【天風地產(chǎn)陳天誠團隊】進度和力度都會相對溫和

    原創(chuàng)2018-03-07陳天誠、徐超天誠地產(chǎn)會

    時間：2018年3月6日16點

    主持：天風證券地產(chǎn)行業(yè)首席陳天誠

    主講：長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長，原財新宏觀部副主任王長勇王所碩士畢業(yè)于中國財政科學研究院，曾擔任財新傳媒宏觀部副主任、《財經(jīng)》高級記者，自03年起一直跟蹤研究房產(chǎn)稅，歷經(jīng)幾任財政部長，對房產(chǎn)稅立法程序和進度有深度且專業(yè)的研究。

    導讀：我們團隊研究房產(chǎn)稅多時，可以說是見過最專業(yè)最深度可能最接近財政部的一種解讀，強烈建議通讀全文，核心結(jié)論是進度和力度都會相對溫和，無需過度擔心，本紀要分為三部分，第一部分為王長勇所長房地產(chǎn)稅核心觀點精煉，第二部分為王長勇所長對于房地產(chǎn)稅的詳細解讀，包括立法程序和進度、房產(chǎn)稅和土地財政、稅率國際比較、征稅制度、房產(chǎn)評估、地產(chǎn)相關(guān)稅種分析、不同產(chǎn)權(quán)問題、跨地域征收、房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)等問題，第三部分為問答環(huán)節(jié)Q&A。

    一、核心觀點：

    1.房地產(chǎn)稅立法流程和進度：最快2018年12月全國人大常委會完成一次初步審議，2019年全國人大常委會完成三次審議，最快要2020年提交人大全會表決。2020年表決通過以后，具體制定實施細則可能是2021年各地去制定，2022年開始征收，2022年11月份又要進行換屆。

    2.房產(chǎn)稅不一定能降房價：2003年政府就提出了房產(chǎn)稅，當時的房價并不高，房產(chǎn)稅并不是為了調(diào)控房價提出來的。稅收對房價的影響并不是簡單的線性，并不是增加點成本就可以下來。房地產(chǎn)稅在國外是受益稅，從哪兒收的花在哪兒，一般是設定在一個比較小的區(qū)域內(nèi)。交房地產(chǎn)稅的時候，房地產(chǎn)是去資本化的，政府拿錢干了很多服務以后，導致這個社區(qū)的教育、安保、環(huán)境變化，價值會轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格，房價會上漲，理論上應該是這樣的。

    3.房產(chǎn)稅立法的歷史與未來展望：1986年開始只對營業(yè)性房屋和出租房屋征收房產(chǎn)稅。對居民住房征收是2003年10月份的十六屆三中全會提出的，當時提出叫物業(yè)稅。2011年上海和重慶開始房產(chǎn)稅的試點，這個是特殊政治背景下的產(chǎn)物。2013年11月十八屆三中全會明確提出房地產(chǎn)稅要開征，但必須先制定法律，2013年提出之后就意味著上海、重慶這種模式的試點不能再擴大范圍了，因為沒有法理依據(jù)。2013年10月以后房產(chǎn)稅制定進程走上法律的軌道，由全國人大來做。2014年-2015年進度就有點緩慢。

    4.配套改革：

    （1）修改《稅收征管法》，將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范。

    （2）《不動產(chǎn)登記暫行條例》2015年3月份已經(jīng)開始實施，成立了專門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

    （3）評估的方法、評估的機構(gòu)、評估的軟件，比如說北京、杭州、上海、深圳其實準備得已經(jīng)比較充分了。批量評估技術(shù)，兩年或者三年評估一次，不完全按市場價格。

    （4）爭議解決機制和法律文件。

    （5）住房信息聯(lián)網(wǎng)實際上沒必要，未來的征收不太可能把全國的房子加起來征收，不會跨出城市政府的范圍。

    5.房地產(chǎn)相關(guān)稅種的整合：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有五個稅種：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。推出房地產(chǎn)稅之后，最后可能保留一個交易環(huán)節(jié)稅種，一個保有環(huán)節(jié)稅種。交易環(huán)節(jié)就是大家比較看好的契稅，作為宏觀調(diào)控的工具；保有環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)稅，作為為地方政府籌集收入的工具。但是房地產(chǎn)稅征收以后替代其他稅負是一個非常緩慢的過程，因為這五個稅種的稅額太高。預計對居民住房開始征收房地產(chǎn)稅以后，它對稅收的貢獻可能也就是兩三千億。

    二、王長勇所長對于房產(chǎn)稅的解讀：

    1.房產(chǎn)稅立法流程和進度

    我先做一個判斷，房地產(chǎn)稅的立法最快2020年的兩會表決通過。今年的兩會結(jié)束以后，應該正式成立《房地產(chǎn)稅法》起草領(lǐng)導小組和起草領(lǐng)導小組辦公室，領(lǐng)導小組應該是全國人大預算工作委員會作為組長單位，財政部為副組長單位，辦公室設在全國人大預算工作委員會，起草小組成員單位會有國家發(fā)改委、住建部、國土資源部。這個工作比較特別，它不是起點，是把之前做的工作銜接過來。

    我預測，按照進度最快到今年年底完成草案的初稿，最快2018年12月份全國人大常委會完成一次初步審議。從《立法法》的規(guī)定來看，像房地產(chǎn)稅這樣對納稅人的財產(chǎn)征稅的法律，人大常委會至少審議三次，表決應該是由全國人大全會表決而不是常委會表決，我們現(xiàn)在通過的幾個法律，比如說個人所得稅法、企業(yè)所得稅法等對個人財產(chǎn)、所得征稅的都是由全會表決的，車船稅是由常委會表決的。三次審議一般不會連著，可能要花費一年的時間，2019年全國人大常委會完成這三次審議，第一次審議和第二次審議以后會有一個向全社會公開征求意見的過程，這也是《立法法》規(guī)定的，征求意見至少30天，大概算下來中間不出現(xiàn)任何波折的話最快要2020年提交人大全會表決。2020年表決通過以后，由于房地產(chǎn)稅是一個地方稅種，地方會有一些稅收的管理權(quán)，類似于車船稅，中央會定一個大的框架，征收的范圍，什么時候征收、稅率、免除、免稅的面積這些優(yōu)惠政策，從現(xiàn)在立法的情況來看，大概率應該是交給地方政府，可能會到省一級政府去解決。具體制定實施細則可能是2021年各地去制定，第一批可能會是北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、重慶，開始征收是2022年，也意味著這屆政府在五年內(nèi)完成這個周期。這是我對房地產(chǎn)稅進程的判斷。

    2.房產(chǎn)稅立法的歷史與未來展望

    我們對居民住房的征稅，房產(chǎn)稅的征稅從1986年開始，當時是把居民住房排除在外，只對營業(yè)性房屋和出租用房征收房產(chǎn)稅，居民住房排除在外不是稅收優(yōu)惠的方式，而是我們1986年通過的法律不包括居民住房，只包括經(jīng)營性的房子，后來到上海、重慶試點對居民住房開征房產(chǎn)稅，法學界有一個質(zhì)疑，認為法理依據(jù)不足。

    對居民住房征收是2003年10月份的十六屆三中全會提出的，當時提出叫物業(yè)稅。在稅收法律里面對財產(chǎn)所得征稅是比較嚴肅的，因此在十六屆三中全會上提出。本來想叫房地產(chǎn)稅，但是樓繼偉覺得已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，再起一個房地產(chǎn)稅大家會搞混，就起名為物業(yè)稅，實際上就是房地產(chǎn)稅。當時提出的框架的核心點：1.對居民住房征稅；2.對交易建設環(huán)節(jié)的稅收要進行整合，保有環(huán)節(jié)增加、交易環(huán)節(jié)降低；3.隱含普遍征收作為地方稅收的來源。這幾個核心點也是借鑒了歐美大國對房地產(chǎn)稅的定位，也是借鑒其他國家上百年經(jīng)驗。這之后進行了所謂空轉(zhuǎn)試點，當時有北京的亦莊、寧夏、南京、丹東進行了試點?？辙D(zhuǎn)試點實質(zhì)上是對怎樣評估房屋價值的試點，當時是按房產(chǎn)評估值征收，2003-2013年期間政府一直做這個事情，其他的工作并沒有特別的進展。

    2011年上海和重慶開始房產(chǎn)稅的試點，這個是特殊政治背景下的產(chǎn)物，1月27號新聞發(fā)布會，第二天就開始執(zhí)行，這個試點的意義在于踏出了向居民征稅的這一步。重慶上海為了給征收找依據(jù)，就將1986年房產(chǎn)稅的框架直接擴展征收范圍到居民，但實際上1986年國務院出臺的暫行條例里面居民住房是不能征稅的，重慶和上海征收以后，國務院事后補了一個第35號文。

    2013年11月十八屆三中全會明確提出房地產(chǎn)稅要開征，但必須先制定法律，2013年提出之后就意味著上海、重慶這種模式的試點不能再擴大范圍了，因為沒有法理依據(jù)。2013年10月以后房產(chǎn)稅制定進程走上法律的軌道，由全國人大來做。

    13年到今年這五年時間財政部和全國人大預算工作委員會在分頭做，全國人大在做立法的準備，財政部做了一些現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種整合的準備。由于改革的事項比較多，2014年-2015年進度就有點緩慢。

    3、配套制度改革

    （1）今年在政府工作報告里提到了修改《稅收征管法》，要將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范?，F(xiàn)在的稅收征管主要是針對企業(yè)法人、單位法人，將自然人納入《稅收征管法》的法律規(guī)范意味著自然人產(chǎn)生的交易行為必須申報，你在簽訂合同、財產(chǎn)交易的時候，賦予你一個納稅人識別號，跟企業(yè)一樣，進入這個系統(tǒng)以后，如果不按《稅法》進行申報繳納，《稅收征管法》的懲罰措施會覆蓋到自然人。

    房地產(chǎn)稅是對家庭征收，主要靠納稅人自行申報。雖然現(xiàn)在個人所得稅也有一個申報，但事實上我們沒有見到對自然人進行法律的處罰。《稅收征管法》修改以后，對房地產(chǎn)稅和個人所得稅首先見效、起作用的是《稅收征管法》的處罰措施，比如說凍結(jié)銀行帳號，從個人銀行帳號上劃款等強制措施。稅務機關(guān)向銀行下達要求，銀行依據(jù)《稅收征管法》進行配合?！抖愂照鞴芊ā?015年國務院法制辦已經(jīng)征求意見，一直拖到現(xiàn)在，今年有望完成。

    （2）《不動產(chǎn)登記暫行條例》2015年3月份已經(jīng)開始實施，成立了專門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，原來的房產(chǎn)實際上有登記但是比較亂，新的房屋交易之后，拿到的不叫房產(chǎn)證了，而是叫不動產(chǎn)證，進入登記系統(tǒng)，未來征管也可以用這個系統(tǒng)。

    （3）房地產(chǎn)評估，第一個是評估的方法、評估的機構(gòu)、評估的軟件，比如說北京、杭州、上海、深圳其實準備得已經(jīng)比較充分了，評估這塊按他們這些地方的財政部門的話說，只要中央政府決定征收，這些都沒問題。跟普通老百姓的理解可能不一樣，這塊是批量評估技術(shù)，兩年或者三年評估一次，評估值也不一定完全按市場交易價格，這是技術(shù)的問題。

    （4）爭議解決機制和法律文件，房地產(chǎn)稅開始征收，評估完以后，納稅人個體提起爭議或是不服評估價格的可能非常多，爭議解決機制也是比較大的機制建設工作。

    （5）住房信息聯(lián)網(wǎng)，2003-2013年間國務院一直在說住房信息聯(lián)網(wǎng)，事實上全國的住房信息聯(lián)網(wǎng)是沒有必要的，根據(jù)西方的經(jīng)驗，美國的房產(chǎn)稅不是跨州聯(lián)網(wǎng)征收的，房地產(chǎn)稅是一個城市政府征收的稅種，不會把杭州的房產(chǎn)和北京的房產(chǎn)加起來進行征收，比如說在免稅抵扣或是免稅計算的時候，是把北京這套房子的面積作為免稅還是把杭州的作為免稅？地方政府之間會有利益沖突的。未來的征收不太可能把全國的房子加起來征收，應該不會跨出城市政府的范圍。

    4、房地產(chǎn)相關(guān)稅種的整合

    現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)有五個稅種，房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等五個稅種，這五個稅種按2003年的標準，既有保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅，又有交易環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，進行稅種整合肯定伴隨著稅負的變化。去年這五個稅種的稅收收入是1.6萬億，占了全國稅收收入的將近12%。如果把這五個專門針對房地產(chǎn)的稅種當成一個稅種的話，能在全國18個稅種里排在第三位，第一位是增值稅將近6萬億，第二位是3.2萬億的企業(yè)所得稅，這五個稅種1.6萬億排在第三位，排在第四位的是個人所得稅1.1萬億。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)為地方政府和全國政府承擔了很大的稅收負擔，整合稅種伴隨著稅負的變化。征收房地產(chǎn)稅以后，城鎮(zhèn)土地使用稅應該取消掉，耕地占用稅也應該取消掉，因為都是保有環(huán)節(jié)的稅種。土地增值稅也應該取消掉，因為每年評估征收房地產(chǎn)稅，實際上房屋增值已經(jīng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的收入里了，再征收土地增值稅是沒有道理的，稅收理論里是重復征稅。但這應該取消掉的幾個稅種比重非常大，土地增值稅是4911億，城鎮(zhèn)土地使用稅2360億，契稅是4910億，推出房地產(chǎn)稅之后，最后可能保留一個交易環(huán)節(jié)稅種，一個保有環(huán)節(jié)稅種，交易環(huán)節(jié)就是大家比較看好的契稅，作為宏觀調(diào)控的工具；保有環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)稅，作為為地方政府籌集收入的工具，未來的趨勢是這樣。

    短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅征收以后其他稅負的下降是一個非常緩慢的過程，因為這幾個稅種的稅額太高，土地增值稅4911億，契稅4910億，交易環(huán)節(jié)的稅負非常重，現(xiàn)在對經(jīng)營性房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，全國所有的商業(yè)地產(chǎn)和出租房只貢獻了2604億，我們預計對居民住房開始征收以后，它對稅收的貢獻可能也就是兩三千億，如果太重的話會引起社會壓力的強烈反彈，這樣的話替代過程就會比較緩慢。稅種的整合財政部從2013年，樓繼偉上任就一直開始做。現(xiàn)在明確的概念和思路還不太清楚，我們等著起草小組出來以后看他們的表態(tài)。

    三、Q&A

    1.房產(chǎn)稅對房價、房租和宏觀稅負的影響

    Q：房產(chǎn)稅會降房價嗎？

    這里面有些理論，我們國家沒有征過這個稅，討論的時候沒有實證的數(shù)據(jù)支撐，我們可以看一下美國的案例，美國的豪宅，曼哈頓包括香港的山頂稅負非常重，漲的時候稅負特別重的房子房價漲得非常厲害，經(jīng)濟危機的時候他們跌的反而慢。大家學經(jīng)濟學都知道價格是供需決定的，成本決定最低價格，供需決定最終交易價格，房地產(chǎn)稅會影響價格但不決定價格。

    中國在交易環(huán)節(jié)有過幾次宏觀調(diào)控，最高的時候，有印花稅、契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土增稅，加起來15%左右，而且是全額交易價格的15%，沒有任何抵扣的，我們現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅扣除很多，征收百分之零點幾。當時作為房地產(chǎn)調(diào)控用的稅收手段，相當于保有環(huán)節(jié)征房地產(chǎn)稅十年、二十年的水平，一次幾十萬就收走。當時出臺各種稅收手段之后，房價是照樣繼續(xù)猛漲，每次稅收調(diào)控出來之后房價漲得更快，只有限購限貸出來降低需求之后，房價才發(fā)生一些變化。稅收對房價的影響并不是簡單的線性，并不是增加點成本就可以下來。

    從國外來說，一般來說房地產(chǎn)稅對應當?shù)氐慕逃康禺a(chǎn)稅在國外是受益稅，從哪兒收的花在哪兒，一般是設定在一個比較小的區(qū)域內(nèi)。北京設定區(qū)域級甚至到一個街道，一個學區(qū)的概念，這個地方交的房地產(chǎn)稅必須要用在我能上學的范圍內(nèi)，用了以后學校質(zhì)量上升，公共服務的價值會轉(zhuǎn)移到房價，價值的轉(zhuǎn)移，交房地產(chǎn)稅的時候，房地產(chǎn)是去資本化的，政府拿錢干了很多服務以后，導致這個社區(qū)的教育、安保、環(huán)境變化，價值會轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格，房價會上漲，理論上應該是這樣的。征收房地產(chǎn)稅如果房價下降，沒有任何地方的居民愿意交了錢又會導致自己的房子貶值，那就沒有基礎(chǔ)了，所以房地產(chǎn)稅在全世界都是受益稅。

    現(xiàn)在房地產(chǎn)稅推出的一個問題在于政府和居民之間的權(quán)力分配。房地產(chǎn)稅征收以后是受益稅，當?shù)卣ㄥX以后必須得到居民的同意，房地產(chǎn)稅要出臺理應向公民、居民、納稅人讓渡一些財政支出的決定權(quán)，這是一個財政民主的概念。

    Q：房地產(chǎn)稅類似于物業(yè)費？

    房地產(chǎn)稅從成熟國家來說就是自治的概念，從哪兒來到哪兒去，用在一個小的社區(qū)內(nèi)，不能用于轉(zhuǎn)移支付。上海、重慶他全部用于轉(zhuǎn)移支付，從這個社區(qū)不停收錢，不花在這個社區(qū)，這是一個去資本化的過程，長期會導致這個地方的價格下降。美國有一個案例，美國加州很不錯，但有一段時間房價下降，是因為加州的教育水平下降很快，年輕工作人員不愿意到那兒居住，讓自己的孩子上學。正在工作旺盛期的人離開那個地方，那個地方的房子需求會下降，形成惡性循環(huán)，教育水平下降，人更不愿意去，越流失房價越下降，這就是房價下降的來源。如果這個地方的教育水平不停上升，學校越來越好就會有很多人不停地移民，房子也會上漲，稅收也會上漲，實際上是正反饋的過程。

    Q：是否會短期內(nèi)造成大量的房產(chǎn)拋售？對市場產(chǎn)生沖擊？

    房地產(chǎn)稅對市場的影響政府比我們更擔心，2014年的6月30號做出一個決定表述了幾句話都不想公開，也不想對市場造成影響。我估計實際落地的時候會非常輕緩地出臺。

    對房地產(chǎn)的市場影響，它是非常輕緩和緩和的出來，免稅額度非常大，他會交給地方政府自己決定，地方政府自己決定的時候一定會考慮得非常謹慎，就像上海和重慶的試點其實不痛不癢的。

    Q：征收房地產(chǎn)稅后，房租會漲嗎？

    房租的影響是直接的，直接轉(zhuǎn)移，有點像物業(yè)費，有些是租客自己交，有些是房東交，本質(zhì)上是租客承擔的。開征房地產(chǎn)稅以后看市場的均衡程度，像北京肯定全部轉(zhuǎn)嫁，因為租房比較緊張，是賣方市場，三四線、四五線的縣城，房主會分擔一些，在供應緊張的時候需求全部承擔；需求方非常少，你再漲一點我就不要那就是供應方承擔，這是各個地方不太一樣，北京、上海就是租客承擔，一些縣城可能是房客要分擔一些。

    Q：房地產(chǎn)稅開征會不會增加宏觀稅負？

    房地產(chǎn)稅征收已經(jīng)沒有任何經(jīng)濟空間了，它是一個好的稅種，但是沒有任何經(jīng)濟空間，它的出臺必然要降低，或是提前降低交易環(huán)節(jié)的稅，宏觀稅負不能增加，十八大文件已經(jīng)說了“在穩(wěn)定宏觀稅負的前提下開征一些新稅種”。間接稅和直接稅的稅負變化要做調(diào)整，間接稅肯定不好的，這是學術(shù)界的共識。十八大第一次提出要降低宏觀稅負，之前是沒有提過的。

    征房地產(chǎn)稅的時候，不管哪個稅，那個地方要降一些，宏觀稅負不能上升。我們國家宏觀稅負已經(jīng)超過40%，官方公開的數(shù)據(jù)我們跟蹤測算宏觀稅負大概36點多，實際上財政部自己收的費，我們加進去接近40%，把一些政府用分攤公共服務，讓企業(yè)承擔，折算成貨幣的話，算下來中國的稅負接近50%，超過北歐國家，但我們的公共服務還是比較差的。從這個角度來講，開征任何新稅種都是沒有任何經(jīng)濟空間的。

    Q：中國的土地都是國有的，已經(jīng)交了土地出讓金，再征房地產(chǎn)稅合理嗎？

    實際上公有制的國家，土地出讓金對應著一個財產(chǎn)，房地產(chǎn)稅對應著政府提供的公共服務，是兩個價值。房地產(chǎn)稅對應著公共服務，比如這里有小學、有地鐵，它房價高，這里涉及到價值轉(zhuǎn)移，這是理論問題。在美國其實國有土地也是很多的，比如森林；香港的土地也是租的，但他也有兩三個稅種。

    2.征收房地產(chǎn)稅的目的

    Q：征房產(chǎn)稅是為了調(diào)控房價嗎？

    2003年政府就提出了房產(chǎn)稅，當時的房價并不高，并不是為了調(diào)控房價提出來的。

    Q：征收房地產(chǎn)稅的目的是不是為了增加地方政府的財政收入？

    對房地產(chǎn)稅收入的目標定位，要看是調(diào)節(jié)稅還是收入稅，如果定位成收入稅，則普遍征收稅率會很低，但征收的范圍非常廣，大家都交一點，但是大家交得都不多。如果是調(diào)節(jié)稅，征收范圍非常小，就是重慶、上海的模式，每個人抵扣60平米，稅率只有0.4%。

    這屆政府我判斷傾向于調(diào)節(jié)稅，因為我們這屆政府很明確，新時代再分配，劫富濟貧的思想比較濃厚，房子是用來住的不是炒的，住房的人可能不會再去收稅了，對投資房子、面積比較大、套數(shù)比較多的人重點征收。我判斷房地產(chǎn)稅征收，剛開始范圍會非常窄，免除會比較大，稅率不會超過1%。

    Q：征完房產(chǎn)稅之后，會不會對其他財產(chǎn)也征稅，比如股票？

    這是國家制度的問題，中國發(fā)展到一定階段，財產(chǎn)稅是必須的稅種，我們在交易環(huán)節(jié)的稅種太高，北京、上海交易一套房子的成本是五六十萬，交易環(huán)節(jié)稅太重，人力資本流動摩擦成本非常高，阻礙創(chuàng)新。美國人來回流動交易成本非常低。

    我們的間接稅太多，政府收入里面40%是流轉(zhuǎn)稅的話，要素流動的成本是非常高的，轉(zhuǎn)到一個保有環(huán)節(jié)，對發(fā)展是有好處的。

    Q：這次房地產(chǎn)稅改革，是不是會改變土地財政的發(fā)展模式？

    對地方政府來說，賣地是更快的變現(xiàn)方式，對推房地產(chǎn)稅是沒有積極性的，2017年的賣地收入是5.4萬億，此前誰也沒想到會突破5萬億，我們以為2014年的4萬多億已經(jīng)到頂了，結(jié)果過去三年又突破了5萬億，說明賣地的沖動還是比較大的。

    雖然地方政府本級收入比較少，但實際上通過上級轉(zhuǎn)移支付收到的錢并不少。地方政府花掉的錢占全國財政支出的85%，中央政府只有15%。從這個意義上講，所謂事權(quán)、財權(quán)不匹配的說法并不準確。地方政府的收入中土地收入比重比較大，土地收入5萬億，稅收收入只有9萬多億。全國的政府性基金收入一共6萬多億，土地收入5萬多億占比超過85%。

    房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻非常大，15年房地產(chǎn)業(yè)五個稅種，加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增值稅、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅，合計2.8萬億，相當于地方稅收收入總量的45%左右。新出臺的房地產(chǎn)稅想替代這些是非常難的，如果房地產(chǎn)稅的稅率達到10%、20%，納稅人無法承受，所以它是一個緩慢的過程。

    有一個判斷，從2003年到現(xiàn)在，實際上土地財政數(shù)字上顯示，它的依賴性已經(jīng)形成，房地產(chǎn)稅出來以后，制度變革的意義超過財力的轉(zhuǎn)換，財力轉(zhuǎn)換和1998年房地產(chǎn)改革、土地拍賣制度到現(xiàn)在多少年，可能轉(zhuǎn)換也是慢慢轉(zhuǎn)換，替代的過程非常慢。

    3.關(guān)于房產(chǎn)價值評估，以及配套制度改革

    Q：看張業(yè)遂的講話、樓繼偉的講話，有一些技術(shù)性的問題還沒有解決？

    政府工作報告里說的是“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，換屆以后由于財政部、預工委和全國人大可能都會有人員調(diào)整，正式的起草領(lǐng)導小組成立以后，接過來之前做的工作，這些工作做起來還需要一點時間。

    北京、上海、杭州這些地方包括深圳，深圳整個評估工作和信息系統(tǒng)基本上沒有任何問題了，技術(shù)的操作實際上已經(jīng)在契稅的征收里完成了，2012年國家稅務總局已經(jīng)用這套系統(tǒng)進行契稅的征收、房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)用了很多年，比如說簽了合同他不認，他的評估系統(tǒng)會提出一個價格，最近這幾年稅務機關(guān)和房地產(chǎn)買賣過程中，稅務機關(guān)不認你的價格，就是用他的這套評估系統(tǒng)，這套評估系統(tǒng)在2012年國稅總局對全國各個省都進行了培訓，契稅的征收一直在用這套系統(tǒng)。

    Q：評估未來是由誰來做的？

    深圳專門成立了一個事業(yè)單位，所有的評估都交給這個事業(yè)單位，用市場化的價格運作，不動產(chǎn)評估都在那兒，礦產(chǎn)、交易、公司并購涉及的不動產(chǎn)評估都交給這兒，他是一個事業(yè)單位，稅務部門會給這個評估中心付費。杭州是在稅務部門，稅務部門設評估機構(gòu)學術(shù)界是反對的，因為你既收錢又評估，這個有不公平的問題?，F(xiàn)在國務院的思路還是成立一個政府的獨立事業(yè)單位，除了房地產(chǎn)評估還有一些其他的評估也交給這個中心，稅務部門給他付費。評估的時候根據(jù)房形、面積、樓層有一些軟件和技術(shù)，我們也是借鑒國外（如加拿大和香港）的技術(shù)引進，它是很復雜的評估。

    Q：未來評估值和市場值的差異是怎樣的？

    這個技術(shù)非常復雜，他們說衛(wèi)星遙感、批量數(shù)據(jù)，香港評估師和加拿大的評估師在做，評估值比市場價格低很多。小區(qū)交易量只有10套，如果按最高價來評估是不可能的，評估值要低得多，最后征的時候可能還要打個折。

    不好判斷打折是多少，肯定要低于市場價很多，這個是沒有問題的，香港、美國都是這樣的，比交易價格低很多，各國制度不一樣，其他國家是以支定收，浮動變化的。這里涉及到制度的問題，房地產(chǎn)稅是一個民主稅，如果在西方是由當?shù)鼐用駴Q定，有些小區(qū)物業(yè)費十塊、七塊，業(yè)主愿意，房地產(chǎn)稅有點類似，只要為社區(qū)居民辦事情差異還是比較大。從評估值來說是比較低?，F(xiàn)在我們的交易價格基準價，就是房地產(chǎn)交稅的基準價，比交易價格低很多，其實有點類似于評估的價格，非常低。

    Q：小產(chǎn)權(quán)房的問題沒解決怎么進行征稅？

    不管是違法收入還是不合規(guī)的收入，稅收都是要征稅的。小產(chǎn)權(quán)房征稅，只要你在使用就要征的，娛樂行業(yè)的服務人員固定交個人所得稅，固定每個月交800或是1000，但并不代表承認他的行為是合法的。有的人蓋了一院子出租，稅收征收是肯定的。但并不代表承認他的小產(chǎn)權(quán)房就是合法的。

    4.具體征收環(huán)節(jié)的問題

    Q：如果抵扣的話是按照人均面積來抵嗎？

    最早的時候是按套，按套在全世界肯定不行，套的大小不一樣，有300平的，有30平的，還有按人均面積，用的最多是按住戶面積、人均面積，現(xiàn)在還有人提出是價值，價值和面積是同向的。

    Q：按說租金應該交房產(chǎn)稅，實際上沒什么人交，將來房地產(chǎn)稅出來以后，稅務征管機構(gòu)憑什么采取強制措施，上門去收房地產(chǎn)稅？

    比如說北京、上海對個人出租房屋其實并沒有管。出租房子要交房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅，有一個綜合征收率是20%，實際上北京是按5%在征收，即便5%稅務部門也沒有采取任何強制措施，有些公房出租，會有人主動去交；對商品房，買了房子出租房子的，稅務機關(guān)根本沒有管，這也是有意而為的政策，他也是鼓勵你出租，也知道房價太高，他也不想費很大力氣從這上面獲得收入，各大城市基本上都沒有采取強制的手段。

    房地產(chǎn)稅出來后，會把絕大多數(shù)人排除在納稅之外，兩套房、三套房出租，房地產(chǎn)稅出來之后肯定是要交稅的，稅率應該比較低，現(xiàn)在看超過1%的可能性不大，房子特別多的人，會有累進的概念，比如說超過多少面積，比如說上海、重慶有累進的概念。

    5.其他

    Q：房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有什么區(qū)別？為何叫法不同？

    房產(chǎn)稅提出的時候是1986年，當時土地是國有的，沒有拍賣、轉(zhuǎn)讓，土地沒有價值所以叫房產(chǎn)稅。98年房地產(chǎn)改革之后，土地都要招拍掛，和房子一樣有價值了，因此這次提出就叫房地產(chǎn)稅了

    風險提示：專家解讀政策可能有誤

    【天風證券房地產(chǎn)研究團隊】

    陳天誠首席分析師

    北京大學碩士，師從北京大學經(jīng)濟學院房地產(chǎn)金融中心主任，先后就職于中國銀行、申銀萬國證券、安信證券，獲頒新財富最佳分析師（入圍）、新財富最具潛力分析師第三名、水晶球、第一財經(jīng)、萬得資訊最佳分析師，負責房地產(chǎn)周期、房價、庫存、租賃、REITs、房地產(chǎn)關(guān)鍵指標預測等領(lǐng)域研究。

    徐超高級分析師

    北京大學經(jīng)濟學碩士，曾擔任民生證券研究院地產(chǎn)組組長，負責住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融等領(lǐng)域研究，深度研究Reits、ABS、房企投融資以及北京區(qū)域房地產(chǎn)市場，主要覆蓋公司有保利地產(chǎn)、陽光城、榮盛發(fā)展、光大嘉寶、廣宇發(fā)展等公司。兩年證券研究經(jīng)歷。

    付雅婷高級分析師

    北京大學管理學碩士、香港大學金融學碩士，負責住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)租賃、地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域研究，深度研究租賃行業(yè)、物流地產(chǎn)行業(yè)、深圳區(qū)域房地產(chǎn)市場等，主要覆蓋萬科、招商蛇口、新城控股、世聯(lián)行等公司。兩年證券研究經(jīng)歷。

    證券研究報告《房地產(chǎn)稅及政府工作報告專家解讀會議紀要》

    對外發(fā)布時間2018年03月07日

    報告發(fā)布機構(gòu)天風證券股份有限公司（已獲中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務資格）

    本報告分析師陳天誠SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110517110001