人民銀行和銀保監(jiān)會日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》。接近監(jiān)管部門人士對中國證券報記者表示，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出險房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，是按照市場化方式出清風(fēng)險的有力舉措。

    支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購

    專家稱，梳理我國房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，每年都會有一些房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，但并沒有對市場產(chǎn)生較大影響。其背后很重要的一個原因是，存在著一項(xiàng)風(fēng)險化解手段——房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。

    “若某家房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)就會將該企業(yè)收購或者購買該企業(yè)的項(xiàng)目。目前有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險事件，做好這些大企業(yè)在退出過程中的風(fēng)險化解工作至關(guān)重要，項(xiàng)目并購就是其中一項(xiàng)重要手段。”接近監(jiān)管部門人士表示，這也是人民銀行和銀保監(jiān)會出臺該《通知》的意義所在。

    據(jù)知情人士透露，近期人民銀行分別與國資委和銀保監(jiān)會召開了相關(guān)會議，一方面，鼓勵大型民營企業(yè)、央企和國企并購出險和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；另一方面，希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為并購方提供并購貸款，同時，對出現(xiàn)風(fēng)險和困難的房地產(chǎn)企業(yè)不要抽貸、斷貸。

    接近監(jiān)管部門人士強(qiáng)調(diào)，《通知》主要是為了支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購，不是為了并購出險房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

    早在12月初，監(jiān)管部門就表示會合理發(fā)放并購貸款。銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人日前在答記者問時表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)

    《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。

    “《通知》的核心有兩點(diǎn)：一是收購對象是出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；二是收購主體自身?xiàng)l件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。”接近監(jiān)管部門人士稱。

    在加大債券融資支持力度方面，《通知》明確，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的兼并收購。

    接近監(jiān)管人士稱，一方面人民銀行鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率；另一方面，鼓勵金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

    此前交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，會議表示將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具，用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。招商蛇口等企業(yè)近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。證監(jiān)會也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購，近期已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。

    加強(qiáng)并購貸款風(fēng)險控制

    《通知》從并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理等方面作出明確要求。

    《通知》提出，積極提供并購的融資顧問服務(wù)。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)。同時，加強(qiáng)與證券公司、會計師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

    在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。二是對于風(fēng)險可控的項(xiàng)目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。三是推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理、加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

    在風(fēng)險管理方面，《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評估項(xiàng)目的合規(guī)性。“不能只看項(xiàng)目表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購貸款的風(fēng)險控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控。”接近監(jiān)管人士稱。

    此外，《通知》明確，要建立報告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款報告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報告其開展并購金融服務(wù)的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項(xiàng)目并購和金融支持的信息。