■王麗新

    近日，“北京市海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導參考價已取消”的消息引發(fā)關注。對此，北京市海淀區(qū)房管局工作人員表示，并非完全取消，而是動態(tài)調整，售房者可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

    二手房指導價也稱二手房交易參考價，公布該數據的初衷是抑制投機炒作、穩(wěn)定市場交易。2021年，深圳、西安等多城實施二手房指導價政策。從操作路徑上看，各地細則不盡相同，其中多數是以指導價作為貸款、評估價依據，引導市場理性交易。比如，在實際成交價格中，高于以指導價評估的那一部分資金，需要購房者自行籌集并與首付一起支付，降低購房者杠桿率。

    但北京海淀區(qū)的二手房指導價情況有所不同。2021年初，海淀區(qū)熱門學區(qū)房出現“一夜?jié)q價20萬元、30萬元”的現象。當年9月份，北京市海淀區(qū)房地產經紀協會發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房指導價，如果超出指導價1%將不允許中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介營業(yè)執(zhí)照。

    可見，該政策的初衷是抑制學區(qū)房過熱，防止業(yè)主或中介機構故意抬高掛牌價，擾亂市場交易。不過，據了解，彼時海淀區(qū)試點二手房交易指導價并未要求銀行將指導價作為放貸依據。從此后市場表現來看，該政策確實發(fā)揮了穩(wěn)定市場預期的作用，部分溢價過高的學區(qū)房價格逐漸回歸理性。

    更重要的是，隨著推出多學區(qū)劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措，再加上二手房市場環(huán)境與兩年前相比已發(fā)生比較大的變化，學區(qū)房高熱已退，此時調整部分二手房指導價相關限制政策，是向市場釋放積極信號。

    一方面，上述29個小區(qū)可展示真實價格信息，提升房源流動性，有利于北京二手房市場企穩(wěn)回升。另一方面，“動態(tài)調整”不意味著完全取消，防止炒作風卷土重來的初衷未改。就當下而言，學區(qū)房投資交易占比大幅下降，調整指導價相關限制政策是“因時因勢因地施策”，有助于二手房市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

    事實上，自2022年6月底以來，西安暫停發(fā)布指導價，成都、廣州和東莞等城市指導價也有所松動。據統計，全國15個推行二手房指導價的城市中，多地已取消該政策。這樣做，好處有三：

    首先，進一步滿足購房者合理住房需求。取消或放松二手房指導價后，實際交易和銀行放貸基本不會受指導價影響，購房者能夠以更低首付進入市場，可以更大范圍滿足剛需和改善性需求，有利于激活此前夠不上門檻的增量需求入市。

    其次，有助于一二手房聯動交易。如果二手房指導價不再作為中介機構掛牌展示、銀行貸款的依據，將有助于增加掛牌房源量，提高二手房的流動性，再疊加“認房不用認貸”等一系列利好政策，會釋放更多“賣二手房換新房”的置換需求入市，強化一二手房市場聯動性。

    再次，“穩(wěn)預期”持續(xù)加碼。中共中央政治局會議提出“保交樓”后，一系列穩(wěn)預期舉措持續(xù)推出。近期，“認房不用認貸”，取消限購、限售等政策接踵而至，樓市企穩(wěn)回升預期明顯提升。適時取消二手房指導價，改善買賣雙方預期，是對“穩(wěn)預期”的再度加持，有助于修復置業(yè)信心。

    需要看到，二手房市場流動性的高與低，對一線城市及重點二線城市樓市交易至關重要。市場過熱時，二手房參考價發(fā)揮降溫作用，市場轉冷時，適時優(yōu)化調整，有助于穩(wěn)預期。相信將二手房指導價作為“錨”，與時俱進動態(tài)調整，將有助于房地產市場企穩(wěn)回升。