金額約1154億元，達(dá)標(biāo)率僅為64.1%；今年銷售目標(biāo)為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團(tuán)在下半年同樣經(jīng)歷了人事動蕩。

    “銷售額是最直觀的一個指標(biāo)，除此之外房企內(nèi)部還有各種各樣的指標(biāo)，比如土地儲備如何，一級開發(fā)如何，二級開發(fā)如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業(yè)經(jīng)理人的具體指標(biāo)，而行業(yè)下行的影響是綜合的，有可能銷售額達(dá)標(biāo)了，但是融資指標(biāo)沒有完成，同樣會造成高管的被迫離職。”某中小房企高管對中國證券報記者表示。

    對此，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國證券報記者，“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫未來一段時間預(yù)計不會結(jié)束，房企高管的動蕩預(yù)計也會持續(xù)下去。”

    房地產(chǎn)拐點已至

    2012年，當(dāng)萬科表示房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”的時候，大多數(shù)人還認(rèn)為這是杞人憂天。而當(dāng)今年9月萬科董事局主席郁亮表示房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)折實實在在到來了”，并打出“活下去”的口號時，沒有人再認(rèn)為這是危言聳聽。

    “國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至，這已經(jīng)成為全行業(yè)共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這么快。比如我們公司，前幾年的時候擴(kuò)張非常迅猛，在招拍掛市場上依靠杠桿資金無差別拿地，地塊性質(zhì)、所處位置可以說是一概不管。但今年行業(yè)突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。

    拐點的到來，在近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)中已經(jīng)顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數(shù)下依然同比下跌3.1%，延續(xù)了9月同比下跌3.6%的負(fù)增長態(tài)勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。

    “拐點”二字，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的下行，并不是短期波動，而很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預(yù)測2019年樓市的時候，悲觀的論調(diào)充斥在字里行間。

    其中，華泰證券認(rèn)為，居民加杠桿后繼乏力，預(yù)計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進(jìn)一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數(shù)，預(yù)計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現(xiàn)前高后低的局面，預(yù)計全年增長4.9%。總體來看，預(yù)計2019年開發(fā)投資增速為0.9%。

    中金公司（12.76-1.85%）的預(yù)測則更為悲觀。其認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部，進(jìn)入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預(yù)計均在10%左右。基本面加速下滑將導(dǎo)致明年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅預(yù)計分別達(dá)到5%和10%。

    轉(zhuǎn)型“遠(yuǎn)水難解近渴”

    對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點的到來，各大房企早有準(zhǔn)備。

    今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產(chǎn)更名為“朗詩集團(tuán)”；3月，時代地產(chǎn)更名為“時代中國”；5月，中航地產(chǎn)更名為“中航善達(dá)”；7月，龍湖地產(chǎn)更名為“龍湖集團(tuán)（18.26-0.54%）”；8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”；合景泰富地產(chǎn)更名為“合景泰富集團(tuán)（5.89+0.00%）”；9月，萬科旗下的深圳萬科房地產(chǎn)更名為“深圳萬科發(fā)展”……

    更名潮折射的是房企轉(zhuǎn)型的決心。以萬科為例，自2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度，長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)均獲得長足發(fā)展。郁亮在今年的股東大會上就表示，“萬科（未來）還是地產(chǎn)公司嗎？不應(yīng)該是了吧，如果是也會慘淡經(jīng)營。”

    不過，從目前來看，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企總體收入中的占比絕大多數(shù)不足10%，且大多數(shù)屬于長遠(yuǎn)布局，利潤率更是沒法跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比。而眼下國內(nèi)房地產(chǎn)拐點已經(jīng)來臨，“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下，大多數(shù)遭遇壓力的中小型房企的當(dāng)務(wù)之急是收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，開源節(jié)流，抵御行業(yè)寒冬。

    比如，連續(xù)兩年被評為“最佳雇主”的旭輝集團(tuán)于11月初發(fā)布了《關(guān)于全集團(tuán)全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進(jìn)行“節(jié)流”。例如，差旅費方面，要求全集團(tuán)全員經(jīng)濟(jì)艙出行、全員住宿標(biāo)準(zhǔn)降低一個等級，明年差旅費人均降10%。

    再比如華夏幸福，最近一段時機(jī)，一是公司控股股東以137.7億元的對價轉(zhuǎn)讓19.7%的股權(quán)，引入平安資管作為戰(zhàn)略投資者；二是盤活存量土地，轉(zhuǎn)讓給萬科70%左右的京津冀地區(qū)存量土地，一方面回收現(xiàn)金，另一方面分享開發(fā)收益；三是進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，比如將小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)合并。