本報記者 王麗新 見習記者 郭冀川

    經過多年的高速發展和建設，北京等多個一線城市已經邁入全新的城市更新階段。核心區域土地資源的匱乏讓投資者、開發商、終端使用者及政府對既有低效物業的更新和再利用越來越重視。

    近日，首匯企業聯合房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布《疏解與重塑：2020北京城市更新白皮書》，對城市更新各個階段做了詳細解讀。城市更新1.0在中國的現代化發展初期，開發用地主要為集體所有的耕地，或者是由政府分配給國有制造型企業的專項工業用地，這些地區往往缺乏充足的規劃經驗，對城市更新理解不足。

    城市更新2.0是中國開始經濟體制改革之后出現，特征是追求規模與數量，讓城市具有更為發達的城市中心、龐大的政府基礎設施項目以及成熟的城鎮規劃體系。2001年中國加入世貿組織，帶動了投資市場的進一步繁榮，城市更新3.0應運而生，城市建設的重點開始從追求體量轉向強調質量。

    白皮書指出，目前北京等城市正處于城市更新4.0階段，它的特征是智能、高效且可持續發展，蘊含著巨大的商機，特別是那些閑置的大型國有企業資產及對環境造成惡劣影響的排放設施，都存在巨大的改造機會。在這一階段，專門的城市更新機構將負責全面推進城市更新計劃的進行。

    戴德梁行首席政策分析專家魏東對《證券日報》記者介紹，大型城市靠增量求發展的模式已經逐漸成為歷史，如何挖掘存量資產，對城市中已有的項目進行改造更新，為城市創造出更大的經濟效益和社會效益，成為目前大型城市發展的主旋律。

    白皮書指出，相對其他世界級城市而言，北京的城市更新更具挑戰。繼京津冀協同發展規劃出臺后，北京持續疏解不符合首都功能發展的產業，過去五年中，北京共疏解一般制造業企業2648家，物流中心106個。在疏解整治促提升專項行動中，北京市拆違騰退土地6828公頃，還綠1683公頃。

    魏東說：“北京的首都屬性及近幾年大力推動的疏解非首都功能，為北京的城市更新創造了巨大的空間，原有的在城區內的制造業、批發零售業等產業在疏解之后遺留的土地及其上物業，經過升級改造不但可實現資產升級和升值，同時可為城市創造更高的經濟效益。”

    首匯企業首席產品官戴進在接受《證券日報》記者采訪時表示，城市更新項目需要為城市內的各利益相關方提供“共享價值”，所有的利益相關方都應從城市更新帶來的“城市價值”提升中受益。在更新過程中，需要考慮長期利益，而追求快速獲取價值的短期收益項目不應當占據主導地位。

    戴進向記者介紹了北京新大都酒店改造項目，該項目將一個傳統的四星酒店，基于區位優勢，重新定位為金融商務交往中心及時尚活力體驗街區。

    “對于有歷史傳承性的老建筑，會在滿足功能要求前提下盡量保留歷史痕跡。在改造的過程中，改造方引入了各方面的專家及專業公司，創造了內外結合的體驗式商業街區設計。”戴進說。

    戴進表示，一個具有競爭力的城市可以成功地助力落戶于此的企業和產業進行產業鏈升級，提高生產力，增加盈利能力，進而實現境內投資、就業和居民收入的大幅增長。為了提升競爭力，中國城市必須去辨別其擁有的潛在增長動力，并與各利益相關方制定共同的行動計劃，城市更新應是這類行動計劃的重要組成部分。

（編輯 孫倩）