本報記者 彭妍

    近期，LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)后，不同城市房貸利率呈現(xiàn)差異化調(diào)整策略。

    其中，北京、上海等一線城市多家銀行率先響應(yīng)，將首套房貸款利率調(diào)降至3.05%；而蘇州、南京、廣州等城市則通過靈活調(diào)控加點幅度，將首套房貸款利率穩(wěn)定在3%水平。與此同時，新增房貸與存量房貸利率如何跟進(jìn)調(diào)整，成為購房者與投資者關(guān)注的焦點。

    呈現(xiàn)分化演變態(tài)勢

    5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年5月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，兩個品種LPR均較前值下調(diào)10個基點。

    伴隨市場動態(tài)調(diào)整，各地首套房貸款利率呈現(xiàn)出分化演變態(tài)勢。北京、上海等一線城市的銀行率先響應(yīng)。記者從北京多家銀行個貸部門獲悉，目前房貸利率已完成新一輪下調(diào)：新發(fā)放的首套房貸款執(zhí)行3.05%的利率標(biāo)準(zhǔn)；二套房方面，五環(huán)內(nèi)商貸利率調(diào)整為3.45%，五環(huán)外商貸利率則降至3.25%。上海多家銀行也將首套房貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為3.05%，主城區(qū)二套房貸款利率調(diào)至3.45%，臨港、嘉定等區(qū)域二套房貸款利率則為3.25%。

    然而，并非所有城市都直接跟隨LPR下調(diào)首套房貸款利率。廣州、蘇州、南京、合肥等城市此前首套房貸款利率已達(dá)3%，在本次LPR下調(diào)后，通過調(diào)整加點幅度維持3%的利率底線。以廣州地區(qū)為例，在LPR下調(diào)前，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行LPR-60個基點，即3%；LPR下調(diào)后，銀行將加點幅度調(diào)整為LPR-50個基點，實際利率仍為3%，維持不變。

    據(jù)悉，LPR下降并不直接意味著新增房貸利率一定下降，房貸實際利率是由LPR與加點組成，加點由銀行根據(jù)自身情況等因素確定，不同銀行、不同地區(qū)的加點情況有所差異，這就導(dǎo)致了新增房貸利率在不同城市的表現(xiàn)不盡相同。

    東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，近期部分地區(qū)對房貸利率加點進(jìn)行策略性調(diào)整，核心目標(biāo)在于維持房貸實際利率在3%以上的合理區(qū)間。那些積極調(diào)降房貸利率加點的城市，普遍呈現(xiàn)出樓市活躍度回暖態(tài)勢。這一現(xiàn)象折射出當(dāng)?shù)胤抠J市場格局的轉(zhuǎn)變，銀行在房貸業(yè)務(wù)中掌握更多定價主動權(quán)。從房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢來看，隨著市場環(huán)境動態(tài)演變，上述城市的銀行有望循序漸進(jìn)地下調(diào)房貸利率，進(jìn)一步激發(fā)住房消費潛力。

    新舊房貸利率調(diào)整路徑引關(guān)注

    此次LPR調(diào)整不僅牽動著新增房貸客戶，也引發(fā)存量房貸客戶對利率下降的期待。據(jù)了解，新增房貸將直接以最新LPR為基準(zhǔn)定價，最快于次日執(zhí)行；而存量房貸利率調(diào)整則需遵循貸款合同約定的“重定價日”（借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期）規(guī)則。

    某國有大行個貸部負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，存量房貸利率的調(diào)整與貸款合同中約定的“重定價日”緊密相關(guān)。如果借款人的重定價日為每年1月1日，且重定價周期為1年，那么即使LPR在5月份下調(diào)，房貸利率也不會立即改變，需等到下一個重定價日，也就是2026年1月1日才能按照新的LPR進(jìn)行調(diào)整。若重定價周期已調(diào)整為3個月，調(diào)整后的重定價日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，那么這類房貸利率將在7月1日迎來調(diào)整。

    對于購房者而言，LPR下調(diào)意味著貸款成本直接降低。以北京地區(qū)為例，此次調(diào)整前，首套房貸款利率為3.15%（LPR-45個基點），在LPR下調(diào)后，首套房貸款利率變?yōu)?.05%，這使得購房者的還款壓力進(jìn)一步減輕。假設(shè)購房者貸款100萬元，還款期限為30年，采用等額本息還款方式，調(diào)整前每月還款額約為4491元，總利息支出約為61.68萬元；調(diào)整后每月還款額降至4437元，總利息支出減少至59.73萬元，每月還款額減少了54元，總利息支出減少約1.95萬元。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，此次5年期以上LPR下調(diào)，有助于引導(dǎo)各地房貸利率進(jìn)一步下行，持續(xù)降低購房者的置業(yè)成本，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢將發(fā)揮積極作用。此外，本次LPR下調(diào)也將帶動存量房貸利率調(diào)整。在房貸利率重定價日后，存量房貸利率將隨之降低，從而減輕已購房居民的還貸壓力，穩(wěn)定購房者預(yù)期。

    展望未來，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為LPR和房貸利率仍有下降空間。王青表示，2025年LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。考慮到穩(wěn)樓市政策需要進(jìn)一步加力，特別是5月7日央行宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點，為后期居民商業(yè)房貸利率下調(diào)打開了空間，接下來監(jiān)管部門有可能通過單獨引導(dǎo)5年期以上LPR報價下行等方式，推動居民房貸利率更大幅度下調(diào)。