目前二手房市場(chǎng)進(jìn)入“成交下降-需求觀望-成交周期拉長-業(yè)主降價(jià)-均價(jià)下跌-觀望加重-成交下降”的低溫循環(huán)。

    觸摸房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度

    10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅擴(kuò)大，但房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量有所增多。新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭，但二手房?jī)r(jià)的增速卻出現(xiàn)頹勢(shì)。“略有升降”情形在9月愈發(fā)凸顯。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)開始降溫，第三季度全國總體地價(jià)水平環(huán)比、同比增速均放緩。受融資收緊影響，不少開發(fā)商也開始謹(jǐn)慎拿地。

    10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。今年9月，有12個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，5個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，53個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。

    “總體穩(wěn)定，略有升降。”這是國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬對(duì)9月房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的解讀。

    從數(shù)據(jù)的一些細(xì)節(jié)來看，房?jī)r(jià)的確在升與降之間存在“矛盾點(diǎn)”。一方面，70城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅擴(kuò)大，但房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量有所增多；另一方面，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭，二手房?jī)r(jià)的增速卻出現(xiàn)頹勢(shì)。

    總體穩(wěn)定，略有升降

    今年9月，一二三線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大。其中，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，35個(gè)三線城市上漲0.8%，漲幅均比8月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    今年9月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有12個(gè)，為今年以來的最多；房?jī)r(jià)持平的城市有5個(gè)，數(shù)量與上月持平，同樣為今年最多。

    “不同城市之間的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，房?jī)r(jià)下降的城市增多。但上漲的城市中，漲幅也有所擴(kuò)大，也就是官方解讀的‘略有升降’。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    從降價(jià)方面看，今年8月末，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的營銷策略，從實(shí)際效果看，恒大最終以價(jià)格讓步換來單月831億的銷售紀(jì)錄。但放眼全市場(chǎng)，這種做法并不是主流。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，與直接降價(jià)相比，隱性促銷手段更為普遍。

    實(shí)際上，在影響房?jī)r(jià)變化的諸多因素中，房企的價(jià)格策略往往并不是決定性的。

    9月4日，無錫發(fā)布落戶新政，取消本科學(xué)歷的落戶門檻，對(duì)大專學(xué)歷的要求為“連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿3個(gè)月”；中專學(xué)歷要求為“連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿6個(gè)月”，這也成為無錫史上最低落戶門檻。9月，無錫以1.4%的新房?jī)r(jià)格漲幅位居第四。

    無錫只是今年落戶新政“大軍”中的一員。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2019年以來，全國已經(jīng)有超過150城發(fā)布了各種人才引進(jìn)政策，同比上漲超過40%。其中，僅9月出臺(tái)人才引進(jìn)政策的城市就超過30個(gè)。除了直接降低購房門檻外，這些政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響也不可忽視。

    此外，還有其他對(duì)樓市實(shí)施的直接或間接刺激。比如10月15日，南京六合區(qū)宣布取消“近3年內(nèi)累計(jì)2年社?；騻€(gè)稅”的購房門檻。天津也在同日發(fā)文，擬在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目職工，放開購房的納稅和社保門檻。

    二手房市場(chǎng)情緒不高

    但在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策基調(diào)下，大面積的房?jī)r(jià)上漲局面恐怕很難長久。

    根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心的數(shù)據(jù)，今年10月，64個(gè)城市首套房貸款的平均基點(diǎn)為78BP（即在新公布的5年期LPR基礎(chǔ)利率上，增加0.78%的利率水平），其中南寧、洛陽是基點(diǎn)最高的兩個(gè)城市——在9月70城市房?jī)r(jià)漲幅榜中，南寧、洛陽分別位居新房環(huán)比漲幅前兩位，南寧還連續(xù)兩個(gè)月“蟬聯(lián)”首位。

    “類似城市基點(diǎn)較高，房貸利率也會(huì)相應(yīng)提高，進(jìn)一步體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)因城施策、分類調(diào)控的導(dǎo)向。”上海易居房地產(chǎn)研究院指出。

    這是房貸利率市場(chǎng)化服務(wù)于樓市調(diào)控的體現(xiàn)。今年8月末，央行指出，在改革完善LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施。多數(shù)受訪者認(rèn)為，類似南寧和洛陽的案例，未來將成為調(diào)控的常態(tài)，這也意味著一旦房?jī)r(jià)上漲過快，將很快受到調(diào)控。

    事實(shí)上，現(xiàn)有的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，也已表現(xiàn)出向下調(diào)整的跡象。

    70個(gè)大中城市中，9月有28個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，較8月增加8個(gè)。下跌城市數(shù)量創(chuàng)最近三年來的新高。且近4個(gè)月來，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量均超過（含）20個(gè)。此外，與新房不同，9月二手房?jī)r(jià)格的整體環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落。

    同比來看，9月70城二手房均價(jià)同比下跌城市個(gè)數(shù)由7個(gè)增至10個(gè)。

    與新房相比，二手房市場(chǎng)較為分散，業(yè)主和買家對(duì)市場(chǎng)的敏感度較高，因此二手房市場(chǎng)變化也往往被視為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。且當(dāng)前全國有近30個(gè)城市的二手房交易占據(jù)市場(chǎng)主流，因此這一數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

    某經(jīng)紀(jì)行業(yè)資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，前幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的西安、廈門、廣州等城市，9月均價(jià)均出現(xiàn)回落，說明有越來越多的城市在加入降價(jià)的行列。且廈門、廣州均為二手房占主體的市場(chǎng)，這也說明市場(chǎng)整體的情緒仍然較為低迷。

    貝殼研究院表示，近期熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)新增客源有所增長，但帶看量仍然持平，可見“新增客戶仍難以轉(zhuǎn)化，觀望情緒依舊”。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)進(jìn)入“成交下降-需求觀望-成交周期拉長-業(yè)主降價(jià)-均價(jià)下跌-觀望加重-成交下降”的低溫循環(huán)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的趨勢(shì)將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。同時(shí)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，部分三四線城市還可能繼續(xù)降溫，而例如一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域，供需兩旺的新一線城市，依然會(huì)持續(xù)保持熱度。

    他還表示，區(qū)域性的房產(chǎn)政策也會(huì)對(duì)該地區(qū)市場(chǎng)帶來影響有限的波動(dòng)，但年末樓市過熱的幾率依然較小，穩(wěn)定將是市場(chǎng)的主旋律。