本報(bào)記者 王麗新 陳瀟

    近年來(lái)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2027年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)20萬(wàn)億元以上。

    今年年初發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》提出，到2029年，養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本建成，服務(wù)能力和水平顯著增強(qiáng)，擴(kuò)容提質(zhì)增效取得明顯進(jìn)展，基本養(yǎng)老服務(wù)供給不斷優(yōu)化。5月初，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝宣布設(shè)立5000億元服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款，引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老的信貸支持。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，金融支持養(yǎng)老政策的進(jìn)一步完善，將助力養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建新生態(tài)。

    在銀發(fā)經(jīng)濟(jì)浪潮下，如何借政策之力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)升級(jí)？市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如何構(gòu)建服務(wù)體系以及商業(yè)模式，推動(dòng)行業(yè)向前發(fā)展？帶著上述問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》記者深入采訪了行業(yè)專家、企業(yè)代表以及一線從業(yè)人員，試圖從中探尋養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

    市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擴(kuò)圍

    “十四五”規(guī)劃提出，到2025年，城鄉(xiāng)老年健康服務(wù)體系全面覆蓋。為此，近年來(lái)各地政府紛紛成立國(guó)資康養(yǎng)企業(yè)，充分發(fā)揮國(guó)有資本資源整合的優(yōu)勢(shì)，入局市場(chǎng)。與此同時(shí)，險(xiǎn)資、房企、科技公司與國(guó)有企業(yè)形成合力，共同推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)升級(jí)，養(yǎng)老模式逐漸從傳統(tǒng)模式向多元化方向轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    當(dāng)前，市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要以三大模式運(yùn)作：一是由政府或地方平臺(tái)主導(dǎo)的“公建民營(yíng)”模式；二是險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資本推動(dòng)“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”等模式；三是聚焦“服務(wù)力”的養(yǎng)老模式，這部分以民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。

    在“公建民營(yíng)”模式方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國(guó)有60多家地方國(guó)企康養(yǎng)集團(tuán)，主要采取政府出資，社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)的“公建民營(yíng)”的養(yǎng)老模式。例如，深業(yè)頤居坪山康養(yǎng)中心作為深圳首個(gè)養(yǎng)老助殘服務(wù)綜合體，由深圳市坪山區(qū)人民政府建設(shè)，國(guó)有養(yǎng)老托育資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)深圳幸福健康產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司運(yùn)營(yíng)。這類政府平臺(tái)主體得益于較為強(qiáng)大的資金實(shí)力以及政策資源在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，資源稟賦的不同也決定了它們的發(fā)展路徑和業(yè)務(wù)模式各有特色。

    在“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”模式方面，得益于“資金+客源”的天然組合優(yōu)勢(shì)，不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。例如，截至2024年底，依托“保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)”復(fù)合型服務(wù)路徑的泰康之家（北京）投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰康之家”），已在全國(guó)36個(gè)城市布局43個(gè)項(xiàng)目，其中24家社區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)，服務(wù)居民約1.5萬(wàn)人。

    “保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大、成本低、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，契合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金需求。‘養(yǎng)老+保險(xiǎn)’模式可借助保險(xiǎn)產(chǎn)品提前鎖定客戶，穩(wěn)定入住率；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)已基本實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，向上可聯(lián)動(dòng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)，向下可整合醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)，構(gòu)建‘保險(xiǎn)—服務(wù)—社區(qū)’一體化生態(tài)體系。”上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司旗下北京漾美企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王秀玲向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要在產(chǎn)品、服務(wù)、定位等方面持續(xù)升級(jí)，探索更具可持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)路徑。觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占比提升至58%，在整體養(yǎng)老格局中的占比明顯提升，成為推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。

    從《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)研情況來(lái)看，一些市場(chǎng)化程度較好的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)逐漸被消費(fèi)者接受。

    以椿萱茂養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“椿萱茂”）為例，其在北京、上海、成都等一線及核心二線城市已布局近30個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，積累起相對(duì)成熟的產(chǎn)品模型與客戶認(rèn)知，并成為“廣東院舍照顧服務(wù)計(jì)劃”認(rèn)可服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    近日，記者到位于北京市順義區(qū)的椿萱茂和園長(zhǎng)者社區(qū)做深度采訪。作為北京首宗A61類養(yǎng)老用地項(xiàng)目，椿萱茂和園已運(yùn)營(yíng)近四年。步入大堂，只見幾位工作人員正有條不紊地忙碌著，長(zhǎng)者手里捧著咖啡或茶水，有的下棋，有的打牌，不遠(yuǎn)處的影音室中傳來(lái)輕快的音樂(lè)。

    在圖書館、舞蹈室、健身區(qū)和健康中心，老人們?nèi)齼蓛勺杂苫顒?dòng)，有的練習(xí)太極，有的跳舞唱歌。椿萱茂工作人員告訴記者，在這里，老人可以組織社團(tuán)活動(dòng)，也可以成為社團(tuán)的“主理人”。

    “郭阿姨已經(jīng)快八十歲了，可你看她那狀態(tài)，真跟五十出頭似的。穿上裙子就能跳，給個(gè)麥克風(fēng)就能唱起來(lái)，活力十足。”一位工作人員笑著對(duì)記者說(shuō)，自入住以來(lái)，郭阿姨不僅擔(dān)任“茉莉花舞團(tuán)”的團(tuán)長(zhǎng)，還代表椿萱茂和園參加社區(qū)舞蹈比賽。

    一眼望去，這里不像一座傳統(tǒng)認(rèn)知上的養(yǎng)老院。只有走進(jìn)老人居住的公寓內(nèi)部，看到報(bào)警系統(tǒng)等適老化細(xì)節(jié)，以及護(hù)理人員常駐的健康照護(hù)體系，才能夠感受到養(yǎng)老社區(qū)的定位。據(jù)悉，椿萱茂和園自2021年7月份投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，通過(guò)社區(qū)化、活力化、多元化的服務(wù)形態(tài)逐步打破社會(huì)對(duì)于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的刻板印象，成為近年來(lái)養(yǎng)老行業(yè)走向品質(zhì)化發(fā)展的縮影。

    椿萱茂副總經(jīng)理陳思向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，“標(biāo)準(zhǔn)化+精細(xì)化”的運(yùn)營(yíng)能力是支撐公司不斷成長(zhǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    “輕重并舉”激活新養(yǎng)老模式

    在眾多發(fā)展模式中，市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)靠“品質(zhì)服務(wù)”蹚出一條新路，與此同時(shí)，“養(yǎng)老+地產(chǎn)”“養(yǎng)老+醫(yī)療”“養(yǎng)老+科技”等“輕重并舉”新發(fā)展模式也在探索中。但無(wú)論是哪種商業(yè)模式，“輕重并舉”是激活產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的大方向，也是有效盤活閑置資產(chǎn)的重要途徑。

    在“養(yǎng)老+地產(chǎn)”方面，一些房企正將旗下自持物業(yè)作為試驗(yàn)田，試圖通過(guò)引入專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)活化與收入再平衡。

    “目前市場(chǎng)上存在大量重資產(chǎn)存量資源，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起為這些資源的盤活與變現(xiàn)提供了新契機(jī)。在各方普遍看好養(yǎng)老行業(yè)的背景下，借助養(yǎng)老模式激活存量資產(chǎn)，成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要路徑。”椿萱茂總經(jīng)理助理劉星星表示，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將已有的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)體系對(duì)外輸出，也是必然趨勢(shì)。

    如何設(shè)計(jì)合作機(jī)制成為這一模式跑通的關(guān)鍵。“純輕資產(chǎn)模式，很多人一開始并不太能接受，因?yàn)樗馕吨皇兆稍冑M(fèi)和管理費(fèi)，不做業(yè)績(jī)兜底。”陳思表示，但這個(gè)模式一定是有市場(chǎng)的，建議運(yùn)營(yíng)方適當(dāng)降低固定費(fèi)用，同時(shí)參與未來(lái)的收益分成，實(shí)現(xiàn)和資產(chǎn)方的利益綁定。“運(yùn)營(yíng)方可以盤活存量資產(chǎn)，賺服務(wù)的錢，資產(chǎn)方則可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，大家各取所需。”

    在“養(yǎng)老+醫(yī)療”服務(wù)融合方面，眾多民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也在積極探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的新發(fā)展路徑。比如，上海星雙健投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“復(fù)星康養(yǎng)”）依托復(fù)星集團(tuán)在醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療健康、保險(xiǎn)金融以及文旅消費(fèi)等領(lǐng)域資源，構(gòu)建“醫(yī)藥+醫(yī)療+保險(xiǎn)+康養(yǎng)+文旅”的服務(wù)生態(tài)閉環(huán)。截至目前，復(fù)星康養(yǎng)已擁有18家醫(yī)院核定床位6578張，康養(yǎng)板塊總床位超過(guò)1.1萬(wàn)張，并積極與衡水城投、重慶城投等地方平臺(tái)展開合作。

    再比如，椿萱茂在蘇州開設(shè)的護(hù)理院，為長(zhǎng)期臥床、晚期姑息治療、慢性病患者、生活不能自理長(zhǎng)輩及需要長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)的患者提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。

    更重要的是，在人才缺口難以短期彌合的背景下，科技賦能將成為養(yǎng)老服務(wù)的重要補(bǔ)充，“養(yǎng)老+科技”也被視為未來(lái)智慧養(yǎng)老的重要支撐力量。

    在5月21日召開的具身智能康養(yǎng)機(jī)器人協(xié)同發(fā)展大會(huì)上，蘇州麥迪斯頓醫(yī)療科技股份有限公司、創(chuàng)耀（蘇州）通信科技股份有限公司等上市公司與上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等，共同啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展機(jī)制，打造康養(yǎng)場(chǎng)景下任務(wù)驅(qū)動(dòng)的群體智能平臺(tái)。此前，上海傅利葉智能科技有限公司等具身智能科技公司也表示加碼康養(yǎng)場(chǎng)景。

    北京安馨康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)鄂俊宇向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“‘養(yǎng)老+科技’一定是未來(lái)的大趨勢(shì)，但關(guān)鍵在于科技企業(yè)要真正理解養(yǎng)老服務(wù)的真實(shí)場(chǎng)景和需求。未來(lái)，無(wú)論是照護(hù)機(jī)器人還是智能設(shè)備等其他智慧養(yǎng)老模式，都有望進(jìn)入老人生活，但產(chǎn)業(yè)和科技之間需要更緊密的配合，才能把技術(shù)真正轉(zhuǎn)化為有效的服務(wù)。”

    運(yùn)營(yíng)爬坡慢如何破局？

    養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是長(zhǎng)坡厚雪的賽道，但其市場(chǎng)化發(fā)展尚處在成長(zhǎng)階段，仍需邁過(guò)一些難關(guān)。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，當(dāng)前，市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均入住率約40%，即便是非常優(yōu)異的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)項(xiàng)目從投入開始，也通常需要數(shù)年才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，沒(méi)有穩(wěn)定融資、協(xié)同主業(yè)的支撐，普通運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)很難堅(jiān)持下來(lái)。

    “行業(yè)所謂‘不盈利’的核心問(wèn)題在于投資回收周期較長(zhǎng)。”陳思介紹，一般而言，項(xiàng)目需經(jīng)歷3年至5年才能達(dá)到60%以上的穩(wěn)定入住率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成熟以及穩(wěn)定盈利空間。

    “運(yùn)營(yíng)爬坡慢，問(wèn)題在于整個(gè)市場(chǎng)仍處于早期發(fā)展階段，客戶觀念尚未真正轉(zhuǎn)變。”陳思表示，大眾對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的接受度還不高，很多人并沒(méi)有真正把它作為一種必要的養(yǎng)老選項(xiàng)。她預(yù)計(jì)，這一現(xiàn)象或?qū)⒃谖磥?lái)五年內(nèi)發(fā)生變化。“等到‘65后’‘70后’真正進(jìn)入高齡階段，開始面對(duì)養(yǎng)老現(xiàn)實(shí)時(shí)，市場(chǎng)需求會(huì)更加明確，到那時(shí)，市場(chǎng)才算真正成熟。”陳思說(shuō)。

    除資金壓力大與市場(chǎng)培育期長(zhǎng)外，人才短缺也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，我國(guó)60歲以上人口已超3億，其中失能、半失能老人早已超過(guò)4000萬(wàn)，對(duì)專業(yè)的服務(wù)需求日益增長(zhǎng)，但從業(yè)者供給嚴(yán)重不足。

    簡(jiǎn)言之，盡管行業(yè)養(yǎng)老服務(wù)能力不斷提升，但高投入、長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)、專業(yè)人才短缺等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，仍制約著行業(yè)發(fā)展。如此一來(lái)，政策支持與產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新則成為關(guān)鍵破局點(diǎn)。

    在政策端，2024年，民政部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)的意見》，圍繞養(yǎng)老服務(wù)人才“引、育、評(píng)、用、留”等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提出系統(tǒng)性政策措施。

    各地方政府部門也圍繞人才培養(yǎng)持續(xù)釋放政策紅利。當(dāng)前，多個(gè)省份出臺(tái)針對(duì)養(yǎng)老護(hù)理員的培訓(xùn)補(bǔ)助和入職獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。以山西為例，自2023年7月份起，對(duì)新入職并從事老年服務(wù)的人員給予3萬(wàn)元至6萬(wàn)元不等的一次性入職獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，多地以養(yǎng)老護(hù)理員為試點(diǎn)，持續(xù)完善養(yǎng)老服務(wù)技能人才職業(yè)技能等級(jí)制度。

    在財(cái)政金融支持方面，2024年，中國(guó)人民銀行等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持中國(guó)式養(yǎng)老事業(yè) 服務(wù)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》。同時(shí)，各地還通過(guò)“公建民營(yíng)”、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)合約及運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼等方式降低企業(yè)前期資本投入門檻，撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與養(yǎng)老。

    “未來(lái)，各地還可以通過(guò)加速推廣長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)、深化醫(yī)養(yǎng)協(xié)同改革、強(qiáng)化土地與稅收支持等多種方式，破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題。”王秀玲表示。

    破局者已經(jīng)出現(xiàn)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正打破傳統(tǒng)單一的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，將服務(wù)延伸至社區(qū)與居家場(chǎng)景，以實(shí)現(xiàn)更靈活的運(yùn)營(yíng)和更快的盈虧平衡。

    “目前，公司主要在三方面延伸居家以及社區(qū)服務(wù)場(chǎng)景：一是線上智慧，通過(guò)設(shè)備聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)和異常預(yù)警；二是機(jī)構(gòu)到店，依托全國(guó)25家機(jī)構(gòu)，為周邊老人提供助浴、短住等服務(wù)；三是上門服務(wù)，涵蓋照護(hù)、陪診等項(xiàng)目。”劉星星表示，椿萱茂于2024年明確“居家智慧康養(yǎng)”作為戰(zhàn)略賽道，聚焦居家服務(wù)與智慧化融合，構(gòu)建了包含專業(yè)照護(hù)、醫(yī)療救護(hù)、學(xué)術(shù)科研、人才培養(yǎng)等全方位的服務(wù)體系。

    隨著服務(wù)模式日趨多元、政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，帶動(dòng)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)聚焦提升養(yǎng)老服務(wù)能力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)往專業(yè)化、長(zhǎng)期化的方向走，越來(lái)越多資本力量開始加快入場(chǎng)。

    “雖然養(yǎng)老行業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，面臨不少挑戰(zhàn)，但我們確實(shí)感受到，現(xiàn)在愿意投資、愿意深入做養(yǎng)老的人越來(lái)越多了。”陳思表示。

    REITs疏通“投融管退”新通道

    隨著資本不斷涌入，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更具制度性保障的退出機(jī)制也開始逐步成形，特別是在養(yǎng)老REITs政策的推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)正在補(bǔ)齊“退”的一環(huán)，為社會(huì)資本長(zhǎng)期深度參與提供了可預(yù)期的制度支撐。

    2024年年底，民政部等24個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi) 提升老年人生活品質(zhì)的若干措施》明確提出，“支持養(yǎng)老設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行范圍”。

    “養(yǎng)老REITs的推出具有三重意義：第一，盤活存量資產(chǎn)、釋放資金用于新建項(xiàng)目；第二，提高運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量；第三，拓寬融資渠道，吸引社會(huì)資本進(jìn)入，減輕財(cái)政壓力。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、中國(guó)保險(xiǎn)與養(yǎng)老金融研究中心主任魏晨陽(yáng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，養(yǎng)老REITs不僅能優(yōu)化資源配置，更有望推動(dòng)產(chǎn)業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)、從粗放管理向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

    “在美國(guó)，養(yǎng)老REITs已成為第五大REITs資產(chǎn)類別，股息收益率處于平均水平，高于公寓、工業(yè)等剛需類業(yè)態(tài)。中國(guó)養(yǎng)老REITs的發(fā)展也契合人口老齡化和資產(chǎn)盤活的雙重趨勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)空間廣闊。”魏晨陽(yáng)表示。

    產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員率先感受到了這一積極變化。陳思表示，有了明確的退出通道預(yù)期后，近年來(lái)，更多的企業(yè)愿意投資養(yǎng)老項(xiàng)目，包括國(guó)家開發(fā)銀行等在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也逐步涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供更多的資金支持。

    不過(guò)，能夠適配的養(yǎng)老標(biāo)的資源仍比較稀缺。一方面，以重資產(chǎn)模式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主體仍屬少數(shù)，主要集中在部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；另一方面，REITs對(duì)于底層資產(chǎn)在規(guī)模、穩(wěn)定收益和規(guī)范管理等方面的要求較高，市場(chǎng)中符合條件的項(xiàng)目仍屬鳳毛麟角。

    “未來(lái)存量資產(chǎn)盤活有望成為養(yǎng)老REITs的重要供給。一些房企或地方國(guó)企已開始嘗試將原本用于產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等用途的存量物業(yè)，改造為專業(yè)化養(yǎng)老設(shè)施，通過(guò)引入成熟的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)方，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換和收益提升。這不僅為資金方提供了退出路徑，也為運(yùn)營(yíng)方拓展市場(chǎng)提供了制度支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在從“碎片化供給”走向系統(tǒng)性“生態(tài)構(gòu)建”。所謂“生態(tài)構(gòu)建”，核心在于貫通“投融管退”各環(huán)節(jié)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)形成自我造血與良性循環(huán)機(jī)制。在投資端，險(xiǎn)資、地產(chǎn)、科技公司與國(guó)有企業(yè)等主體正加快涌入；在融資端，政策性金融工具、商業(yè)銀行信貸等多元化資金渠道逐步鋪開；在管理端，“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”“公建民營(yíng)”“輕資產(chǎn)輸出”等模式并存，提升運(yùn)營(yíng)效率與服務(wù)供給能力；在退出機(jī)制方面，REITs正嘗試打開資本退出的通道。

    可以預(yù)見，隨著銀發(fā)經(jīng)濟(jì)政策扶持加碼，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑逐漸明晰。未來(lái)，除了市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)讓更多人能夠享受到有品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)外，相關(guān)主體還需要探索更多的路徑，讓更多人“安享晚年”，助力養(yǎng)老事業(yè)從“服務(wù)供給”邁向“生態(tài)構(gòu)建”的新階段。