本報(bào)記者 昌校宇

    6月21日，首批9只公募REITs上市已滿一周年。在實(shí)踐中，形成了“募投管退”的投融資良性循環(huán)，有效助力了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

    部分參與首批公募REITs項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)受訪時(shí)表示，產(chǎn)品表現(xiàn)超出預(yù)期，擴(kuò)募工作已提上議程。

    “首批公募REITs上市以來(lái)，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，受到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，這與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)優(yōu)良特性密不可分。”中航基金管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施天然具有運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、收益穩(wěn)定的特性，這使得公募REITs在市場(chǎng)寬幅震蕩下仍呈現(xiàn)收益穩(wěn)定、抗通脹的特性；另一方面，首批上市產(chǎn)品經(jīng)過(guò)監(jiān)管的嚴(yán)格把關(guān)，底層資產(chǎn)都是手續(xù)齊備、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者可以充分信任REITs產(chǎn)品，使其得以在資本市場(chǎng)獲得優(yōu)良表現(xiàn)。

    東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，通過(guò)創(chuàng)新實(shí)踐，標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值和原始權(quán)益人的運(yùn)營(yíng)水平獲得了市場(chǎng)的驗(yàn)證和認(rèn)可，原始權(quán)益人自身也獲得了估值提升后的權(quán)益性融資，項(xiàng)目發(fā)行后的回收資金繼續(xù)用于基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)。這不僅是在運(yùn)營(yíng)模式方面助力完成從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，更為重要的是，這為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資探索出了一條切實(shí)可行、可復(fù)制可推廣的路徑。

    具體到首批公募REITs單個(gè)產(chǎn)品的表現(xiàn)，宋鑫介紹，中航首鋼綠能REIT上市以來(lái)表現(xiàn)超出預(yù)期，累計(jì)分紅為9只產(chǎn)品中最高，受到投資者的肯定。

    “中金普洛斯REIT2021年11月份至2022年4月份進(jìn)行了2次分紅，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。”中金基金相關(guān)人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，產(chǎn)品自上市以來(lái)，基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，至2022年一季報(bào)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)超招募說(shuō)明書預(yù)期。

    李軍表示，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT以蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)國(guó)際科技園5期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一、二期兩項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完成上市，上市估值33.5億元，募集資金規(guī)模34.92億元。上市一年來(lái)，在監(jiān)管指導(dǎo)和園區(qū)支持下，經(jīng)管理人和資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方一致努力，基金財(cái)務(wù)指標(biāo)和派息水平好于預(yù)期，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)有升。

    2022年5月31日，滬深交易所發(fā)布REITs擴(kuò)募規(guī)則，REITs市場(chǎng)規(guī)模有望加速擴(kuò)容。

    李軍介紹，東吳基金高度重視東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT擴(kuò)募工作的推進(jìn)，正積極研究擴(kuò)募相關(guān)政策和規(guī)則，同步加強(qiáng)與滬深交易所、園區(qū)和投資人的溝通，后續(xù)將按照監(jiān)管要求和園區(qū)規(guī)劃加快擴(kuò)募工作的開展。

    “中金基金正積極推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募相關(guān)技術(shù)研究工作，將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內(nèi)積極研究與推動(dòng)公募REITs的擴(kuò)募嘗試。”中金基金相關(guān)人員如是說(shuō)。

    博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，招商蛇口和博時(shí)基金持續(xù)聯(lián)動(dòng)，對(duì)外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴(kuò)大，健康發(fā)展，通過(guò)市場(chǎng)化的手段支持產(chǎn)業(yè)園REITs做大平臺(tái)管理規(guī)模。

    就未來(lái)關(guān)于公募REITs的布局，宋鑫介紹，隨著深耕REITs市場(chǎng)，中航基金更加看重產(chǎn)融結(jié)合的重要性，未來(lái)將依托于自身及股東方資源，實(shí)現(xiàn)REITs的前置化投資，并打造“pre-REITs產(chǎn)業(yè)基金培育+平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理+公募REITs發(fā)行退出及資產(chǎn)管理+REITs戰(zhàn)配投資”全周期的REITs平臺(tái)，形成公募REITs的全鏈條運(yùn)作模式。

    “不過(guò)，公募REITs目前仍在試點(diǎn)階段，市場(chǎng)推出的項(xiàng)目較少，流通份額也不大，未來(lái)當(dāng)各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類別都有一定量的項(xiàng)目推出，已發(fā)行的項(xiàng)目能持續(xù)擴(kuò)募，提供的流通份額更多時(shí)，公募REITs市場(chǎng)的配置價(jià)值將更加凸顯。”王翹楚如是說(shuō)。

    從首批項(xiàng)目上市以來(lái)的表現(xiàn)看，整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低。王翹楚呼吁，希望投資者繼續(xù)秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，共同呵護(hù)REITs市場(chǎng)的成長(zhǎng)，見證REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大。同時(shí)，王翹楚也提醒投資者，隨著公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)p少。

（編輯 孫倩）