豪宅熱銷、排隊搶房、房貸利率下降……關于深圳樓市逐漸熱絡的消息在最近頻頻傳來。不過，這些現象的背后原因到底是什么？深圳樓市真的回暖了嗎？

    中介的新房情結

    近日開盤的福田傳麒景苑引發多方關注——先是傳出“連夜排隊”，中介稱有上萬批客戶登記，預計500多套公寓當日可清盤。結果，開盤當天由于現場人太多，警察到場要求停止銷售活動。

    3月6日，證券時報記者再次來到該項目，發現營銷中心冷冷清清，但已有長租公寓品牌正在招租。雖然已經暫停銷售，但附近依舊有不少中介舉牌當“街霸”，向來往行人推銷項目。

    “項目被暫時停止銷售，就是因為開盤那天現場人太多，具體恢復銷售時間未定。”銷售中介陳經理告訴記者，“開盤當天銷售情況還不錯，大部分購房者就是沖著名校學位而來，但其實商務公寓能否確定入讀名校我們也說不準，開盤當天現場出現的人潮當中，中介人員也很多。”

    記者調查發現，傳麒景苑項目在去年年底也曾傳出公開發售的消息，但去年年底銷售時卻沒有如此“轟動”。面對記者的疑問，中介解釋說，“那時候是期房，現在是現房交樓，而且這次是多家中介聯動，項目給我們的傭金比一般新房項目高出許多。”

    記者發現，給中介高提成的做法最近屢屢發生。在龍崗中心城片區，一處新開盤的商務公寓吸引了許多置業者的目光，不僅是價格僅在每平方米25000元左右，低于市場預期，更重要的是房產中介鋪天蓋地式的宣傳。“這個項目給我們中介的返點提成是其他項目的兩到三倍。”張經理如是說，“如今給中介高提成的做法也在一定程度上反映出開發商回款的壓力。”

    “由于稅費和價格因素，雖然不時有業主降價拋售房源，但二手房相對于一手房還是沒那么好賣，我們也重點推新房。”陳經理如是說。原本以二手房交易為主導的深圳樓市，現在主角似乎換成了新房，加上一些新房項目直接啟動三級聯動，導致房產中介都大力推銷新盤。

    誰在制造氣氛

    最近，關于深圳樓市逐漸熱絡的消息頻頻傳來，其中一些消息隨后又被否認。

    此前，一份中海深圳宣稱旗下項目要漲價5%的文件在微信朋友圈炸開了鍋。文件顯示，公司旗下項目將從2月4日起全面提升在售價格，在現有售價基礎上上漲5%。不過，記者向中海地產深圳公司求證，相關負責人回應稱此系假消息。就在去年12月底，市場也傳出這樣的消息：“實地集團2018年全年銷售目標達成。鑒于近期市場回暖、菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、深圳下調首套房利率等利好政策釋放，各地房地產政策提振勢頭明朗。經集團研究決定，實地·深圳劍蘭郡項目于2019年1月1日起全面提升銷售價格，視具體情況上調每套50萬元以上。不過，現場銷售人員對記者表示，網上的消息為誤傳。

    2015年，深圳房地產市場火爆，開發商捂盤待漲情況時有發生。最近，市場也傳出消息，位于寶安區一項目部分住宅和裙樓均自動鎖定。有銷售人員表示，開發商想把房子當現房賣，以便后續調整價格。

    盡管相關房企都予以否認，但對于市場頻頻傳出類似的消息，有置業者認為這種通過中介等渠道傳播的消息，不排除是一種營銷炒作行為，從而再度刺激觀望者入市。

    市場情緒被放大

    此外，多家銀行下調房貸利率上浮比例，也在一定程度上給市場帶來利好。融360大數據研究院發布監測數據顯示，深圳多家銀行下調首套及二套房貸利率上浮比例，其中多家銀行首套利率執行基準上浮8%，二套利率執行基準上浮12%。記者調查發現，一些外資銀行甚至給優質客戶做到首套利率執行基準上浮5%左右。不過，業內人士認為，房貸利率下調對房地產交易有利好作用，但小范圍浮動適度調整利率并不代表放松信貸，而且政策放松的可能性很小。

    那么，深圳樓市的成交情況到底如何？受春節假期影響，2月深圳一二手住宅成交量皆出現大幅下滑，美聯物業全國研究中心的數據顯示，2月全市僅網簽1279套一手住宅，環比下降48.8%，網簽均價為每平方米54232元，環比上升0.22%。二手住宅市場方面，全市共備案1997套二手住宅，環比下降48.5%，同比下降36.3%。

    “春節過后，看房的人的確多了一些。”在羅湖水貝經營中介業務的吳經理告訴記者，“但二手房成交還是要看賣家的心態，是否愿意調低價格。”樂有家研究中心數據也顯示，春節一過，一二手房帶看量確實均有大幅上漲。

    不過，記者調查發現，一些新盤項目依舊推出折扣來吸引購房者。購房者黃先生告訴記者，自己在龍華區萬科的一個新項目購買房產，折扣優惠是95折上再98折。而在龍崗清水河小關口片區，一處新盤打出的價格從每平方米4.3萬起，低于此前市場的預期和銷售人員放出的“口風”。

    過去一個月，全國一線及部分二線重點城市的房屋交易數據呈現出一定回暖的跡象。對于深圳市場而言，美聯物業全國研究中心認為，節后政策利好不斷，客戶到訪量均較節前有所增加。隨著春節假期結束，3月開發商將逐步恢復推盤速度，預計3月全市一二手住宅的備案量將上升，但房價仍將維持高位盤整的趨勢。有業內人士表示，受傳統季節性因素影響，樓市確實在筑底后略有回暖，但市場情緒也存在炒作因素被放大的現象。