本報(bào)記者 吳曉璐

    11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

    這標(biāo)志房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。此次政策核心是支持修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)化整合。后續(xù)證監(jiān)會(huì)將推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目盡快落地，形成示范效應(yīng)。另外，目前證監(jiān)會(huì)正在研究涉房企業(yè)IPO相關(guān)政策。

    南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、并購(gòu)重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅(jiān)持房住不炒的方針下，優(yōu)化當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資和運(yùn)營(yíng)。

    改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表

    近日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇上表示，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。

    具體來(lái)看，上述5項(xiàng)措施包括：一是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

    二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

    三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

    四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

    五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清

    中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地，此次支持房企股權(quán)融資“第三支箭”發(fā)出，表明“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

    11月22日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，推進(jìn)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項(xiàng)目建設(shè)和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

    11月23日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條舉措；另外，“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實(shí)施后，首批增信民營(yíng)房企債券于11月24日發(fā)行。

    劉水表示，此次股權(quán)融資支持措施較為全面，能夠以多種方式支持房企融資，將加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。此外，建筑企業(yè)也將得到支持，支持房地產(chǎn)上下游企業(yè)整合。

    基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，據(jù)記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發(fā)行，其中3只已經(jīng)上市。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，允許不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資存量的住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，同時(shí)對(duì)基金管理人和投資者設(shè)定一定條件或門(mén)檻，后續(xù)盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細(xì)則。

    田利輝認(rèn)為，我國(guó)更需要的是發(fā)展REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金來(lái)盤(pán)活存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行將是我國(guó)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊發(fā)展的重點(diǎn)所在。REITs發(fā)行可以使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活”的新模式。