近期，房企境外融資速度明顯加快。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，6月以來，海外融資的上市房企超過15家，融資金額超過30億美元。多數(shù)房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%。業(yè)內(nèi)人士稱，5月以來，境內(nèi)融資有收緊的趨勢，預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。今年以來，多數(shù)房企加速拿地，疊加償債高峰來臨，為緩解資金壓力，上市房企積極拓展海外融資渠道。

    海外融資規(guī)模增加

    從發(fā)行主體看，赴海外融資多數(shù)為港股上市房企，也有少數(shù)為A股上市房企。此外，多數(shù)房企海外融資是無擔保、無抵押。

    多數(shù)房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。以融創(chuàng)中國（21.00-0.94%）為例，公司6月12日公告，擬發(fā)行2022年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.25%，利息將由2019年12月14日起，每半年支付一次。發(fā)行票據(jù)所得款項主要用于本集團現(xiàn)有債務再融資。

    部分房企融資期限較長。以中國奧園（4.52-3.00%）為例，公司將發(fā)行于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.35%。發(fā)行票據(jù)的估計所得款項凈額將約為1.98億美元，公司擬將所得款項凈額用于集團現(xiàn)有境外債務再融資。

    部分公司延長了現(xiàn)有融資期限。以北京建設(shè)（0.24+0.42%）為例，公司6月13日公告，附屬公司將1.82億港元及648萬美元的現(xiàn)有貸款融資延長36個月。

    融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%，境外融資額度占用較多。以新湖中寶為例，公司6月12日公告，旗下新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發(fā)行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%，期限為3年。本次債券發(fā)行依據(jù)美國證券法S規(guī)則向境外機構(gòu)投資者發(fā)售，并在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。

    新湖中寶表示，在批復的8億美元額度內(nèi)，公司已完成發(fā)行境外債券共計6.25億美元。本次債券成功發(fā)行有利于公司進一步拓寬融資渠道，并為建立境外市場良好信用打下基礎(chǔ)，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。

    境內(nèi)融資或收緊

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模整體較大，融資利率整體較低，兩位數(shù)利率融資非常少。一方面緩解了償債等資金鏈壓力，另一方面也為加速拿地打下基礎(chǔ)。5月下旬以來，隨著境內(nèi)融資收緊，海外融資規(guī)模增加，成本也隨之攀升。預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。

    克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷3月份短暫反彈后于5月再次回落。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐對中國證券報記者表示，今年以來，多數(shù)上市房企提高了拿地速度和力度，一二線熱點城市布局力度較大。加速拿地必然會導致房企融資增加。目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度依然較大，為防止房地產(chǎn)市場再度升溫，境內(nèi)融資渠道有收緊的趨勢。疊加房企償債高峰期來臨，海外融資成為多數(shù)房企的備選方案，以此緩解資金緊張問題。

    針對房地產(chǎn)市場下半年的走勢，段雨桐預計，融資方面還是會維持收緊態(tài)勢，短期內(nèi)不太可能會有很大的放松。對于拿地來講，行業(yè)頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫存低，需要補貨，二是目前拿地的成本相對而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問題拿地速度會有所下降。綜合來看，2019年第三季度房企拿地對保持一定的熱度，第四季度可能會有所降溫。