2月25日，港股和A股房地產板塊雙雙爆發。截至收盤，港股方面，新城發展漲超16%，萬科企業漲超12%，合景泰富漲超23%，寶龍地產、融創中國漲超12%；A股方面，華夏幸福、嘉凱城、萬科A和新城控股等漲停，房地產板塊市值單日飆升1100億元。

    對此，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，這波地產股大漲行情或與2月23日~24日天津、鄭州、青島等地發文實施宅地集中供應新規有關。據媒體報道，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行“兩集中”（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。

    在58安居客房產研究院分院院長張波看來，多城實施土地集中供應新規，表面上房企在同一時點上的選擇面似乎增多了，但從實質來看反而是減少了，因為即使是大型房企的資金也很難支撐其在短期內集中大量拿地，只能選擇提前鎖定意向地塊，并弱化在非主力意向地塊上的爭奪，這反而給部分地方性龍頭房企或中小房企了更多拿地機會。不過，也有業內人士認為，土拍集中供應新規的實施或將改變土地溢價無序上漲局面，有利于頭部房企修復利潤表。

    打破土地溢價無序上漲

    在經歷了頻繁調控政策與低利潤率搶地之后，地產股終于迎來了一波強勢上漲。但從股價走勢看，絕大部分上市房企股價依舊處于低位。此前，A股的部分地產股和部分港股的地產股單邊斷崖式下跌，地產股被當成了“低估值陷阱”的典型，這其中包括金地集團、陽光城、榮盛發展等。從基本面來看，今年房企到期債務將超過1萬億元，在“三道紅線”融資新規之下，不少房企資金壓力巨大。其中一些上市房企已深陷債務危局，如泰禾集團，去年以來多個項目處于停工狀態。再如華夏幸福，近期也出現債務逾期，復牌后股價連續兩日跌停。逐步陷入資金困境的還有富力、綠地等頭部房企。

    多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，房企債務處置的壓力或將取代調控政策成為地產公司股價的主導因素，優秀的上市房企股價也可能跌破凈值。同時，規模房企在行業下行期經受了壓力測試，企業基本面具備韌性，估值已在底部。

    某TOP50房企的IR（投資者關系管理）劉曉認為，“三道紅線”融資新規加上房貸“兩道紅線”，讓房地產公司整體去杠桿化壓力加大，這在客觀上將使得行業集中度進一步提升。從中長期看，房地產公司估值將從整體低估走向分化，即和其他行業一樣，龍頭企業享有估值溢價。

    劉曉同時表示，高溢價率拿地使得房地產市場的繁榮沒能轉化成房企的報表利潤，而土拍集中供應新規的實施或將改變土地溢價無序上漲的現象，有利于頭部房企修復利潤表。

    短期行情未來或難為繼

    券商分析師黃林向《每日經濟新聞》記者表示，大環境對于房地產的限制使得基本面沒有太大變化。整個行業的利潤率還沒有見底，大家對于市場總量的展望并不明確。一方面，需求側層面的限購沒有放開；另一方面，持續上漲的地價和不斷限價對于房企利潤率會產生持續壓制。

    以部分一二線城市熱門的核心區域為例，房企通過公開招拍掛取得項目層面上的凈利潤率已經降低至個位數。杭州有些項目的利潤率更是只有3~5個點，取而代之的是，房企只能追求未來銷售去化的確定性，而不是項目層面的利潤率。從去年底開始，央行從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行了限制，今年2月份開始，市場已經從限制企業加杠桿傳導到了購房者身上，限制了購買力。黃林表示，“多重因素之下，市場對于房地產板塊并不抱太大希望”。

    值得注意的是，從已經公布2020年業績快報的房企來看，大部分是個位數增長，低于市場預期。“從政策層面，需求側的調控已經達到比較穩定的狀態，像限購限貸等。”黃林表示，從去年開始，供給側調控開始增多，首先是“三道紅線”限制了開發商加杠桿空間，控制了房企的融資節奏，杠桿被限制住，負債無法提升，房企拿地受限制，業績增長和規模增長也將受到限制。

    此外，這輪市場行情還是以機構為主導。黃林認為，從2013年開始，機構整體地產股持倉創歷史新低，降至2%。地產股跌幅在所有板塊位列第一，更多是公募基金投資來驅動的行情。數據顯示，2020年房地產指數下跌達8.64%。

    張波也表示，由于融資側“三道紅線”的限制，房企本身控制負債水平的壓力是長期存在的，即使有品牌優勢，亦難以短期密集融資發債。因此，房企應通過調整拿地的節奏和策略，在保持有序增長的同時讓財務指標更健康就顯得更為重要。（應受訪者要求，文中劉曉、黃林為化名）