本報記者 周尚伃

    5月21日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產支持證券管理人、華泰聯合證券有限責任公司作為財務顧問的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”，代碼：508085）在上交所掛牌上市。

    上市首日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。就在不久前的認購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網下認購倍數為216.91倍，公眾認購倍數為829.78倍，其中網下認購倍數創歷史新高。

    開年以來，公募REITs產品受到眾多資金熱捧。根據Wind數據，2025年以來，公募REITs市場表現火爆，全市場公募REITs平均漲幅為17.76%，中證REITs全收益指數年內漲幅為12.94%。（數據來源：Wind，截至2025年5月21日）此前，年內上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，多只產品首日漲停，平均漲幅達到25.29%。

    與此同時，多只REITs產品在首日漲停后發布了停復牌及交易風險提示公告。

    華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經理表示，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產品可能存在三大風險，呼吁投資者理性看待，合理決策。

    其一是價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產凈值，形成溢價或折價。此外，作為新興的投資品種，REITs產品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風格趨同的機構投資者占比較高，大額買賣可能引發短期供需失衡，加劇價格震蕩。

    其二是高額溢價風險。REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現金流分派率，侵蝕投資收益。以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，基于本基礎設施資產發售規模13.67億元，根據招募說明書測算，本基礎設施項目2025年度和2026年度凈現金流分派率分別為4%和4.07%。二級價格在基金份額認購價格2.734元/份基礎上每上漲1%，根據招募說明書測算的凈現金流分派率對應下降約1%。

    其三是基礎設施運營風險。以租賃住房類資產為例，具有保障性質的租賃住房行業易受行業政策、經濟環境和市場環境等綜合影響。例如，市場環境方面，房地產的價格波動、租金水平和租賃市場供求關系等變化，影響公眾對公租房的需求意愿。如果上述因素發生變化，將影響基礎設施項目收入，進而影響基金的收益。

    市場人士表示，REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響，忽略溢價風險，應當謹慎評估，避免盲目追高。REITs產品普遍擁有較高的稀缺性、現金分派率與抗周期性。面對支持政策不斷出臺、供給稀缺的市場環境，多重利好下的REITs市場吸引了大量追求穩定回報投資者的青睞。面對當前環境，上述市場人士認為，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發展前景巨大，但同時相較傳統市場而言規模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。

    “REITs的投資價值更應當取決于底層資產的運營情況，投資者也可以關注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述市場人士表示。

（編輯 郭之宸）