繼今年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

    為什么新政出臺不到3個月就要進行優(yōu)化？應(yīng)該如何優(yōu)化？接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，全國性新政出臺后地方執(zhí)行效果不明顯，需要繼續(xù)完善，建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，適當降低預(yù)售資金留存比例，優(yōu)化預(yù)售資金支取節(jié)點等。

    另外，證券時報記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會議后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春等多地密集出臺的穩(wěn)地產(chǎn)政策中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。

    已出全國性政策

    執(zhí)行效果不明顯

    今年2月初，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺，這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。

    對于時隔不到3個月中央就提出要“優(yōu)化”預(yù)售資金監(jiān)管的原因，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐認為，雖然全國性管理辦法已經(jīng)出臺，意在糾偏部分預(yù)售資金監(jiān)管收緊過度的城市，一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來看，預(yù)售資金的寬松力度與金融機構(gòu)的實際執(zhí)行力度均是比較弱的。她認為，中央政治局會議提出要“優(yōu)化”，體現(xiàn)了中央對于預(yù)售資金監(jiān)管方面的高度重視。

    “此前全國預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一政策出臺后，政策效果不明顯，因為地方采取了保護主義，擔心出爛尾樓，所以地方上執(zhí)行的效果不明顯，這也跟房企的流動性風(fēng)險有關(guān)系。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對證券時報記者說。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時也表示，盡管國家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，但由于很多項目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人，自然就把預(yù)售資金鎖死了，不讓提取，導(dǎo)致資金躺在那里，但項目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動不了。2月住建部已經(jīng)發(fā)布了一個預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定，關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點資金監(jiān)管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問題，需要繼續(xù)完善。

    預(yù)售資金邊際放松

    有望切實落地執(zhí)行

    對于如何優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，李宇嘉認為，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵，規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負債涉及的項目隔離，通過新的項目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。

    夏亦豐認為，未來預(yù)售資金監(jiān)管可能的改進方向包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預(yù)售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當降低；進一步放開預(yù)售資金的監(jiān)管時間點。

    “銀行保函的方式從理論上看是個好辦法，但也存在問題，就是銀行開一套保函要收手續(xù)費，這個費用也不低，這就等于又貸了一筆款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對證券時報記者說，從支取節(jié)點方面優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可能更好，最重要的是監(jiān)管額度要明確。

    證券時報記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會議后，連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽、長春等多地密集出臺的穩(wěn)地產(chǎn)措施中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。

    如長春、連云港、徐州都提出采取擔保方式。長春提出，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；連云港提出，要在嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)和運營。

    長春、徐州、梅州、岳陽等地還都提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點。

    其中，徐州提出，由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金；梅州提出，增加預(yù)售款提取次數(shù)，對裝飾工程全部完成并已按三方監(jiān)管協(xié)議提取該進度節(jié)點預(yù)售款的預(yù)售項目，在滿足預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金留足入賬資金總額10%的前提下，至竣工驗收備案前，視企業(yè)誠信、后續(xù)工程量等情形可適當增加1~2次預(yù)售款提取次數(shù)。

    夏亦豐預(yù)計，未來部分城市預(yù)售資金的邊際放松在執(zhí)行層面有望切實落地。