本報(bào)記者 王麗新 陳瀟

    近期，“構(gòu)建新發(fā)展模式”“提供好服務(wù)，建設(shè)好房子”屢被政策面提及，已被業(yè)內(nèi)視為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策。

    “在新的供求關(guān)系下，新發(fā)展模式要解決兩個(gè)核心問(wèn)題，即跑通商業(yè)模式和盈利模式。”近日，藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，從藍(lán)綠雙城的探索實(shí)踐來(lái)看，“共建”好房子有大市場(chǎng)，將成為新型城鎮(zhèn)化階段的新路子。

    “共建”新在哪里？

    言及“共建”，離不開代建。通常而言，代建是指通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全程或階段性管理與服務(wù)的行為，商業(yè)模式本質(zhì)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，代建方收取代建及管理費(fèi)。目前，代建行業(yè)內(nèi)有綠城管理和中原建業(yè)兩大上市公司，但布局相關(guān)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)數(shù)十家。

    2018年，曹舟南二次創(chuàng)業(yè)成立藍(lán)綠雙城后，升級(jí)代建模式，提出“共建”新模式。此后的6年間，藍(lán)綠雙城在盤活“紓困項(xiàng)目”、喚醒城投公司托底拿地的“沉睡”地塊、促進(jìn)增量?jī)?yōu)化等方面跑通盈利模式。

    在曹舟南看來(lái)，“共建”有望成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的主流商業(yè)模式之一。

    那么，“共建”新在哪里？曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不同于以往模式，“共建”是以地方國(guó)企為主體，引入頭部民企（共建企業(yè)主體），合資設(shè)立項(xiàng)目投資公司和共建操盤公司，融合國(guó)企的投融資能力與民企的專業(yè)和服務(wù)能力，結(jié)合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤為房地產(chǎn)發(fā)展新模式探路。

    “本質(zhì)是雙方入股、輕重結(jié)合，雙方既能分享收益又能嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，保持商業(yè)模式市場(chǎng)化持續(xù)運(yùn)行。”曹舟南說(shuō)，在項(xiàng)目投資公司層面，地方國(guó)資平臺(tái)絕對(duì)控股，藍(lán)綠雙城會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)測(cè)算項(xiàng)目的收益率指標(biāo)決定投資比例。在共建操盤公司層面，國(guó)企參股，藍(lán)綠雙城控股，雙方共同把握市場(chǎng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并按持股比例共享共建管理費(fèi)收益。

    藍(lán)綠雙城今年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額108億元，位列行業(yè)第三。“我們不會(huì)刻意追求速度和規(guī)模，每年適度增加幾個(gè)項(xiàng)目，保持一定規(guī)模的有質(zhì)量增長(zhǎng)就好。”曹舟南表示，在發(fā)展中，更關(guān)注的是“好房子”創(chuàng)新、安全和銷售去化。

    盤活區(qū)域市場(chǎng)

    市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心仍是樓盤的新產(chǎn)品、高品質(zhì)和匹配需求，有市場(chǎng)、客戶喜歡的好房子，才能達(dá)到預(yù)期的銷售和經(jīng)營(yíng)成效，才能保證同城多項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)，讓“共建”模式更好更快且更有力地幫到更多的區(qū)域市場(chǎng)。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“共建”模式本質(zhì)在于輕重結(jié)合，讓地方國(guó)資平臺(tái)與共建企業(yè)聯(lián)合盤活市場(chǎng)，且需將盤活范圍從一個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)大到幾個(gè)項(xiàng)目甚至一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)城市的市場(chǎng)，才能讓“共建”晉升為“新發(fā)展模式”主力軍。在這期間，研究各地今年以來(lái)頒布的新規(guī)范，建“好房子”是突圍的鑰匙。

    以市場(chǎng)需求作為“晴雨表”來(lái)鎖定項(xiàng)目去化率，是藍(lán)綠雙城有望憑借“共建”模式以點(diǎn)帶面盤活區(qū)域市場(chǎng)的關(guān)鍵。在曹舟南看來(lái)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)將進(jìn)入內(nèi)生型市場(chǎng)，隨著城鄉(xiāng)融合加快，本地客戶買房占比將逐步提升。

    在這一市場(chǎng)研判基礎(chǔ)上，藍(lán)綠雙城篩選項(xiàng)目有三大原則。一是配合當(dāng)?shù)夭疬w計(jì)劃選投項(xiàng)目，比如簽約被納入購(gòu)房者可以拿著拆遷房票去選購(gòu)的商品房，提前鎖定一部分確實(shí)需要“好房子”的客群；二是以市場(chǎng)需求連通城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先選投當(dāng)?shù)睾玫貕K；三是項(xiàng)目公司要堅(jiān)持建“好房子”，如高層樓盤得房率超過(guò)100%，凈高超過(guò)3米等。

    “未來(lái)產(chǎn)品定位是根本，像造汽車一樣造好房子，是當(dāng)前‘共建’模式實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，也是行業(yè)構(gòu)建可持續(xù)新發(fā)展模式的著力點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但每年仍有10萬(wàn)億元體量的增量開發(fā)規(guī)模，“共建”有大機(jī)會(huì)。