■本報記者 王麗新

    不到5個月時間，泰禾集團償還債務支付現(xiàn)金671億元。不管是銷售端的春季搶收計劃，還是轉讓部分項目股權優(yōu)化資產結構，泰禾集團對現(xiàn)金流的管控顯得更為靈活了。

    借殼上市9年有余，從名不經傳到行業(yè)黑馬，從晉級“千億俱樂部”到進入調整期，泰禾集團可謂是房地產行業(yè)一個現(xiàn)象級的存在。畢竟，從銷售規(guī)模200億元量級到1400億元量級，泰禾僅花了5年。

    據2018年業(yè)績報告顯示，報告期內，公司銷售金額為1382.7億元，同比增長56.9%；總資產規(guī)模擴大至2431.4億元，同比增長17.8%；營業(yè)收入達309.8億元，同比上漲27.3%；歸屬于母公司股東的凈利潤25.5億元，同比上漲20.2%；經營性現(xiàn)金流凈額升至139.3億元。

    “2018年可以說是最艱難的一年，但我們看到公司度過難關，銷售破千億元，杠桿降幅也較為顯著。”中泰證券分析師倪一琛表示，在跨入千億元規(guī)模后，泰禾需適度放慢節(jié)奏，加大快周轉項目配比，強調回款，2019年或是公司最關鍵的一年。

    現(xiàn)金流大幅回正

    從財務盤面來看，泰禾集團過去一年多在現(xiàn)金流管控上下了很大功夫。眾所周知，房企對是否調整銷售策略和如何制定投資計劃兩方面的把控主要取決于現(xiàn)金流狀況。

    2018年，泰禾集團經營性現(xiàn)金流凈額139.3億元，一改2017年為-125.5億元的窘境，現(xiàn)金流大幅回正，期末在手資金148.95億元。

    億翰智庫認為，泰禾經營性現(xiàn)金流凈額的持續(xù)大幅增加，一方面反映其回款率穩(wěn)步提升，公司回款能力不斷增強；另一方面也顯示出泰禾的現(xiàn)金流趨向安全可控。

    事實上，從泰禾最近的動作也可窺見其對現(xiàn)金流的重視程度。比如，春季搶收計劃實施后，僅北京一季度銷售額就達100億元，福州和廈門兩個城市一季度共實現(xiàn)銷售額70多億元。此外，一季度泰禾還轉讓了一部分項目股權。根據公告，3月份泰禾向世茂三次轉讓項目股權，交易額超過28億元。

    這些調整性動作，是土地儲備的換倉，也是“儲糧”。在手現(xiàn)金的充盈可適當瞄準土地市場出擊，有助于在窗口期拿地。地拿的對，利潤就有保證了。

    提升盈利能力降成本

    盤點泰禾集團2018年銷售額貢獻區(qū)域分布圖可知，一、二線城市是其投資布局重心，這也是盈利能力得到提升的原因之一。

    據2018年業(yè)績報告顯示，泰禾集團2018年凈資產收益率14.40%，同比上漲3.21個百分點；結算毛利率30.36%，同比增加2.73個百分點，帶動凈利率升至12.62%，同比增加3.03個百分點。在行業(yè)毛利率水平25%左右、凈利率11%左右的背景下，可見其產品溢價能力得到了有效釋放。

    對此，泰禾集團方面表示，公司北京區(qū)域和華東區(qū)域毛利水平增長明顯，集中布局一、二線戰(zhàn)略得到收獲。

    據億翰智庫統(tǒng)計顯示，從泰禾集團銷售業(yè)績區(qū)域占比來看，大本營福建區(qū)域為主，該區(qū)域銷售業(yè)績貢獻率高達33.2%，其次北京區(qū)域業(yè)績占比為28.3%，這兩大區(qū)域業(yè)績貢獻率已超60%，以廣東、江蘇和上海為代表的其他區(qū)域業(yè)績占比不足40%。

    倪一琛表示，盈利能力的提升背后是高毛利項目結轉所致。

    另有業(yè)內分析人士則稱，對土地成本的控制保證了項目的高毛利空間。2016年，在土地市場較熱時，泰禾集團主動踩了剎車，開始避開拿高價地，啟動并購計劃。2017年，泰禾集團拿地平均樓面價同比下降23%，36個項目有26個項目是以收并購方式獲取，平均樓面價約為3734元/平方米，遠低于同年招拍掛項目平均約8444元/平方米的水平。

    更重要的是，在未來高手過招的市場中，購房者對品牌溢價認同度會不斷提升，泰禾新中式產品的定位有望持續(xù)受益，這也將在一定程度上持續(xù)提升公司的盈利能力。

    此外，在三費方面，2018年泰禾集團雖然發(fā)展規(guī)模有所擴大，但其三費費用率較2017年仍下降了0.7個百分點，銷售費用率、管理費用率以及財務費用率各為4.38%、2.82%和2.68%，較于2017年分別下降了0.25、0.21和0.23個百分點。

    “房地產行業(yè)已經進入精細化管理時代，接下來是高手過招階段，除了等待對手犯錯，對降費提效等方面的成本管理能力也是不斷上位的關鍵能力。”某房企高層向《證券日報》記者表示，泰禾集團進入調整期后，也會修煉這種內功。

    至于備受關注的負債問題，從2019年一季度業(yè)績報告中可更為清晰地看到泰禾的降負債成效。

    杠桿率進一步降低

    從泰禾集團凈負債率走勢來看，2017年末為475.03%、2018年末為384.88%、2019年一季度為279.19%，可謂一路大幅下降。

    倪一琛表示，2018年公司全力促銷同時抓回款，償還部分到期債務，短債規(guī)模由2018年三季度末的646.7億元降至2019年一季度末的461.2億元，去杠桿成效較為顯著。

    此外，公司有息負債規(guī)模得到進一步控制，一季度環(huán)比減少100億元有息負債；凈資產規(guī)模持續(xù)增加，公司財務安全性顯著提升。

    事實上，減少投資也在一定程度上降低了負債。2018年，泰禾集團主動放緩了拿地步伐，通過并購及競拍方式擴充土地儲備，主要在北京及周邊、福建、中山、鄭州等一、二線城市，圍繞京津冀、長三角、珠三角區(qū)域，持續(xù)加碼重點城市和經濟發(fā)達地區(qū)，僅新增廊坊、中山兩座城市。

    更重要的是，公司的融資渠道仍較為暢通。

    2018年，泰禾與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得上海銀行200億元綜合授信額度，與光大信托簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，獲得光大信托200億元綜合授信額度。截至2018年末，集團尚未使用的銀行授信額度約1043.68億元。

    業(yè)內認為，這有助于進一步降低財務費用，優(yōu)化債務結構；另一方面，這也說明金融機構認可泰禾的償債能力。

    從長遠來看，公司目前在全國29個城市，擁有90余個項目，主要土地儲備集中在一、二線城市，結合越來越多房企投資布局回歸二線城市的趨勢，公司將在這一輪市場行情中持續(xù)受益。正如倪一琛表示，看好公司今年推盤量上新臺階，在年初至今政策、資金面持續(xù)改善的背景下，泰禾全年銷售與回款有望超預期。