本報記者 彭妍

    目前，全國已有多個城市出臺了“二手房指導(dǎo)價”，“二手房指導(dǎo)價”將成為房產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)配。一線城市中，除廣州、上海、深圳之外，近期北京也發(fā)布了海淀區(qū)試點二手房掛牌指導(dǎo)價的新政策。多名海淀區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者證實了上述消息。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此政策的出臺不僅可以制約中介掛牌，減少中介炒高房價，也將促使北京二手房市場全面降溫。此外，記者注意到，此次指導(dǎo)價格發(fā)布對于購房者和賣房者的影響也很大，不少著急賣房的業(yè)主自愿選擇降價加速成交，而購房者則更多選擇觀望。

    中介表示外網(wǎng)展示房源

    均按照指導(dǎo)價

    據(jù)報道，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價，供中介機(jī)構(gòu)參考，名單包含海淀29個重點小區(qū)，針對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價。超過掛牌指導(dǎo)價1%的不讓掛牌。

    據(jù)了解，此次整頓旨在遏制個別中介機(jī)構(gòu)為了搶房源，抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為，維護(hù)市場良性健康發(fā)展；通過指導(dǎo)價讓過熱區(qū)域的二手房市場價格回歸理性，貫徹“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”；針對惡意競爭、偏離指導(dǎo)價、報價過高等違規(guī)行為，在相關(guān)信息的真實性、合理性核實清楚前，將不對外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。

    多家房產(chǎn)中介公司均表示已收到相關(guān)通知，根據(jù)要求，對于海淀29個重點小區(qū)不符合指導(dǎo)價的房源已經(jīng)在外網(wǎng)上進(jìn)行了下架。

    一名海淀區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對《證券日報》記者表示，規(guī)定于國慶假期后執(zhí)行，10月8日起，相關(guān)小區(qū)新增房源的掛牌價不得超過指導(dǎo)價，不符合指導(dǎo)價條件的，不得接受登記委托。目前已掛牌的房源也需向海淀房協(xié)報備，超過指導(dǎo)價的房源亦不能繼續(xù)掛牌。

    “在接到相關(guān)通知以后，對于已掛牌的房源，我們已經(jīng)主動聯(lián)系且告知業(yè)主調(diào)整報價，不調(diào)整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣房、過戶。”另一家海淀區(qū)某中介機(jī)構(gòu)的銷售人員對記者表示，以某小區(qū)為例，盡管目前有一百來套房源在售，但是在外網(wǎng)能展示出來的，只有十幾套。

    《證券日報》記者在中介機(jī)構(gòu)的App以及某線上找房平臺搜索時注意到，平臺顯示的房源掛牌價皆符合指導(dǎo)價。以上地東里小區(qū)為例，平臺顯示建筑面積在60平方米以下的掛牌價在13.73萬元/平方米-13.89萬元/平方米之間，而未在外網(wǎng)展示的同樣大小面積的房子最少在13.9萬元/平方米以上。值得注意的是，在海淀區(qū)試點二手房掛牌指導(dǎo)價的新政策之前，上述戶型在外網(wǎng)的掛牌價已達(dá)到了17萬元/平方米左右，而目前的指導(dǎo)價只有13.9萬元/平方米，相當(dāng)于打了八折。

    對此機(jī)制，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》表示，主要有兩個作用，首先是指導(dǎo)價格掛牌，特別是互聯(lián)網(wǎng)掛牌，可以減少中介炒作，但并不能完全抑制市場成交。其次，影響貸款，作為銀行評估價格的標(biāo)準(zhǔn)，這個肯定有影響，相當(dāng)于增加了首付，但其實影響也有限，主要針對貸款比較多的剛需影響大，對于改善型客戶影響相對有限。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似機(jī)制下，相關(guān)房源的掛牌等情況會得到規(guī)范，同時市場交易等也明顯會降溫。至少目前看，二手房的價格泡沫會減少。

    著急賣房者主動降價

    購房者多選擇觀望

    一名市場人士分析稱，北京此次二手房指導(dǎo)價規(guī)定由海淀房協(xié)出臺，并非住建部門，在約束中介行為的同時也給賣房者和購房者帶來一定影響。

    “限制掛牌價格，將使得29個熱門小區(qū)的絕大部分房源無法對外展示，并不影響他們交易，但成交量會進(jìn)一步萎縮，成交周期變長。這段時間看房量也比較少。”某房產(chǎn)中介工作人員向《證券日報》記者介紹。

    “從目前情況看，指導(dǎo)價格對于著急賣房的業(yè)主影響最大，部分急售房源有一定的議價空間，他們主要通過降價來加速成交。”另一家房產(chǎn)中介工作人員亦向記者透露，其實最近這兩個月成交價有一定降幅，業(yè)主對價格的預(yù)期在減弱。

    上述工作人員還表示，無法對外展示的房源目前成交價要高出指導(dǎo)價很多，但是只要買賣雙方同意，可以成交，不受上述指導(dǎo)價約束。他給記者舉例稱：“前兩天成交的一個建筑面積44.8平米的一居室價格為738萬元，單價在16.48萬元/平方米，超出了指導(dǎo)價。”

    某中介經(jīng)紀(jì)人表示：“大家都希望業(yè)主可以按照指導(dǎo)價格賣，但若降價太多，大多業(yè)主寧愿不放盤。目前看，由于政策剛出來，不少客戶選擇觀望，他們也需要時間決定。”

    中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林對《證券日報》記者表示，指導(dǎo)價產(chǎn)生了一定的效果，其主要是改變了購房者的房價預(yù)期，當(dāng)看到指導(dǎo)價和房產(chǎn)報價差距較大時，很多買房者就會觀望，這種觀望會降低房地產(chǎn)交投活躍度，從而使得急切脫手的業(yè)主主動降低報價。當(dāng)然，成交下降還因為二手房指導(dǎo)價配套一些政策，比如房貸按揭放款速度減慢。這也意味著，如果客戶虛假報價，往往會在房貸比例上吃虧，需要有較高的自付比例。這也使得二手房指導(dǎo)價實際上成為壓制炒房的重要手段。

    “今年上半年，我的房子報價950萬元還有看房的，也有人出價930萬元，當(dāng)時猶豫沒賣，現(xiàn)在幾乎沒什么人來看房，最高報價也只有870萬元。”一位已將名下二手房掛牌近一年的張女士向《證券日報》記者介紹。

    張女士的困擾并不是個例。不少業(yè)主均表示，能明顯感覺到二手房市場有所降溫。

    對于購房者而言，由于價格波動較大，而且放貸周期長，很多人選擇了觀望或者轉(zhuǎn)向新房項目。某中介人員對記者表示，“未來房價可能還會下降”。

    未來房地產(chǎn)市場

    降溫態(tài)勢將持續(xù)

    二手房指導(dǎo)價正成為樓市調(diào)控的常態(tài)化手段。

    今年以來，全國多地陸續(xù)設(shè)立二手房指導(dǎo)價機(jī)制。從各地建立的機(jī)制看，主要瞄準(zhǔn)房價漲幅較大的熱點區(qū)域、熱點小區(qū)。目前來看，這些機(jī)制對當(dāng)?shù)囟址績r格的降溫作用明顯。尤其是今年最早實施二手房指導(dǎo)價的深圳。8月份深圳二手住宅成交量僅2043套，同比下跌超80%，創(chuàng)下近10年新低。同時，8月份深圳二手房價格環(huán)比下降0.4%，繼5月份后已連續(xù)4個月環(huán)比下跌。

    業(yè)內(nèi)專家也表示，二手房成交參考價機(jī)制，對于樓市最直接的影響就是二手房交易量下跌。在盤和林看來，二手房指導(dǎo)價會讓當(dāng)前北京樓市交易區(qū)域冷靜，成交量減少，同時成交價格會有下降，尤其是當(dāng)前，北京學(xué)區(qū)改革，學(xué)區(qū)房本身具有一些不確定性，所以指導(dǎo)價會讓房地產(chǎn)市場有所降溫。

    張大偉表示，北京二手房市場全面降溫，除了二手房指導(dǎo)價帶來的影響之外，與三季度的房貸收緊不無關(guān)系。其實，沒有指導(dǎo)價的小區(qū)的房價也在下降。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市二手房數(shù)據(jù)全線暴跌，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)是最近多年來的歷史新低：北京二手房市場9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下調(diào)27%，環(huán)比下調(diào)21%，創(chuàng)造連續(xù)18個月的市場最低點。

    對未來市場走向，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，隨著部分熱點區(qū)域如海淀區(qū)二手房指導(dǎo)價機(jī)制的逐步落實，對于“學(xué)區(qū)溢價”過高的小區(qū)，價格或?qū)⒊霈F(xiàn)下調(diào)，北京市場成交量將繼續(xù)下行，未來房價將更趨于穩(wěn)定。