本報記者 王麗新

    中資房企出海路，正陷入兩難之境。

    受地緣政治、疫情以及國內房地產市場影響，對早年出海遠征獲取的“戰果”，是留著繼續充當現金奶牛，還是快速變現，為充盈母公司資金鏈“添磚加瓦”？從近期幾宗中資房企的海外交易中，或許可以看出一些動向。

    據《證券日報》記者不完全統計，截至發稿，今年年內，在國內市場承壓之下，已有綠地控股、中國奧園、富力地產等超過8家房企相繼出售海外資產變現。其中，有兩項交易尤為值得關注，一是綠地控股以3.15億美元出售紐約兩棟公租公寓樓，其601套公寓近5年來日常入住率均超過90%；二是李嘉誠在歐洲轉了一圈后回到亞洲，旗下長江實業集團與越南本土龍頭企業萬盛發集團合作，投資高端房地產項目。

    “若企業現金流與債務缺口較大，國內資產出讓不順利或需付出較大減值損失才能出手，那不妨出讓易變現且有收益的海外項目還債，這是今年以來房企頻頻出售海外物業的重要原因。”某房企海外事業部相關人士向《證券日報》記者表示，反之，若企業自身資金鏈安全，財務穩健，海外業務團隊穩定，商業模式在當地已經跑通，持有物業現金流收入能穿越全球經濟周期，旗下項目能夠持續盈利……在探索房地產新模式的當下，適當堅守且穩健運營海外資產，亦是拓展多元化收入的重要渠道之一。

    激進者遠征數年“鎩羽而歸”

    距離中資房企第一波成規模的出海投資，差不多有10年了。

    2013年，堪稱中國品牌房企的“出海”元年，大宗的投資計劃幾乎都是在這一年出現。比如，綠地控股40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股權、富力地產85億元人民幣收購馬來西亞一幅116英畝地塊。據公開數據不完全統計，這一年，中國內地投資者海外置業的金額突破50億美元。

    或許是為了跟著客戶布局業務，亦或是彼時現金流充足有余力可供出海，回溯至2013年至2017年期間，綠地控股、萬達集團、萬科、保利發展、碧桂園、富力地產等眾多房企紛紛出海“搶灘”。據公開數據不完全統計，從2015年到2017年，中國房地產對外投資額共計1500億美元，投資業態主為商業地產、住宅開發、高端酒店以及長租公寓等。

    某知名房企在2014年至2017年期間，在多個國家啟動“買買買”模式，投資上千億元人民幣。2017年二季度開始，該房企開始轉入“賣賣賣”模式，在拋售國內資產包之外，還清倉甩賣千億元海外資產還債。

    海外激進擴張的代價，以該房企的斷腕割肉而收尾，但其不是個例。今年以來，中國奧園以2.15億加元出售位于加拿大英屬哥倫比亞本拿比的物業；萬科海外將位于英國倫敦的RyderCourt投資物業出售；天海集團以3億英鎊出售倫敦金融城寫字樓70GracechurchStreet……

    在這一波從迅猛出海轉向“大撤退”的起伏背后，是不少中資房企耗時多年但相關地產開發項目仍舊進展緩慢、難以步入收獲期的尷尬。

    以某南方房企為例，該企業于2016年以6.6億澳元在澳大利亞悉尼奧林匹克公園附近購買了面積4公頃的工業用地，且宣布將此地建設成一個體量逾3000套住宅公寓的小型城區項目。然而，2017年初公寓首發入市就陷入困境，由于預售不佳，該企業也無法獲得本地投資，整體進度緩慢。

    “由于缺乏對項目定位的準備判斷、對當地需求把握欠缺，導致建造體量過大，且項目開發進程緩慢，出現嚴重水土不服。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，這相當于在自我造血功能不足的情況下，依舊瘋狂舉債擴張，是造成債務危機的重要原因，一旦失去金融機構的青睞，就會出現資金鏈斷裂的風險，如同軍隊失去糧草般脆弱。鑒于此，2017年以后，中資房企在海外市場的“退潮”趨勢漸顯，較高的負債讓許多企業撤資，不得不頻繁通過出售海內外資產來緩解危機。

    穩健者堅守多年“日漸殷實”

    以上“鎩羽而歸”者，是中資房企出海的一個縮影。但反之，能繼續留下去的，都是真的在海外市場賺到了錢、扎了根，其中保利發展頗具代表性。

    公開資料顯示，保利發展是較早出海的中資房企之一，于2014年成立了海外總公司，以在澳大利亞悉尼拓展的首個大型住宅開發類項目起步，已進入美國、英國和澳大利亞3個國家的6個城市開展經營，累計項目逾25個，在管項目18個，開發總量超過200億元人民幣，其中住宅地產開發超過68億元人民幣。

    據悉，保利發展出海7年多以來，已完成7個項目，布局業態類型豐富，包括寫字樓、公寓開發以及固定收益項目等。此外，保利發展海外總公司已完成的項目稅前成本利潤率最高達到了50%。尤為值得一提的是，澳大利亞作為保利發展海外公司的總部，由于本地化進駐時間最早、海外運營時間最長、管理職能相對健全，又因地制宜的制定本土化戰術、且找準本地市場特點，所有開發項目均獲得較好收益，而收益率高的項目多是不依賴于海外買家群體，反而受當地買家青睞的中低密度住宅。

    “目前，保利（發展）海外業務利潤已累計超過13億元人民幣。”有接近保利發展人士向《證券日報》記者透露，以今年3月底出售的位于倫敦金融城的寫字樓5FleetPlace為例，這棟約1.2萬平方米的寫字樓以1.9億英鎊賣給中國香港老牌公司萬泰集團。“大樓5年內升值約3.8億元人民幣，還收到了約3.3億元人民幣的租金。”

    “在海外市場堅守下來的中資房企有幾個共性特征。”另一位品牌房企海外公司人士表示，一是堅持純商業經營，守規矩不碰非商業事宜；二是堅持本地化運作，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差異，監管更標準化，避免產生法律稅務合規等問題；三是經歷過完整的行業、政策與項目周期，對市場規律，經營風險與管理模式積累了充分且完整的經驗的企業，更加具有長期發展的韌性以及可持續的盈利能力；四是母公司普遍具備穩健的財務盤面；五是“羅馬不是一天建成的”，憑借穩扎穩打的堅守基因以及優秀的海外團隊，用資產運營管理邏輯投資經營，已鍛煉出可與當地發展商同臺打擂的能力。

    “不高舉高打激進擴張，留足風險底線，不急于求成充分了解當地居民態度、環境要求、規劃設計規范、謹慎選擇當地合作伙伴，詳盡調查當地承建商財務風險和信用情況……這都是中資房企出海需要避開的‘雷’。”上述人士表示，中資房企出海的第一個發展階段已經落下帷幕，鳴金收兵者有之，躊躇不前者有之，經驗成熟者亦有。重要的是，仍在堅守海外的房企，已悄然調整戰略，尋求未來發展之道。

    正如文初所提，在探索房地產發展新模式的今天，對中資房企而言，從出海遠征近10年拿回的經驗教訓及戰果可知，粗放型擴張，投機性和沖動型的收購，鮮有成功范例。反之，聚焦集約型發展，實施“戰略性+理智型”適當投資，出海發展仍是值得堅持和期待的。

（編輯 才山丹）