本報記者 杜雨萌

    隨著棚戶區改造逐漸進入尾聲，被認為是惠民生、擴內需重要手段之一的老舊小區改造，按下“加速鍵”。7月20日，國務院辦公廳正式對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》），明確城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍以及支持政策等。

    “該《意見》的落地，是今年《政府工作報告》中關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的具體部署。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，《意見》中除了對于改造總量及節奏進行強調外，還著重明確了基礎類、完善類、提升類3類改造方向要求，并突出了誰受益誰出資原則，積極推動居民出資參與改造形成合理共擔機制。

    具體來看，《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。同時，《意見》著重強調了要重點改造2000年底前建成的老舊小區。

    中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，老舊小區改造是一項既保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。通過老舊小區改造，小區設施設備陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，從而有效緩解城市管理的各種矛盾，助力居民生活環境和設施得到根本提升。

    事實上，老舊小區改造的發展歷程最早可追溯至2007年，不過彼時的老舊小區改造重心主要聚焦棚戶區和危舊房。而隨著2015年底中央城市工作會議明確，要加快老舊小區改造后，老舊小區的綜合整治工作明顯進入加速階段。

    如2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區改造試點，而截至2018年底，試點城市已改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民；2019年4月份，住建部等三部門聯合發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。同年10月份，住建部進一步確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區改造試點。

    根據此前住建部的摸排結果顯示，全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶。需要注意的是，雖然老舊小區改造對于購房需求刺激有限，但其所撬動的投資金額卻相當可觀。

    據恒大研究院常務副院長夏磊測算，按老舊小區改造的三大內容來看，基礎類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預計需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區投入400萬元、17萬個小區估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。

    此外，《意見》明確提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。一是合理落實居民出資責任，二是加大政府支持力度，三是持續提升金融服務力度和質效，支持城鎮老舊小區改造規?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式進行債券融資，四是支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造，五是落實稅費減免政策。