■本報記者 王麗新

    房地產(chǎn)增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里。下一個地產(chǎn)時代，不再是開發(fā)時代，而是資產(chǎn)運(yùn)營的時代。

    當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時候，“金融加杠桿”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。

    近日，康禾置業(yè)總裁王軍在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在接下來的地產(chǎn)周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營加杠桿”的時代。房地產(chǎn)的未來，將向“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”商業(yè)模式方向走，這也是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主流方向。

    向地產(chǎn)上游金融圈走

    王軍的上一站是遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近20年，從項目總經(jīng)理到城市總經(jīng)理，再從事業(yè)部總經(jīng)理到集團(tuán)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，王軍完成了上市公司經(jīng)營管理者四個層面所有的角色，且周期都在兩三年內(nèi)，這是非常典型的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)生涯變遷史。

    伴隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)這家千億元規(guī)模上市房企的發(fā)展，王軍的操盤路徑也從一線城市的明星型項目到市場下行期二線城市的壓力型項目，從管一個項目到管多個項目，從管一個城市到管多個省市，從管房地產(chǎn)開發(fā)的單一模式到管房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、客戶服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)模式，這些轉(zhuǎn)變和經(jīng)驗，都是他如今重新出發(fā)的人生財富。16年優(yōu)秀上市房企的歷練，也讓他擁有了敏銳的投資嗅覺、穩(wěn)健的經(jīng)營管理能力、優(yōu)秀的職業(yè)習(xí)慣。

    2018年3月份，王軍正式離開遠(yuǎn)洋集團(tuán)，著手組建一個不動產(chǎn)投資管理平臺。

    離開奮斗近20年的房地產(chǎn)行業(yè)，選擇進(jìn)入金融領(lǐng)域，在外人看來或許是一次職業(yè)跨界。但真正懂地產(chǎn)的人都明白，地產(chǎn)實際上是金融的分支，帶有金融屬性，而金融決定著地產(chǎn)的未來，縱觀這幾次房地產(chǎn)行業(yè)的巨變，背后都有金融的力量。所以，王軍希望往上游走一步，多做一些“金融＋地產(chǎn)”的實踐。

    經(jīng)過半年多的籌備和發(fā)展，這家不動產(chǎn)管理平臺康禾置業(yè)已手握多個優(yōu)質(zhì)項目的業(yè)績，以“資本＋資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的地產(chǎn)基金模式，啟動了全新的賽道。

    聚焦多個藍(lán)海業(yè)務(wù)板塊

    據(jù)《證券日報》記者了解，康禾置業(yè)的核心業(yè)務(wù)聚焦于房地產(chǎn)股權(quán)投資基金、小鎮(zhèn)股權(quán)投資基金、不良資產(chǎn)并購基金、城市更新基金四個方向，同時研究新地產(chǎn)、泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，探索和培育新的核心競爭力。

    不難看出，這四種房地產(chǎn)基金即是康禾置業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。王軍表示，在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，有幾塊是紅海中的相對藍(lán)海。第一，在存量市場做文章，即在城市更新方面，識別存量資產(chǎn)改造機(jī)會，提前發(fā)現(xiàn)改造增值價值，通過存量物業(yè)的改造升級及后續(xù)的運(yùn)營管理，通過資產(chǎn)運(yùn)營賦能以實現(xiàn)盈利；第二，對不動產(chǎn)類不良資產(chǎn)項目，利用團(tuán)隊強(qiáng)大的投融資能力和豐富的項目經(jīng)營管理經(jīng)驗以及優(yōu)秀的法律專業(yè)能力，助力項目脫困。

    最重要的是，康禾置業(yè)已經(jīng)在優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)中尋求機(jī)會。據(jù)記者了解，康禾置業(yè)已經(jīng)擁有藍(lán)城這個戰(zhàn)略合作伙伴，雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來等地在建或籌建小鎮(zhèn)。據(jù)王軍透露，與藍(lán)城的合作模式是股權(quán)投資形式，康禾和藍(lán)城聯(lián)合操盤，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。

    在王軍看來，小鎮(zhèn)在規(guī)模和周轉(zhuǎn)方面有很大空間，但需要真正懂地產(chǎn)和金融的人去“破題”，以“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”模式去運(yùn)營。盡管如此，在布局過程中，王軍依然非常小心謹(jǐn)慎。他表示，將聯(lián)合不同類型的小鎮(zhèn)開發(fā)商，創(chuàng)新合作模式，探討合作機(jī)會，在城市群核心城市及一線城市近郊打造以農(nóng)業(yè)、文化、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)為支撐的小鎮(zhèn)產(chǎn)品。

    試水“資本＋資產(chǎn)”投資運(yùn)營模式

    在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都明顯很強(qiáng)的不動產(chǎn)投資管理平臺較少，現(xiàn)在國內(nèi)有的在做，但都沒做起來，也不是特別大。很多不動產(chǎn)投資管理平臺都是開發(fā)商的附屬業(yè)務(wù)，資金多用于投資自身體系的項目，其真實身份多是房企融資的內(nèi)部輸血平臺。

    王軍不想做這樣的不動產(chǎn)投資管理平臺，他表示，康禾置業(yè)沒有房企背景，是在真正做股權(quán)投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，但這需要真正懂不動產(chǎn)的團(tuán)隊去做。因為，在資金把控和退出方面，投資一個項目首要原則是保證資金安全退出，這需要一個專業(yè)且有風(fēng)控能力的團(tuán)隊，首先判斷出一個不動產(chǎn)項目現(xiàn)金回款是否有保障，其次才是鎖定預(yù)期收益率水平。

    在城市更新領(lǐng)域中，王軍及其團(tuán)隊積極布局一線城市優(yōu)質(zhì)存量項目，聚焦寫字樓和商業(yè)物業(yè)，前期通過基金模式獲取優(yōu)質(zhì)項目，整合優(yōu)秀行業(yè)資源進(jìn)行改造升級，待資產(chǎn)租金穩(wěn)步提升后再進(jìn)行打包銷售或資產(chǎn)證券化等方式退出，目前，其團(tuán)隊已經(jīng)獲取了上海北外灘的一個公寓項目及北京兩處優(yōu)質(zhì)四合院項目。

    在王軍的設(shè)計中，希望未來三年內(nèi)，康禾置業(yè)在管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元－200億元之間，讓資產(chǎn)輕一些，模式新穎一些。希望在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值的同時，也更加能夠?qū)崿F(xiàn)社會價值，為”美好生活”貢獻(xiàn)一份力量。