本報記者 吳曉璐

    5月12日，證監會指導證券交易所修訂REITs審核關注事項指引（簡稱“指引”），此次修訂重點明確了實踐較多的產業園區和收費公路項目審核和信息披露要點，同時針對市場關切的項目參與機構、資產評估和產品設計等相關問題進行了規范。

    數據顯示，目前已上市27只REITs，資產范圍覆蓋產業園區、收費公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金超900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元。

    接受采訪的專家認為，指引的發布有助于提升REITs審核效率和底層資產的透明度，有利于投資者更好發掘項目價值，推動REITs高質量擴容，助力市場長期穩健高質量發展。

    強化審核、信披要求

    提高投資者獲得感

    具體來看，此次修訂細化了業務參與機構、評估和現金流要求，包括：加強原始權益人約束，規范中介機構選聘，細化評估和現金流要求；同時規范產品設計要求，包括：明確基金控制要求，細化產品命名規范，強化風險防控，明確基金經理要求，規范費用收取水平等。

    “指引首次明確REITs底層資產評估報告的重要參數披露、現金流實際情況和預測情況出現明顯差異時需披露原因、合理確定戰略配售比例以保證流通份額適度充裕等內容，對于公募REITs在底層資產評估、產品設計等實踐具有良好的指引作用。”中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，此次指引的發布，料將推動各業態的公募REITs更加清晰透明地進行信息披露，強化公募REITs市場的信披制度建設。

    此外，針對產業園區和收費公路項目，指引明確其特殊性要求。“產業園區REITs和高速公路REITs在我國公募REITs的發行規模和發行數量上都占比較高，率先就這兩類資產的特殊性要求進行明確具有現實意義。”明明表示，其次，從2022年全年和2023年一季度的財務報告來看，這兩類資產的經營情況都出現了較為劇烈的波動，因此結合行業情況規范和強化信息披露也有一定的緊迫性。

    截至5月14日，27只上市REITs中，產業園區項目和收費公路項目分別有8只和7只，位居前列，總市值分別為173.11億元、378.23億元，兩類資產數量和市值在上市REITs中占比分別為55.56%、60.69%。此外，還有2只REITs已經注冊生效，產業園區和收費公路各一只，成功發行上市后，上市產業園區REITs和收費公路REITs將分別達到9只和8只。

    “通過細化兩大類資產的審核關注重點、強化信息披露要求，在更好地保障投資人合法權益及長期投資獲得感基礎上，提升了公募REITs業務執行效率與質量，有助于原始權益人、基金管理人及各市場主體之間達成業務共識，推動公募REITs的常態化發行，有助于市場長期穩健高質量發展。”中金基金相關負責人對《證券日報》記者表示。

    持續完善信披規則

    推動REITs常態化發行

    3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（簡稱REITs常態化發行的“十二條措施”），明確大類資產準入標準，完善發行、信息披露等基礎制度，是“十二條措施”的其中兩項任務。證監會債券部主任周小舟在北京市2023年基礎設施REITs產業發展大會上表示，逐步完善符合REITs特點、規律的信息披露體系。

    對于下一步，證監會表示，將研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審核及信息披露規則。

    除了產業園區和收費公路，目前，已上市REITs中，保障性租賃住房項目、倉儲物流項目分別4只、3只，污水處理、新能源、清潔能源分別2只、2只、1只。

    “我國公募REITs以不同的資產類型進行劃分，而非海外市場的混合業態。因此需要進一步針對不同底層資產類型制定和出臺審核、信披規則，以匹配市場特征，幫助投資者更加清晰地了解底層資產特征。”明明表示。

    中金基金相關負責人認為，公募REITs業務試點取得了較好的階段性成果，在監管機構指導下，在市場主體共同努力下，不同資產類型的公募REITs業務在試點中逐步成熟，可以通過資產審核與信息披露規則來進一步凝結共識、提升效率，為推進REITs常態化發行奠定良好基礎。

（編輯 白寶玉）