本報見習記者 許偉

    3月25日，港股房企旭輝發布了2020年年報。年報顯示，截至2020年末，旭輝實現營業收入718億元，同比增長27%；公司凈利潤首次突破百億元，達到119億元，同比增長29%；同期的歸母核心凈利潤為80億元，同比增長16%。過去三年，旭輝的凈利潤以及歸母核心凈利潤的復合增長率均為25%，盈利能力維持行業高水平。

    與此同時，旭輝2020年調整后毛利率為25.1%，較2019年下降4.9個百分點。在被問及如何看待毛利率下降時，旭輝控股CFO楊欣在投資者溝通會中做出了正面回應：“政府已經明確提出穩地價、穩房價、穩預期的長期政策要求。整個地產行業的毛利回歸是一個正常的趨勢，未來地產行業的合理毛利應該在20%-25%的區間。對于周轉型地產企業來說，維持一個合理的毛利率，通過快速開發追求更高的ROE水平和凈利率，是一種戰略選擇。”

    楊欣進一步說明了旭輝的應對之道：“旭輝2018年就洞察到了行業毛利變化的這個趨勢，并已經做了4個方向的規劃和努力來穩定毛利率，包括通過多元化拿地提升銷投比、通過城市深耕降低管理成本、通過嚴守財務紀律提升評級來降低融資成本、以及提升毛利率更高的持續性經營收入。”

    從旭輝披露的2020年業績來看，旭輝的確在經營策略上有所調整。從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比從11%提升至51%，增幅不小。從披露的2020年多元化拿地項目來看，平均銷投比超過3倍，明顯高于招拍掛獲取的土地。這些項目在未來有大概率給公司來帶更高的毛利率。

    城市深耕方面，旭輝披露，2020年公司已在18個城市進入當地銷售TOP10，其中東南區域銷售突破500億元，江蘇、華北、山東區域銷售超200億元。從銷售結構來看，旭輝2020年合約銷售來源于一二線及準二線城市的占87%；地域方面，長三角占比43%，環渤海、中西部和華南分別為24%、22%和11%，旭輝在長三角大本營的優勢依然顯著。

    年報顯示，2020年旭輝新增融資成本僅為4.5%，帶動公司整體加權平均融資成本下降到5.4%，為近三年最低。2020年5月，旭輝發行的31.2億公司債券利率3.8%，今年1月成功發行6.5年期4.19億美元優先票據，利率4.4%，都在公司融資成本歷史新低。融資成本的持續走低也將為公司創造更多利潤空間。

    地產公司要提升持續性經營收入，商業租金、物業管理費收入都是重要的貢獻項。據披露，旭輝2020年已儲備商業綜合體30余座，總建筑面積237萬平方米，并正式提出“未來三年每年租金收入增長50%”的目標。為此，旭輝控股董事局主席林中公布了細化的商業項目落地和租金提升的路徑：商業項目今年大概率竣工交付6個，明年是7個，后年至少是7個，到2023年租金有望超過20億元。同時旭輝還會每年拿出不超過拿地預算的10%，投入到持有型物業中。

    為此，林中認為，旭輝未來3年毛利率還有上升空間。楊欣在業績發布會上亦表示，“從我們未來三年的利潤預測來看，隨著旭輝多元化拿地項目結轉、經營性收入的不斷提升，旭輝的毛利率將穩定在一個行業相對較高的水平，甚至還有進一步提升的空間。與此同時，未來三年，旭輝的凈利潤也將會維持兩位數的增長，為股東創造回報。”

（編輯 田冬）