全國大中城市租房市場近來回暖明顯。5月以來，北京等地對公租房申請政策進(jìn)一步放寬，人才租賃獲政策支持力度進(jìn)一步加大。業(yè)內(nèi)人士稱，租賃市場向多主體供應(yīng)、多渠道保障方向發(fā)展。除了長租房、短租房等，公租房供應(yīng)量有望較快增長，補齊市場短板。

    價格上漲

    近期，不少城市房屋租金上漲。諸葛找房數(shù)據(jù)中心顯示，5月份，全國大中城市租金均價為44.15元/平方米/月，環(huán)比上漲0.47%；上漲城市15個，平均漲幅1.05%，下跌城市5個，平均跌幅0.79%。在一線城市中，5月份租金均價為83.81元/平方米/月，環(huán)比上漲0.24%。其中，北京地區(qū)5月份租金均價達(dá)到87.91元/平方米/月，環(huán)比上漲1.47%。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，租賃市場成交節(jié)奏放緩，7日內(nèi)出租率僅為21%，同比下降18%，成交難度增加；80%的房源下調(diào)報價。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對中國證券報記者表示，租房市場近期轉(zhuǎn)暖，主要原因是畢業(yè)季臨近，需求提前釋放。預(yù)計這一趨勢未來幾個月內(nèi)會延續(xù)。此外，在前期樓市小陽春助推下，樓市價格出現(xiàn)較大漲幅，助推租賃市場價格走高。而一線城市流動人口基數(shù)大，長期處于供不應(yīng)求的局面。受供需關(guān)系制約，預(yù)計未來租金難下降。近年來，國家大力發(fā)展住房租賃市場，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等措施從供應(yīng)端緩解租賃市場供求壓力，預(yù)計非理性大幅上漲的局面難以出現(xiàn)。

    楊雅靖表示，租賃市場向著多主體供應(yīng)、多渠道保障的方向發(fā)展。除了長租房、短租房等公寓興起，公租房供應(yīng)量有望較快增長，補齊市場短板。

    隨著租金上漲，“廉租房”成為一線城市租賃市場的關(guān)注焦點。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)該進(jìn)一步加強集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型集體宿舍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多開發(fā)一些廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求。此外，應(yīng)該設(shè)定稅收減免等優(yōu)惠政策，鼓勵機構(gòu)和個人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業(yè)主在租期內(nèi)不能隨意提高租金等措施，保障群眾住房需求。

    加大保障

    值得注意的是，近期多地對公租房申請政策進(jìn)一步放寬，人才租房獲政策支持力度進(jìn)一步加大。以北京地區(qū)為例，2019年5月，海淀區(qū)、通州區(qū)相繼出臺人才租賃公租房政策，擴大了創(chuàng)新人才保障范圍，加大人才租賃保障措施力度。

    其中，海淀區(qū)規(guī)定，凡就職于海淀區(qū)高新技術(shù)企業(yè)、重點企業(yè)、重點引進(jìn)企業(yè)、新型研發(fā)機構(gòu)、第三方服務(wù)機構(gòu)的人員，以及具有公共管理服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等單位的在職人員，均納入公租房保障范圍。此外，申請人不再要求具有北京市戶籍，只需申請當(dāng)月的前三個月在海淀區(qū)工作并連續(xù)繳納社保即可，“海英人才”及特殊人才還可適當(dāng)放寬條件。申請人及家庭成員在本市有住房，但距離申請人工作單位超過15公里的，也可申請人才公租房。同時，建立人才配租定量機制，根據(jù)申請單位的社會貢獻(xiàn)等情況綜合考量，給予房屋配租支持。

    同時，租賃住房公積金提取進(jìn)一步優(yōu)化。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北京地區(qū)為例，名下未購房者，交足一定期限后，均可向國管或市管公積金管理處提出申請，每月最高可提取1500元的住房公積金用于租房。

    5月31日，住建部、財政部及中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2018年年度報告》顯示，2018年全國住房公積金住房租賃提取730.4億元，同比增長64.22%。住房租賃提取在各類提取中增速最快，住房公積金幫助職工通過租賃解決住房問題的力度進(jìn)一步加大。

    規(guī)范市場

    中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了租金上漲，租房市場存在一些亂象，存在打隔斷、群租房、黑中介、假房源、亂收費等問題。以北京天通苑人口密集型居住地區(qū)為例，有普通三居室被二房東整租后，隔斷成8家租戶，隱患較大。有的租房平臺發(fā)布虛假房源。

    魔方公寓CEO柳佳表示，租房市場存在三大錯配。第一，戶型上的錯配。三居室、四居室在租房市場不太受歡迎。經(jīng)測算，一套一居室的房子大概3-5天能成交，而一套三居室掛牌半年可能都成交不了。在此背景下，有的房東將房屋出租給分散式公寓運營商，做“N+1”隔斷再出租。第二，地段的錯配。很多新房在郊區(qū)，造成租賃市場供需不平衡。第三，價格的錯配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，租金支付能力在500元-1500元之間，沒有適合這類群體的合法租賃產(chǎn)品。

    2018年以來，長租公寓“曝雷”事件頻發(fā)，導(dǎo)致租客被迫提前搬離，租金無法返還。業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓行業(yè)投資回報率低，需要資本長期輸血，一旦資金鏈斷裂，可能發(fā)生“曝雷”。公寓方需要提高運營能力與效率，降低房間空置率，維持穩(wěn)定現(xiàn)金流。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖表示，房屋租賃立法方面還存在諸多不足，應(yīng)加快補短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計。