3月31日，隨著恒大等40家房企發(fā)布2019年年度業(yè)績報告，港股上市房企2019年銷售業(yè)績悉數(shù)浮出水面。

    本輪年報季顯現(xiàn)的趨勢之一是，受疫情影響，房企對未來目標(biāo)普遍制定保守，規(guī)模增速整體放緩。降速、維穩(wěn)正成為行業(yè)主流思路，市場無疑將告別紅利。

    弱環(huán)境之下是強(qiáng)者的比拼場。多重疊加的風(fēng)險之下，任何一個短板都可能使企業(yè)陷入危機(jī)。在此情況下，均好型房企或?qū)⒏荜P(guān)注。

    全球疫情蔓延之下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù)受到不小影響。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，百強(qiáng)房企前3月累計降21%。疊加各大房企年報未達(dá)預(yù)期以及融資等狀況影響，市場風(fēng)雨飄零。內(nèi)房股（在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)）連續(xù)大跌，三月單月股價跌幅平均超過三成，即使龍頭房企亦未能幸免。但有一家房企卻是例外，股價呈逆市攀升狀態(tài)。4月9日，龍湖集團(tuán)總市值高達(dá)2384.06億港元，這一市值水平位居民營房企首位，甚至已經(jīng)超越銷售規(guī)模是其兩倍的房企，與央企華潤置地平分秋色。分析人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象正驗證了一個邏輯，在資本市場看來，類似萬科、龍湖、華潤這樣均衡發(fā)展的房企將在弱環(huán)境之下保有更體面的姿態(tài)。

    規(guī)模與利潤的平衡術(shù)

    在疫情以及多重因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)今年的目標(biāo)普遍謹(jǐn)慎以及保守。其中碧桂園以及萬科更是未公布其今年的銷售目標(biāo)。

    業(yè)內(nèi)已經(jīng)普遍達(dá)成了一個共識，即規(guī)模高速增長的時代注定遠(yuǎn)去，而有質(zhì)量的增長已經(jīng)成為市場下半場房企追求的目標(biāo)。

    一位房地產(chǎn)企業(yè)的高層也表示，房地產(chǎn)行業(yè)將由對規(guī)模的重視轉(zhuǎn)為對質(zhì)量的重視。質(zhì)量不僅僅是產(chǎn)品的質(zhì)量，還有發(fā)展的質(zhì)量、經(jīng)營的質(zhì)量。而經(jīng)營的質(zhì)量不僅僅有銷售的規(guī)模，還有銷售的利潤以及效能指標(biāo)。

    以龍湖集團(tuán)為例，該公司早就不以一時排名為追求，而是以有質(zhì)量增長為目標(biāo)，在今年龍湖管理層更是強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理和提質(zhì)增效。

    據(jù)悉，為了保證有質(zhì)量的增長，龍湖集團(tuán)近年來銷售、融資、利潤以及持有型物業(yè)經(jīng)營等方面重點發(fā)力，并且已經(jīng)取得了明顯成效，2019年其多次財務(wù)指標(biāo)均呈上升態(tài)勢。

    2019年龍湖集團(tuán)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2425億元，同比增長20.9%；實現(xiàn)營業(yè)收入1510.3億元，同比增長30.4%;毛利為508億元，同比增長28.5%;實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。

    “一個企業(yè)的核心價值就是能不能為客戶創(chuàng)造價值，為客戶創(chuàng)造價值的核心標(biāo)尺就是有沒有利潤。如果利潤還能夠做到可持續(xù)的、有質(zhì)量的穩(wěn)定增長，那就是一個優(yōu)秀的企業(yè)。”上述高層表示。

    事實上，多年來龍湖堅持達(dá)成穩(wěn)健的增長態(tài)勢，整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務(wù)各個環(huán)節(jié)，執(zhí)行力都比較強(qiáng)。

    截至2019年底，龍湖約90%的貨量集中在熱點城市和價值區(qū)域；利潤率水維持行業(yè)中上水平，盈利能力穩(wěn)步提升。

    截至2019年底，龍湖集團(tuán)土儲合計6814萬平方米，權(quán)益面積4742萬平方米，業(yè)務(wù)已遍布京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等7個城市群的55個城市。

    值得關(guān)注的是，在保證有質(zhì)量的發(fā)展前提下，龍湖也堅持相應(yīng)的規(guī)模水平，其行業(yè)排名也一直保持前十左右。

    “穩(wěn)健王”華潤置地表現(xiàn)也一如既往優(yōu)秀。3月26日，華潤置地發(fā)布了2019年全年業(yè)績公告，公司全年實現(xiàn)營收1477.4億元，同比增長21.9%，歸母凈利潤286.7億元，同比增長18.3%，利潤連續(xù)16年同比正增長。在過去十年間，華潤置地營業(yè)收入和歸母凈利潤分別實現(xiàn)了高達(dá)26%、22.1%的復(fù)合增長率。

    現(xiàn)金流之戰(zhàn)

    在疫情影響造成的地產(chǎn)寒冬來襲之際，保證現(xiàn)金流的安全成為企業(yè)首選。包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)在內(nèi)的多個企業(yè)均表示將負(fù)債、控風(fēng)險、保證現(xiàn)金流安全放在首位。

    旭輝集團(tuán)董事會主席林中表示，行業(yè)現(xiàn)金流受疫情影響會比較緊張，中小企業(yè)破產(chǎn)加速比去年增加，行業(yè)整個集中度在提高，

    萬科董事長郁亮在業(yè)績會上也表示，面對疫情造成的危機(jī)，需要有強(qiáng)大的免疫力和健康基礎(chǔ)才能幫助企業(yè)度過。而企業(yè)的免疫力來自兩方面，一是服務(wù)、照顧好客戶，二就是現(xiàn)金為王、手有余糧。

    多位行業(yè)人士均認(rèn)為，現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，足夠的現(xiàn)金儲備是應(yīng)對“黑天鵝”的重中之重。

    “我們?nèi)ツ晗掳肽昃驮谧⒅噩F(xiàn)金流，今年年初1月份就完成了全年的基本融資，在做壓力測試時，我們預(yù)計即使疫情比較嚴(yán)重，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。”龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在業(yè)績會上表示，“現(xiàn)金流不是危難時才考慮，而是‘要天晴補(bǔ)屋頂’‘。’”

    弱環(huán)境之下何以為強(qiáng)者姿態(tài)？吳亞軍的看法是，哪怕是微弱的環(huán)境，仍要考慮有所增長，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。這里的“強(qiáng)”不是要強(qiáng)、好強(qiáng)。實際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。

    事實上，這一沉淀是多年清醒的堅持。近些年來，部分房企為了提高規(guī)模，堅持高周轉(zhuǎn)、高杠桿策略，從而造成企業(yè)負(fù)債高企、盈利能力下降以及資金水平的不健康。

    根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至3月28日，百強(qiáng)房企中已發(fā)布業(yè)績的25家房企數(shù)據(jù)顯示，房企的資金水平的健康程度正在下降，現(xiàn)金短債比已經(jīng)低于2，說明低于健康值的水平。

    得益于多年自律與克制沉淀出資本端的護(hù)城河，龍湖集團(tuán)2019年在穩(wěn)步擴(kuò)張的同時，始終保持審慎的財務(wù)盤面。

    截至2019年12月31日，龍湖在手現(xiàn)金609.5億元，凈負(fù)債率僅為51.0%，同比減少2個百分點。一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣139.3億元，占總債務(wù)的比例僅為9.5%，現(xiàn)金短債比為4.38。在2019年已經(jīng)公布的上市房企年中，龍湖的現(xiàn)金覆蓋比率名列前位。

    融資成本也是龍湖一直高度自律的堅持。截至2019年底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1460.0億元，集團(tuán)平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限為6.04年。

    與此同時，無論是境外美元票據(jù)，還是國內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)記錄，即使在疫情影響下，低成本的融資依然能夠助力龍湖穩(wěn)健發(fā)展。

    2020年1月，龍湖發(fā)行了6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%，4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

    得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，當(dāng)期龍湖集團(tuán)收獲穆迪上調(diào)展望為正面，標(biāo)普上調(diào)評級至BBB，實力站穩(wěn)投資級。目前，龍湖已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營房企。

    華潤置地財務(wù)之穩(wěn)在行業(yè)內(nèi)也有目共睹。截至2019年底，華潤置地凈有息負(fù)債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個百分點，維持在行業(yè)的較低水平，這也是公司有著4.45%全行業(yè)低融資成本的重要原因之一。

    多賽道發(fā)展

    從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，市場背景發(fā)生了非常大的變化，過去行業(yè)投資屬性比較強(qiáng)，以增量市場為主、以住宅開發(fā)為主。但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，房住不炒，存量和增量并重、開發(fā)與持有運營并重已經(jīng)成為新的行業(yè)趨勢。

    近年來，多家房企均提出了多元化發(fā)展，雖主要重心仍在房地產(chǎn)行業(yè)，但已將整體戰(zhàn)略導(dǎo)向完全轉(zhuǎn)向多元化方向。

    此前碧桂園提出地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人將成為未來三大重點發(fā)展方向，萬科更注重物業(yè)、租賃住宅與物流倉儲等領(lǐng)域的發(fā)展，恒大則宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽車的全面布局。龍湖從2011年確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略，2016年正式涉足租賃住房，并在2018年將商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)正式確定為龍湖四大主航道業(yè)務(wù)。

    不過，多元化發(fā)展并非易事，需要有穩(wěn)健的資金和強(qiáng)大的運營能力支撐，不少房企在多元化戰(zhàn)略失敗后重歸地產(chǎn)主業(yè)。然而在眾多房企的多元化道路上，龍湖的多航道布局走的不僅穩(wěn)健而且還十分堅定。

    近年來，龍湖投資性物業(yè)收入已經(jīng)頗見成效。2019年龍湖實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。

    即使在疫情影響下，龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)仍將均衡發(fā)展。“C1到C4航道都是我們的主業(yè)，所以都值得強(qiáng)化。”吳亞軍表示。

    在商業(yè)運營方面，2019年龍湖的商業(yè)租金收入為47.5億元，同比增長31.9%。截至2019年12月底，龍湖集團(tuán)新開業(yè)商場達(dá)10座，全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)39座，已開業(yè)商場建筑面積377萬平方米，整體出租率98.5%。

    在租賃住房方面，龍湖“冠寓”已陸續(xù)在全國30余個高能級城市開業(yè)運營。截至2019年底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為87.3%，位居集中式長租公寓品牌指數(shù)排行榜第一名。

    “今年我們會開到10萬間，爭取實現(xiàn)20個億的收入，但速度比之前要調(diào)得更穩(wěn)健一些，要更追求質(zhì)量。”邵明曉表示。

    在智慧服務(wù)方面，龍湖的物業(yè)管理收入實現(xiàn)突破性增長。2019年，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)營業(yè)收入42.8億元（合并抵消前收入約為50.0億元）。

    截至2019年底，龍湖智慧服務(wù)已在全國118個城市開展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，合約管理面積達(dá)4.28億平方米，服務(wù)業(yè)主330余萬戶，業(yè)主滿意度連續(xù)十一年超過90%。

    興證國際證券研究報告稱，龍湖集團(tuán)在業(yè)務(wù)上的前瞻布局、管理團(tuán)隊的執(zhí)行力以及對財務(wù)安全性的把控使得公司在當(dāng)前多變的環(huán)境中從容自如，堅守穩(wěn)健的發(fā)展策略。

    華潤置地也是行業(yè)內(nèi)保持穩(wěn)健且低杠桿率情況下，還能持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式的優(yōu)秀公司代表。2019年，華潤置地投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額120.3億元，同比快速增長26.3%。其中，購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)額人民幣91.5億元，同比增長33.4%，寫字樓、酒店業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)營收13.9、14.9億元。

    本輪年報季已經(jīng)表明，“單科狀元”時代已經(jīng)淡去。弱環(huán)境之下，能考慮有所增長的“全優(yōu)生”或許才是真正“強(qiáng)者”。